后“抢房”时代的博弈 内部认购禁令为抢房降温
东南早报 2010-01-25 14:07
[摘要] 被喻为“抢房”时代的2009年过去不久后,在国务院密集出台系列政策的背景下,地方政府纷纷作出反应,福建也应势出台了商品房预售新规。这一旨在加强对商品房预售环节管理的新规,直指可能造成“抢房”结果的诸多源头现象——内部认购、内部登记、贵宾卡发售、分批开盘等,均成为禁令的对象。
-背景
福建出台新政禁止内部认购
1月13日,福建省住房和城乡建设厅出台了商品房预售管理新政策:要求可预售的全部房源按申报价格公开对外销售,不得或拆零分幢分层分单元预售;不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等形式违规收取定金、意向金、诚意金等费用。
省住房和城乡建设厅相关负责人称,按照新规,开发商调高预售价格的,应重新申请预售许可。此外,开发商不得发布不实的价格和销售进度信息,诱导购房者争购。
一些所谓的内部认购等违法行为也将被严肃查处。房地产开发企业在取得预售证前,不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等形式违规收取定金、意向金、诚意金等费用。商品房预售合同签订后应在10日内向房地产交易登记机构备案。在取得房屋权证前,因故确需退房的,商品房买卖双方应按商品房买卖合同约定办理退房手续,房地产登记部门应严格审查退房的资金凭证和相关资料,所退房源继续实行网上公示、公开认购。这将有效避免开发商自买自卖,造成房源紧张错觉的行为。
与此同时,房管部门将严把预售许可关。房地产(建设)管理部门将及时把预售许可的项目名称、幢号、房号、面积、价格等信息向社会公布。房地产开发企业非法预售、发布虚假广告、囤积房源、炒卖房号恶意哄抬房价、合同欺诈等扰乱房地产市场秩序的,将被从严查处,直至取消其房地产开发企业资质。
>>观点
禁止内部认购
增大市场供应透明度
内部认购已成为开发商试探市场需求的一个重要手段,此次严禁内部认购政策的重申,将给厦门楼市带来什么影响?
新景祥(厦门)市场部认为,“内部认购”是现在开发商普遍采取的一种营销手法,打着各种名号的“诚意金”、“预付款”等在目前银根紧缩的时期,部分减轻了开发商的资金压力,也降低了他们的融资成本。但是,这种非公开化的操作模式,助长了厦门房价的不稳定因素,同时,内部认购的存在,也给整个厦门房地产市场的信息公开带来困难,房地产开发商提供的房产信息也往往因此失实,而供需信息的暗箱操作又会误导消费者的消费判断,进而影响其消费行为,从而影响了整个市场的公平性。
此次政府严禁内部认购的重申,将会增大市场供应的透明度;而市场透明化强度的增加又会放大房地产行业的竞争力度,让一些筹资能力差的企业面临新的挑战,迫使一些房地产企业减少项目的数量。总的来说,严禁内部认购的重申将令厦门的房地产开发企业做出新的资金调整,市场信息更加透明化,者的行为会受到一定程度的遏制,对厦门房价的稳定起到了积极的意义,整个楼市环境将向着更健康、更和谐、更稳定的方向发展。但是未来厦门房地产市场的反应关键还在于政策的执行力。
楼市供不应求
催生“排号经济”
2009年,不少楼盘都出现了内部认购阶段房源便销售一空的情形,这一“抢房”现象,无形中也催生了炒楼号的“排号经济”。
接受采访的业内人士丘先生认为,“排号经济”、“号贩子”的“被催生”是在售楼时开发商的“关系户”为了短期内倒手获利衍生的一种社会现象,催生其出现的最根本原因是楼市的供不应求。
消费者急于“抢房”,急于选择好的房源,除了源于2009年年初以来楼市供不应求的市场造成购房者心理的恐慌,也源于中国人根深蒂固的买房保值的心理。长期以来,消费者存在着对通货膨胀的预期,房地产成为的选择,在楼市供需不平衡、房价日益增长的时期,尤其刺激了消费者购房保值的欲望,开发商销售通常采用的“低开高走”的营销策略,更是造成房源购买时间差与价格差并行的房价增长现象。
与此同时,开发商为了回笼资金,打出的内部认购营销首先点燃了“内部客户”优惠购房的热情,在利益的驱动下,内部客户占有这样的资源倒卖着房源,赚取巨额的房价差,这一行为被越演越烈,内部客户或者内部客户的延伸逐渐演变成了“号贩子”,这些“号贩子”抓住消费者急于购房、选择好的房源的心理,利用其“关系”获得优先选择房源的资源,进而对购房者进行排号的倒卖,获取不法利益。这一违法行为在不断扩散发展中演变成了房地产市场的“排号经济”。
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