聚焦民间资本转向 并未撤军房地产
新京报 作者：冯尧 2011-10-10 09:29
[摘要] 中国被誉为“全球私人财富增速最快国家”。自从房地产商品化以来，民间资本过度流入实体房地产领域，造成房价上涨压力过大。为此，官方收紧银根、重典调控楼市。
温州商会八成会员抛售一线城市住宅
在渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间高度关注的领域。但民间资本房地产的一个趋势是，逐步从需求端转向供应端。
温州总商会对4万会员进行的2011年地产调查显示，八成会员表示已经放弃一线城市的住宅，准备转向商业地产。
鄂尔多斯房管局统计报告称，鄂尔多斯90.5%购房者是鄂尔多斯户籍，9.5%购房者来自陕西；住宅市场目前已接近饱和，居民拥有二套房以上占70%，无房户仅占百分之三点多。在住宅市场基本饱和、且受政策调控影响发展乏力的状况下，“商办市场”成为鄂尔多斯民间资金追捧的下一个热点。
“如果说几年前我们投了一二线城市的住宅，年率一般能达到15%，调控后呢？年绝不会超过5%！”担任上述课题研究组长之一的高和董事长苏鑫称。他表示，原因在于没有了，而房地产税收又相应提高。
以国外经验来看，普通住宅是没有属性的，美国普通住宅被视为“消费品”。如果扣除通胀因素影响，在百年时间内，房价平均复合成长率仅为0.6%。
另外，民间资本房地产所呈现的另一种趋势是，逐步从需求端转向供应端。住建部政策研究秦虹分析称，房地产调控之前，传统民间资本房地产主要在需求端。而目前的形式逐步从需求端转向供应端，如开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。
民间资本并未“撤军”房地产市场
温州民间资本一直被认为是国内民资的“风向标”。此前有报道称，房地产调控之下，温州民间资本大量退出房地产业。事实并非如此。
《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，由于中小民营企业很难通过一般金融渠道融资，由此催生了大量小额贷款公司、典当行、担保公司、地下钱庄等民间的金融机构。
在温州、鄂尔多斯、陕北等地，民间借贷市场异常发达。例如鄂尔多斯已经达到全民放贷的地步，月利达2%-5%。通过民间借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产等高利润行业，民间资本不断被放大。
据中国人民银行温州支行发布的“最合算方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产”跃居首位。选择“房地产”的储户占比下滑至15.25%。据了解，2009年起，“房地产”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧，令情况在第二季度开始起了变化。
民间资本真的在房地产最需要资金的时候选择了“撤军”？事实并非如此。随着银根收紧，民间资本转为通过“短期放贷”填补地产商的资金缺口。
在楼市调控的背景下，房地产开发企业自筹资金比重明显加大。国家统计局公布的数据显示，2009年，房地产开发企业自筹资金为17906亿元，较上年增长16.9%；2010年则提高为26705亿元，增长48.8%；今年前五个月，自筹资金已经达到了12486亿元，与去年同期相比提高了30.9%。
在信贷资金持续收紧的情况下，房地产开发商不得不寻找其他的直接融资方式并力求方便的融资渠道。迅速增加的自筹资金从何处而来，民间短期借贷就是一个的选择。门槛低、手续方便、资金量大的特点，让房地产开发企业更青睐于民间短期借贷。
中国人民银行温州支行在7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模约1100亿元，其中20%被用于房产或集资。据统计，到2010年，温州市百强企业中有50家涉足房地产。
“温州的民间资本并没有大量退出房地产，一些客把手中的房产销售掉一点，是因为自身的资金链比较紧张，并不是因为对房地产没有信心。”温州管理科学研究院院长、温州中小企业发展促进会会长周德文在接受记者采访时说。
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