销售千亿后估值入谷底 四百亿现金攻万科魔咒
房天下综合整理 2010-12-13 16:44
[摘要] 万科以1000亿的销售业绩赢得了王者的宝座。2010年是房地产行业的多事之秋，两轮严厉的房地产政策调控让整个行业显得血雨腥风。但是万科却逆势而上，以骄人的业绩成为2010年度房地产行业的奇葩。
（来源：理财周报）万科以1000亿的销售业绩赢得了王者的宝座。2010年是房地产行业的多事之秋，两轮严厉的房地产政策调控让整个行业显得血雨腥风。但是万科却逆势而上，以骄人的业绩成为2010年度房地产行业的奇葩。
顺应房产政策，产品线多元化
万科一贯坚持以中小户型普通住宅为主的主流产品定位。中小户型普通住宅由于总价较低、性价比高而迎合了刚性需求。
10月26日，银监会主席刘明康强调，要高度关注房地产贷款风险。严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。万科走的就是中小户型、中低价位房地产开发路线，并成功介入保障性住房，所以在信贷方面在“红名单”中。万科获得的百余亿元借款中，信用借款占了绝大比例，这就是银行认为的“大而不倒”，因此敢于向万科放贷。
由于房地产的一系列调控政策并没有涉及到商业投资领域，带有商业性质的非住宅类的物业目前仍没有受到贷款的限制。
纵向深入二三线城市
早在2008年，王石曾公开表示“不做地王”， 于是我们看到，万科在竞争越来越白热化的一线城市逐渐“边缘化”，开始深入二三线城市。目前万科的触角已深入到昆明、贵阳、太原、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等二三线城市。
“我们在经营策略上偏向主流定位、快速周转、纵深作战的企业。”12月10日，万科如此回复理财周报。
“万科希望实现各个区域均衡发展，坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略，在深耕现有城市的基础上，根据市场情况调整城市圈内的布局。”万科在回复理财周报的采访中如此表示。
万科是“制造业”
万科能逆势旺销，也得益于其内生增长动力强劲，打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则。快开发快销售的周转策略使得万科现金充沛，现金流通畅。所以万科将自己定位为“制造业”。
从2008年开始，万科提出转向质量效益型增长。质量效益型增长的一个重要特征，就是内涵式增长，不过度依赖融资。过去三年万科没有进行股权融资，年销售额从500亿增长到1000亿。凭借快速周转的模式，万科的资金状况足以确保经营的稳健性。另一方面，公司在合作方面也积累了较为丰富的经验，灵活采取合作在一定程度上也能减少企业的资金占压。
万科另一重要的融资渠道是并购活跃。除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。今年上半年，万科在范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。2005年至今，在范围内，万科已耗资百亿完成110多起收购。
国泰君安证券的研究员认为：“万科凭借超强的逆周期扩张能力，400亿现金在手，大规模并购值得期待。”
每一个产业的低潮期，都恰恰是收购的好时机，其他企业的财务困境，恰给万科提供了收购机遇，在宏观调控当头的地产行业，万科的并购具有风向标意义。
因此，调控是严厉的，对大多数房地产商是不小的压力，但是实际上对万科来说恰是很好的发展机会。
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