国土部首肯土地出让预申请制度 招拍挂将完善
房天下综合整理 2010-04-14 10:48
[摘要] 4月中旬，国土部将公布今年全国土地市场供应计划，与此同时，北京土地招拍挂制度调整结果也将水落石出。在招拍挂的基础上，北京和上海已经开始摸索尝试其他出让方式，实行多年的招拍挂制度将面临调整和完善。
（来源：中国证券报）4月中旬，国土部将公布今年土地市场供应计划，与此同时，北京土地招拍挂制度调整结果也将水落石出。在招拍挂的基础上，北京和上海已经开始摸索尝试其他出让方式，实行多年的招拍挂制度将面临调整和完善。无论是增加综合评标的权重、减少价格决定因素，还是科学测算出让底价、设立合理的价格区间，亦或是完善相关配套措施，这些都表明，土地市场的变革已经一触即发，而业内最期待的则是提高供地效率，破解“地荒”魔咒。
提高供地效率，才有助于抑制房价过快上涨
招拍挂将完善
自2004年的“8·31”大限后，招拍挂制度已经沿用多年。但是随着地价攀升、涌现，土地出让制度面临众多质疑。国土部有关人士近期表示，将坚持和完善招拍挂制度。这也引发了业内对于招拍挂制度改革的猜想。
国土部数据显示，2009年土地出让总价款为1.59万亿元，同比增长63.4%。其中，招拍挂出让价款为1.51万亿元，占出让总价款的94.9%。这意味着目前我国的经营性用地普遍通过招拍挂的方式进行。不过由于土地出让时通过招标的项目有限，而挂牌出让最终大部分由于竞争者较多而进行拍卖，因此尽管名为“招拍挂”，但实际上大部分土地最终都通过拍卖完成出让。
推行招拍挂制度无疑是我国土地市场的一大进步，但是在操作层面上还存在不少问题。业内人士建议，普通商品房用地可以更多地采用招标出让的方式，综合考虑竞买者的资质、从业经验、开发业绩、市场声誉和信用度等多种因素，改变目前价格决定一切的模式，防止由于现场拍卖导致不理性竞价。
目前，北京和上海已经开始对土地出让模式进行改革。2月24日，北京市通过“暗标”的土地出让方式，公开出让了朝阳区常营地块，最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式，其中投标金额仅占全部评标环节的30%，价格已不再是地块竞拍的决定性因素。
“简单通过招拍挂形式出让土地，是住宅用地的模式应该改变。”土地管理系副教授曲卫东指出，招拍挂制度本身并没有问题，关键是在操作环节。政府应该根据经济发展和产业政策，科学合理地测算招拍挂的出让底价，并在底价的基础上设立一个理性区间。当地价超过上限时就应该叫停土地出让，给地价设立“涨停板”。
曲卫东表示，从目前的情况看，住宅用地的成交价格普遍大幅超过设定的底价，部分地块的溢价达2、3倍，这都表明出让底价的测算不够科学合理。“如果土地供应底价是经过科学合理测算的，那么最终的成交价格与底价就不应偏离太多。当成交价格过高的时候政府应该叫停，或者宣布成交价格无效，从而引导土地价格趋于理性。”
“招拍挂制度是最公平的方式，但是在这过程中也抑制了部分土地供给。”光大证券首席经济学家潘向东表示，目前招拍挂是的土地供给渠道，而很多非房地产企业手中有地却不愿意盘给地方政府进行一级开发，主要是由于土地的部分收归国有，与原企业无关。“可以考虑打破土地垄断性，在招拍挂供地的同时，允许企业和开发商合作建房。”
湘江伟业（北京）有限公司董事长方明理指出，由于执行过程中相关配套措施不足，招拍挂出现诸多问题。“应该保证有足够的土地储备，才有条件实现市场化。对于土地供应计划要更加透明，不应该无缘无故地取消或推迟供地计划，同时政府对于高价地后续开工的监督要加强。”
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- 第4页：房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近
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