房价地产股价严重背离 楼市调控可能进一步升级
中国证券报 2010-04-13 07:56
[摘要] 3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。
3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。
对于这种背离走势，业内人士指出，房价过快上涨，可能导致楼市调控进一步升级；近期媒体频频吹风物业税试点以及首付比例提高等，均导致主力资金回避地产股。
2009年底轮调控政策陆续出台，楼市一度出现成交低迷的局面。但进入今年3月后，主要城市楼市快速回暖。
据北京市房地产交易管理网数据统计，3月北京二手房总成交量已经达到27820套，逼近历史高峰。随着成交量放大，二手房价格开始大幅上升。截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出。数据显示，3月北京新盘均价同比涨幅达130%。一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。房价“”的情况同样出现在上海、杭州、深圳等城市。
业内指出，受北京、上海连续拍出多幅的影响，开发商开始新一轮提价，而一线城市商品房库存目前普遍处于历史低位，加大了新盘的“底气”。同时，日益增强的通胀预期加剧了恐慌性购房需求的出现。
政策“利空”未出尽
“房价过快上涨可能引发更严厉的调控，上有政策压顶，因此，地产股是我们近期回避的品种。”一位机构人士指出。
12日，申万地产指数下跌3.18%，领跌大盘。房地产板块居资金流出首位，上周资金流出达55.67亿元，龙头股资金净流出现象更为明显。
国泰君安研究员孙建平认为，对两会以来房价普涨和的政策反应有可能体现在信贷政策上，时间窗口很有可能是4月下旬，内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。
国都证券分析师邹文军认为，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性，供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。
不过，业内人士也指出，2009-2010年房企业绩十分乐观，地产股经过调整后，估值支撑明显。国泰君安数据显示，一线地产股2009年PE24倍，2010年动态PE17倍，RNAV（重估净资产）折价8%；二线地产股2009年PE26倍、2010年动态PE17倍，RNAV溢价7%，均显著低于大盘整体估值。
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