实况：第六届中国房地产百强企业家峰会

房地产门户房天下  2009-03-28 15:40

【主持人 黄瑜】陈总认为我们把产业链链条整合好后才能创造我们新的盈利空间，提升我们的品质。我们沿海一直以做健康住宅为使命，做健康住宅很不容易，既要把产业链做有效的整合，同时要提高到健康住宅层面上去，很不容易。我见到成总也是认为他理念、行动都是比较先形的，请您谈谈您的体会感受。

【成实】现在我们谈房地产，基本现在谈的住宅是住宅房地产，作为住宅房地产或者房地产最重要的基础，刚才章处长他的产业化程度低的，他的产业功能队伍和技术体系和整个流程体系都是在行业里，在我们所知的行业里是的。大家知道我们房子为什么那么多问题，都是农民建起来的，都是没有来得及培训。在这样的情况下怎么来谈整个行业的提升和转型呢？我看不到任何这方面的希望和迹象。

【成实】说到前一段十大产业规划，房地产的没有进入，说明是明智的，房地产已经火成这样还需要振兴吗？但是住宅产业化没有进入十大产业规划是错误的。最近一段时间我看到一个最重要的政策失误，住宅产业化说轻一点讲是个产业的事情，就像90/70出来的时候，我们对这个政策的看法它不是产业政策，是个国策，90/70不是产业政策，不是房地产或者住宅产业的政策，是基本的国策，是国家的一个政策，因为涉及到最重要的土地资源分配问题。那么住宅产业化的讲是一个行业的规划问题，高的讲我告诉你们，一定是个国策。

【成实】为什么这么说？我们知道整个房地产业建筑业的能耗占很大比例，与发达国家比大概是三到四倍的能耗，它对生态和环境的破坏也严重，问题节在于它没有产业化。如果连环保问题、能源问题都不能上升到国策的话，那我们的国策应该说到什么问题呢？从这个角度讲住宅产业化应该是个基本国策。但是我们看到十大产业规划里没有，我们整个产业化的规划，刚才章处长讲的很对，我们应该有一个产业化的规划，按照这个规划一步步。

【成实】这是什么意思呢？我是给在座房地产商泼一盆凉水，我以沿海两个案例来说明我们不能激动，一个是产品案例，一个是服务案例。我们说转型，一个是产品提升，一个是服务提升。沿海做健康住宅，我们从04年开始做健康住宅，当你做的时候你会发现如果没有产业化，健康住宅是很难做下去的。绿色建筑同样如此，为什么呢？当你的健康住宅或者绿色住宅知识沉淀体系和标准化体系，就是怎么样才健康、才绿色，如果你的产品没有标准化，没有办法把控整个环节中的标准，你很难最后得出你需要的东西。

【成实】但是你作为企业，我们要往这方面走是对的，你一栋楼一栋楼做可以做到，但是对企业来说成本有多高呢，如果不能把健康住宅或者绿色建筑产品体系沉淀下来，规模化发展，那是永远起不来的，永远只能做实验楼，不可能大规模推广，因为我们产业化程度太低，没有办法把控建设过程中的每个环节。

【成实】一个服务的案例，大家说转型是个好机会，我们去年做了个服务体系的创新，叫沿海400体系，我们有个性的客服控制体系，我在大概十几个城市二十几个项目任何顾客发现问题，你可以打统一电话4008860187，这个电话不管你在任何地方，你在沈阳、大连或者北京、上海，在时间在我的电脑里，集团数据控制出来，时间派到那里去，并且马上跟进。你必须要四内拿出解决方案，小问题当天要解决。这样的体系大家知道很厉害，在房地产服务行业里是很创新，这是借鉴海尔模式，借鉴了IT行业、家电行业做出来的。

【成实】这样做我们有个方面提升很快，是反应速度，另外你的服务态度，因为是监控，只要报了诉求，总部马上打电话问客户服务质量怎么样。但是有一点大家知道，房地产的问题太复杂，同样一个漏水问题可能涉及到二三十种情况，实际售后服务很快，但是要判断什么原因造成的，再去定方案就很复杂，有些甚至要打掉。上午李伏安讲的时候，他是只知其一不知其二，说美国怎么怎么好，说美国服务怎么好，是这样，美国就是这样，因为它的产业化已经到了一定程度。任何一个东西出现问题就知道是谁的责任。在我们目前产业化程度下，一个施工界面，比如安装窗到底是谁的问题讲不清楚，是安装者的问题还是施工者的问题讲不清楚，因为我们产业化程度太低，存在大量交叉施工。

【成实】这样情况下，这个行业要想发展是很难，大家不要说房地产过几年真的提升了，如果没有产业化，整个住宅产业提升的话，房地产企业再过几年还是这么粗放，还是这么原始，这就是事实。我想奉劝一下我们的配套企业，不能太激动，你厨房产品，同样一个小区每个厨房的尺寸都不一样。我们不是说不要做这个事情，首先是说这是国家政策的问题，章处长说，从财政政策、税收政策等一系列的政策，做出一个长远规划，比如集中十年左右这还有机会。比如三年怎么样，五年怎么样，如果没有这个东西，很难做到。

【成实】房地产企业做的工作是不断研究，国家往哪个方向我们做一些局部研究，如果真正产业化来了我们能够快一点点，所以我们必须跟着章处长方向走，不能走的太前面，走的太前面肯定死定了。房地产企业加起来也改变不了这个产业的发展，如果没有政策的话。过程说中国是市场经济，中国是社会主义特色的市场经济，政府的政策引导和配套措施对这个产业发展重要。我就讲这么多，谢谢！

【主持人 黄瑜】到了今天确实是什么问题，他觉得有两大瓶颈，一个是产业化方面的瓶颈，一个是服务方面的瓶颈，归根到底还是我们政策导向有很大，比如现在我们要提高建筑业整体的水平，我们产业化水平，包括我们现在一直在提倡，做非毛坯房，成品房，实际各地贯彻的程度也不一样，章处长再谈一下，给大家解决解决问题。

【章林伟】几位谈的都很好，大家说的都很客气，大家都在夸我，实际在批评我，我干了这么多年也深有感触，住宅产业化是我们99年房改以后提出来的，所以发展的历程从国内来看到现在10年，国外住宅产业化的概念提出来是北欧，瑞典、丹麦，后来整个欧美，到了日本，日本做的住宅产业化最值得我们国家借鉴。大家谈了很多问题，首先住宅产业化最最根本的东西是什么？首先是它的建造工业化。

【章林伟】这几年我们工业化的研究，几位老总都谈了，我们工业化水平在倒退，这实际跟我们国家很多的现行制度有很大关系，因为住宅这个产品我个人认为政府应该加大投入，尤其是在它的制造和技术支撑方面。像政策支撑、经济支撑，我觉得通过市场化和通过政府的作用还是可以做到的，但是我们现在建立工业化体系这一块差距相当大，跟国外比较差距相当大，我们基本没有形成工业化水平。

【章林伟】举个例子，不知道在座是否熟悉六十年代欧洲在大量建设集合住宅时，荷兰有个戴尔福特大学，有个教授提出SI住宅体系，工业化住宅体系。大家到日本看，一个是结构，一个是填充，它提出的是100年，现在已经提出了200年的概念。在100年和200年概念中，它按照它的产品各个部件不同的寿命来进行物品群的划分。像这些概念国内很多设计师想都没有想到。比如结构体系我做了200年，我管道体系肯定到不了200年，那怎么办？它们彼此之间的关系怎么办？住宅工业化建造后回收又怎么办，过去不讲回收，现在也开始考虑回收。像这些东西我们目前来讲，在具体政策实施上，因为这里涉及到我们的政策制度，比如现在的住宅设计标准现在还是50年，土地70年。而人家100年，并且明确规定了专有空间和公用空间的界定，这就导致现在住宅的标准和规范。

【章林伟】我们现在的管道体系，竖管一定在家里通过，人家要求的不能在私密空间通过，一定是专有空间，保证你在更换的时候，因为住宅是200年，你更换的时候不会由于更换产生的邻里纠纷。而且公共空间是什么概念，法定的概念，私密空间是什么法定概念，这样的政策空间下，工业化的制造、设计相应很完善。我们实际在住宅产业化方面，我们才走了十年，但是这些问题不是一开始我就认识到，我也是逐步逐步认识的，确实看到我们有很大的差距。

【章林伟】在座的诸位谈到很多实际问题，我们实际上有很多东西需要认真的研究规划，而且我也在这里说一句，刚才成总提的不能走在我前面，我不赞同，我实际希望企业，一个是你们要走在前面，给我们压力。另外你们真正走在前面，那我们就是拿来主义，我们直接总结出台政策，政府是给市场创造良好的发展环境，既然你们有好的东西，那我们工作相对来说反而轻松了。谢谢！

【主持人 黄瑜】我们整个产业化水平比较低，一方面是产品的现实是这样状况，同时我们认识还是不够的，我们也需要大家把一些好的东西拿过来与大家共享，包括刚才高总也谈了一些在产品设计过程中以及一些设想。你们在这些过程中有没有可以与大家共享的。

【高志】我觉得产业和实际表面是住宅产业化，其实还有一个问题，实现住宅产业化的前提是设计师本生是不是也有一个设计产业化，我们中国据我所知，中国大概有40多万家设计公司，还加上很多国外设计公司，小的设计公司只有两三人，怎么产业化？要产业化首先设计单位，是龙头企业国字号要带头。另外产品方面各位谈的都有道理，他说建设部要先给政策，这边说你们走在前面有经验，都有道理。但是产业化是整个一个大系统，根据我们设计我觉得有三个方面需要注意。

【高志】我觉得可以从设备，刚才为什么说厨房设备很好干，就从这小事先干，个性化是对别墅产品，不是产品都要完全不同。另外水，中国的水，包括给水、排水这方面，另外是结构体系，九十年代初关心国南斯拉夫体系，其实都是住宅产业化，为什么没有推下去，我想可能有市场方面的原因，也有点政府方面促进的不够。

【主持人 黄瑜】高总谈的设计师问题，还有配套上服务问题，我们配套商家电这一块，工业化程度比房地产这一块要高，何总有什么成果可以与大家共享。

【何亚东】刚才我听到政府和企业家都在谈产业化，我也有一些感触，我参与关于建筑当中模式的确立，我参加了四年，到现在好象还没有整出个名堂。这位企业家说，我们应该让政府牵头出政策，但是我们可以观察观察，政府很多政策都是通过要么地方，要么企业家逐渐成形，然后政府采纳。现在搞的农村土地可以转让，这也是浙江政府在做，然后被国家采纳。

【何亚东】我们企业也没有责任推进这个事情，我们平常行业内也开会，行业前三甲的品牌我们平常统计，你们那做非毛坯做了多少，你那做非毛坯做了多少，加在一起量很少，但是非毛坯很多，那么这些买的是什么品牌呢？我们发现非毛坯房采购供应链上有问题。国内零售业大家很清楚，像国美、苏宁，这两大零售控制销售的品牌往往都被开发商供应链采购中采购去了，我们平常聊时发现，我们发展商采购的产品往往是我们认为你怎么可能采购这个品牌呢，我觉得这个供应链采购有问题。

【何亚东】对于发展商我认为，我们企业理念是做一个让社会尊敬的企业，对于开发商也好，发展商也好，我认为起码要对社会负起责任，要做到做住宅产业化的时候，再做非毛坯房时，我们起码不能100%进行商业运作。

【主持人 黄瑜】何总谈到，如果要提高你们产品品质，在采购环节很重要。最后请三位房地产开发企业谈一谈对今天所谈的主题的期望。

【成实】产业化不是说企业不要做，企业担负不了这个责任，在产业化这个过程中，首先的责任就是政府，政府的责任，然后才是行业的责任，开发商在这之后可以做一些尝试。当你做到一定程度你会发现不可能往下走了，因为整个行业的水平就在那里，受到了制约，要进一步发展必须是国家政策和行业政策来进一步推进，才有利于产业化的发展。政府对这一块真的不重视，章处长是建设部产业化促进，应该讲属于事业单位，说明我们政府很不重视，应该成立个产业化司，章处长什么时候做了产业化司后，我们住宅产业化有戏了。

【陈维】从我个人做非毛坯项目的体会，目前我们产业化最主要的问题还是中国住宅生产的方式跟国外之间差别很大，中国完全手工化。为什么这么多问题，主要手工化，中国最主要问题是社会化大生产这个问题。造汽车是生产线，标准化。做住宅人工，这是个问题。我们做了一个项目尝试产业化过程，可能要从施工管理流程产业链一起搞，从厨房、卫生间开始做产业化，这是可行的。前两年我们做了一个项目，厨房投诉是油烟机，这不是质量问题，是油烟机选择德国品牌，因为德国方面做菜没有这么多油烟，不像中国，所以我们知道油烟机要用中国品牌。

【李战洪】别搭产业化的车让消费者买单，为什么这么说呢？在实施过程中我发现绿色建筑进入房地产，搭产业化的车，这时候把成本的增加转嫁给消费者身上了。另外设备供应这一块，也是让消费者买单，我的一句话是：别搭产业化的车让消费者买单。高先生说的那个问题我想回答一下，说房价与股市相关联，说股市降这么多，房价降这么点，等于房价涨了，我不赞成。

【主持人 黄瑜】李总考虑的更多是消费者，今天的话题尽管不能通过我们的探讨促进产业化的发展，大家应该通过这个探讨给大家提一些新的思考，不管是这一轮的金融危机能不能推动我们产业化的发展，我觉得今天让大家知道，大家知道已经在探讨这个话题，而且很多人已经在做这个工作，包括行业领导在关注，上下游企业也在做着努力。我们应对策略可能不是那么宽泛，探讨也是围绕着产业化探讨，通过这样的探讨，希望大家反思一下，为什么今天会探讨这个层面的话题，而没有只是探讨营销或者其他价格等等，我们如何去应对市场，没有谈这些，而是谈实实在在的事情，表明我们的市场已经变得更加实在，企业变得更加务实，我们希望我们房地产开发企业在今后的发展过程中，对于住宅产业化方面大家共同努力，共同上一个台阶。谢谢大家！

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