地方楼市调控做表面文章 部分城市房价假跌
房天下综合整理 2010-12-06 17:09
[摘要] 岁末将至，今年以来从中央到地方针对房地产市场出台了诸多空前的调控举措，其效果到底如何？记者特别进行了深入调研，发现一些城市似乎已经出现的降价势头，其实只是结构性的“假跌”。
（来源：新华网）调控紧逼致成交量下滑 北京豪宅成抗跌主力
“9 29”楼市二次调控新政出台至上月末已满月，在限购令、加息、首套住房贷款利率7折优惠取消等步步紧逼的调控措施下，北京商品房住宅成交量明显下滑；同时豪宅市场表现却比较稳定，年内新亮相的悠唐 麒麟公馆、红玺台、禧瑞都等年度新盘业绩稳定，领跑楼市。
成交量下跌 新贵豪宅价格坚挺
二次调控已过一个月，在加息限购、开发商预售资金监管、土地供应增加等调控措施紧逼下，北京9月楼市的回暖更像是昙花一现，进入十月后变得十分纠结，甚至一度出现零成交现象，而十月的整体特点就是：成交量下跌、房价僵持。北京房地产交易管理网的数据显示，10月北京商品房住宅总成交量为7680套，环比下调超过了37.1%，同比下跌45.2%，但成交均价变化不大。
业内人士分析称，二次调控以来，购房成本提高导致投机成本增加，低总价多套房的投资模式被迫退出楼市舞台；同时首付提高对部分刚需人群也有所影响，资金紧张的人们已经选择观望等待。
同时分析发现，北京本年内入市的新豪宅价格稳定，已成抗跌主力。这些豪宅的共同特点是具有稀缺资源等特定优势，定价合理，并占据区域核心地段，这样不仅在二次调控中不会受太大影响，并且在限购令下由于价格适中品质尊贵会更受市场关注。如上月底迎接首批业主入住的悠唐 麒麟公馆位于东二环外交部东50米，是北京传统意义上的内城，更是核心中的核心。悠唐 麒麟公馆周围林立着56家驻华使馆，是中国与世界结合最紧密的；南面金宝街之上，30余家世界500强、14家中国500强豢养着30万城市精英，是北京城市中心权利与财富的聚集地。占据核心区位优势的悠唐并未疯狂开价，均价仅及最贵豪宅的一半，这在内城当中是十分稀有的。
从市场整体看,排名前30的豪宅项目三季度签约面积均价达到每平方米57561元,环比二季度上涨7.1%,同比去年同期上涨更达57.8%。从历次调控的长远影响来看，由于保值增值特性显著，高端住宅市场的价格走势所受影响甚微。
新贵豪宅理性上位 抗跌性强
十月初，有将近一周时间，北京豪宅市场一度陷入零成交窘境，更甚者出现一天内连退19套房的“负成交”。就在人们揣测北京豪宅市场是否将迎来大规模退房潮之时，十月最后一周34套单价超过5万元/平方米的豪宅成交，环比前一周成交量翻了一番，正反两方面证明了品质豪宅楼市抗跌主力的地位依然没有动摇。
北京年内入市的新贵豪宅尤其引人注目，最典型的当属悠唐 麒麟公馆。位于北京东二环外交部附近的麒麟公馆“出身”显赫，该位置既是传统的皇城根又是当代的城市核心。据记者实地采访得知，该楼盘备受京城新贵青睐，自4月开盘首期产品已经售罄，半年内实现由销售到入住，全过程行云流水一气呵成，一如项目本身的新贵气质。
据了解，悠唐 麒麟公馆主打中小型一居到三居，延续了世界流行的Adeco建筑风格，配合区域内金宝街上的世界时尚潮流元素和日坛、故宫等历史文化氛围，从区域文化概念到建筑风格到户型为京城新贵量身打造了真正属于他们自己精神理念的理想家园。
对于豪宅，业内一致的看法是稳定的保值性增值性是其综合价值的体现，而地段、产品文化属性和生活配套则是其保值增值的三大元素。悠唐 麒麟公馆在占据皇家内城同时，准确分析了该地段生活人群的特有文化气质，从而打造了极为匹配这一特殊人群的新贵级豪宅，加上周围11万平米的大型生活广场、5星级酒店和5A级巨擘写字楼的高端生活配套，悠唐 麒麟公馆已然成为该地段皇家豪宅的典型代表作。
并且，据业内人士分析，尽管新政迭出，但是由于豪宅目标人群的财富性和产品本身的保值增值特性，豪宅的市场预期仍会比较乐观，长期看涨的趋势不会改变，合理定位品质过硬的豪宅产品将坐稳抗跌主力的位置。
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