实况：第六届中国房地产百强企业家峰会

房地产门户房天下  2009-03-28 15:40

【主持人】今天我们有幸请到了中国银行业协会专职副会长杨再平先生为我们做主题演讲。

中国银行业协会专职副会长 杨再平

【杨再平】大家下午好！我想讲几个观点，对于我们房地产业，我们应该用历史的眼光、发展的眼光来看，我们知道真正商业化98年开始就十年时间，回头来看，我们都是发展的见证人，回顾过往的业绩很骄人。未来的目标我们确定了小康目标，人均居住面积35平米。

【杨再平】我们改革开放之初，79年人均居住面积是3.6平米，那时候一些大城市，我们看到三代同堂、四代同堂挤在小屋里这种情况比比皆是。七十年代末期我上大学，农村住的很宽敞，我一看亲戚在城市三代同堂住的很挤，感到城市太不好了。到91年增加到人均7平米，98年才开始加速改善，到了05年城镇人口的人均居住面积达到了26.11平米，平均水平，低收入国家人均GDP面积8平米，我们超过了，中低收入国家是17.6平米，中等收入国家是20平米，中高收入国家是29.3平米，高收入国家平均是46.6平米，其中美国60平米，英国38平米，法国37平米，日本31平米。

【杨再平】我们给自己确定了一个目标，我们要全面建设小康社会，居住面积我们知道是35平米，这个目标给我们的时间是2020年，98年以来我们商品房后快速发展，有很大改进，这个目标对我们来说也是很吸引人的。每年城镇人口是以一个百分点的速度增加，这个目标对我们来说，我们叫跳一跳才能摘到金苹果，这要求我们房地产业经过十年商品化、产业化的发展之后要上一个新台阶，而这个台阶上去不容易。

【杨再平】现在房地产业到了很关键的阶段，我们要上这新的台阶很需要大并购，需要大并购的这一个时期、这一个阶段。全球性的并购，也历史记录的一共经历六次，1897年到1904年次，1916到1925第二次，1969前后第三次，1984到1989第四次，上个世纪90年年代第五次，05到06年第六次。为什么不断有并购浪潮的兴起呢？几个关键点，一个行业进入延续的发展，一定要有一个合理的市场结构。要形成适度竞争必须要有并购，相应的规模经济，要充分发挥规模经济的效应必须要有并购。做过农户的知道，种粮食首先要种苗，小苗太多一定要拔掉一些，留下适当的花苗，这些苗才能茁壮成长。

【杨再平】并购往往是为了品牌，为了战略资源，还有一点，一个行业如果没有并购的话，我们讲公司治理就不可能好，那并购跟公司治理有什么关系呢？三点，我们知道并购意味着产权的变化，产权变化对原有的产权人是个压力。第二并购意味着高管层的变化，第三并购后意味着公司重新整合。并购不光关系着整个行业，而且关系到这个行业每个公司的治理结构。我们房地产业发展需要大并购呢？主要三方面。

【杨再平】从市场结构来看，我们房地产业结构现在来看是相当不合理，据统计，有的说我们有五万家，有的说有六万家，我查了一下，有个收集房地产企业年度机构，统计出来是7.38万家房地产开发企业。我们房地产企业占的市场份额才占到2到3，我们所谓100家龙头企业占的市场比重前几年才18%，跟其他行业龙头企业占20%相比有很大差距。我们与香港相比，香港六十年代也是有几千家房地产企业，后来淘汰淘汰，剩下几十家，香港前九家房地产企业占市场比重是80%，跟我们市场结构相比，它的集中度要高得多。我们7万多家企业。

【杨再平】从规模经济来看，的房地产企业资产600多亿，这相比也是很小的，就体现第三方面就是房地产资质，刚才说七万多家房地产企业，但是90%以上是二级以下资质，而且真正有项目在运作的只有几千家，这说明我们资质并不好。由此看到中国房地产业确实需要一个大并购。这样的需要现在也可以说恰逢其时，中国房地产业大并购恰逢其时，为什么这么说呢？首先我们知道房地产业经过过去十年的发展，过高速发展，每年都20%多的增长，我们倒退到十年以前甚至不知道按揭贷款。

【杨再平】现在由于国际大背景，国际金融危机，加上这个行业本生也发展到要进入一个调整、低迷的阶段，现在房地产景气指数去年12月已经降到96.46，我们房地产确实进入低迷时期，销量持续的减少，消费者观望。第二70城市的价格指标也在下降，尤其是资金连出现了困难。因为购房者少了，银行贷款少了，开发、土地购置、土地开发以及住宅新开工面积等等都呈下降趋势，这表明这个行业确实进入了冬天，而这种情况的出现恰好是有利于并购。

【杨再平】现在很多人发现这样一个问题，在这样一个调整时期，7万多家房地产企业究竟有多少家撑得住。有一位企业家说，可能只有1万多家撑得住，这意味着大量的将会被淘汰出局。环境好的时候不好企业可以生存，而环境不好的时候这些企业很可能成为并购的目标。我认为低迷对并购来说是机遇。

【杨再平】第二是政策，我们知道并购需要大量的融资支持，并购要靠金融，过去银行是不允许做并购贷款的，96年有个贷款通则，通则还没有废除，第20条第三款有个明确规定，银行贷款不得用于股权。去年针对这一条，08年12月15日国务院厅发了个金30条，专门就这条说了，允许并购贷款，并且要研究新颖的税收政策，提出要通过并购贷款积极推动企业重组，这是重大的政策调整。

【杨再平】银监会之前发展发了并购贷款的指令，不仅并购贷款有政策重大性的突破，我们知道08年12月17日温家宝总理在国务院的常务会议上有一句话，叫有实力、有信誉的房地产企业进行重组，提供资金支持和相关服务。在国务院131号文件里，进一步明确了。所以政策有了，对并购来说是很大的政策支持。为什么说恰逢其时呢？实际我们并购贷款前几年就已经开始了，大家知道万科收购南都等，我们这些调整前些年已经在进行，比如前百强，过去占10%，现在增长到18%，08年11月统计，并购一共453宗，就今年来说房地产的并购居榜首，说明行业里房地产并购已经走在前面。

【杨再平】作为房地产企业，如何利用并购贷款来加速并购或者抓住这样一个机遇呢？有这样几点要了解。，要了解银监会出台的关于并购贷款的指引，它的基本精神是一个平衡、两个原则，这我们要了解。一个平衡是一方面银行要限度的满足并购贷款的市场需求，同时又要加强风险控制。而且文件里有一个表述，要比一般贷款要有更强的风险控制，因为并购贷款的风险大，并购虽然好，但是成功率并不高，只有三分之一基本成功的。所以满足市场需求和风险管控要求得平衡。这是指引的精神。

【杨再平】这体现了一个原则，这个原则是灵活性、原则性要统一。第二方面我们要充分了解这个指引对商业银行的要求，从某种意义上说，这个指引对商业银行的要求就是对并购贷款企业的要求，比方说要求商业银行要做贷款不是的商业银行都可以做。首先贷款准备金必须达到100%，一般准备金必须达到1%，因为五级分类，非不良资产也要提贷款准备。资本充足率必须达到10%，一般商业银行是8%，但是并购贷款必须10%。第四，对企业的并购贷款加起来占银行核心资本的余额，不能超过50%，这是硬性指标。第五，对单个并购企业的贷款不能超过银行核心资本的5%。

【杨再平】后面还有一些其他要求，比如要求做并购贷款的银行必须要有专业团队，而这个团队的负责人必须要做过并购方面的业务或者贷款三年以上，并且还要有相应的信贷等。最后一点，要进行全面风险评估。对这些要求实际是对于并购企业的要求，并购企业要做什么呢？直接对并购企业的要求有这么几项，首先你要依法合规，信誉良好，没有拖欠过银行的钱，你过去有良好的信用记录。另外银行贷款以外的资金要有50%以上，因为银行提供的并购项目的贷款不能超过50%，所以自己要筹50%以上，不然做不了。

【杨再平】另外有个五年要求，现在有人说这五年可能长了，你做并购必须要完成了并购，五年要还完贷款。你要满足商业银行风险评估和禁止调查一系列的要求。房地产企业的发展已经到了需要大并购的时期、阶段，而现在刚好有政策的支持，有其他方面形势的，恰逢其时，但是要做好这件事情，尤其利用好并购贷款需要并购企业要好好。我们过去对房地产支持两个方面，一个方面是对开发商直接贷款支持，一个是对个人消费者按揭贷款的支持。现在情况是，我们对开发商的支持不良贷款率大大高于个人按揭不良贷款率，这反过来说明我们这个行业虽然有一些企业，但却是有一些不好的企业。

【杨再平】虽然房地产大并购是个机遇，但却是需要各方面的，希望大家一起起来把这事情做好，使中国房地产业经过十一年的发展再上一个新台阶，同时开发商有更好的利润，更好的声誉，同时消费者有更好、更宽敞、高质量的住房，这真正是个多赢局面。谢谢！