公积金体制改革比抬高门槛重要
济南时报 2010-12-06 11:58
[摘要] 与其限制公积金贷款范围，不如让公积金使用到刀刃上。住房公积金体制改革才是根本问题，这一点远比限制公积金使用途径更为重要。
与其限制公积金贷款范围，不如让公积金使用到刀刃上。住房公积金体制改革才是根本问题，这一点远比限制公积金使用途径更为重要。
11月29日，北京市公布住房公积金贷款细则，套购房家庭人均面积大于北京平均居住面积28.81平方米的，将不能办理公积金第二套贷款。这一政策是继公积金存贷款利率上调、首付比例提高至三成、差别化利率后，出台的另一个针对公积金贷款的调控细则。
这次住房公积金调整的政策指向非常明显，就是要通过严格控制保障性贷款资金流向，来达到打击投机性和奢侈型购房需求的目的。
尽管公积金贷款调整政策指向并无疑义，但政策最终的落实效果却不宜被高估。由于公积金贷款本身在整个住房贷款市场所占比重不大，加之公积金贷款本来就大多用于自住型需求，所以很难期望这一政策能够从根本上改变市场僵持局面。统计数据显示，北京市公积金贷款所涉及的第二套房贷比例较少，来自房产中介的调查数据显示，北京80%的公积金贷款使用者属于首次置业者，这部分群体不会受到政策调整的影响。此外，购房者尤其是第二套房购房者对商业贷款的依赖更大，而目前北京的商业贷款尚未实施类似禁止贷款政策。
在笔者看来，以住房公积金政策调整来打击房产投机行为存在错位现象，因为住房公积金体制应该定位于福利性住房保障，投机需求本来就应该属于资金使用范围之外。而与公积金政策限制投机相对应的是，住房公积金却并未被高效率地使用，资金闲置的问题非常严重。让人担忧的是，类似新政会不会让公积金闲置的问题变得更加严重。
与其限制公积金贷款范围，不如让公积金使用到刀刃上。房地产市场价格变化历来都是以刚性需求为主导，如果住房公积金能够充分用于满足刚性需求，那么房地产市场波动就能够被有效控制，是为住房公积金稳定市场职能的关键所在。经验表明，每次房地产市场从低迷走向亢奋，都是以刚性需求集中入市所引发，而投机资金则是要等到涨价趋势确定之后才会跟进，并最终推高房价直至疯狂。刚性需求住房保障正是住房公积金体制的基本职能，需要思考的是，为何闲置的住房公积金却无法被自住型需求稳定有序地使用，以至于资金闲置与投机滥用问题并存？
就此而言，住房公积金体制改革才是根本问题，这一点远比限制公积金使用途径更为重要。公积金管理体制处于半官方、半民间的状态，因此在资金使用效率提升上处于两难境地，过于激进则容易导致资金被挪用，过于保守则会导致资金闲置。不妨建议，以住房公积金贷款政策调整为契机，引导整个管理体制的改革，最终让住房公积金制度发挥出稳定房地产市场运行的作用。
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