开发商资金链趋紧 房地产信托压力隐现
房天下综合整理 2011-11-22 07:13
[摘要] 近期万科在上海全线的消息闹得沸沸 。随着房价下行压力逐渐增大，住房成交量持续低迷，房地产开发商资金链日益紧张，这也给前期突飞猛进的房地产信托业务带来了较大风险。
房企资金链压力大增 房地产业洗牌加速
房天下讯 据媒体报道，近日，安徽、成都、长沙、天津等多个城市都爆出开发商因资金链断裂而“跑路”的消息。在楼市调控不放松的大背景下，融资渠道收紧、负债、信托到期无疑都雪上加霜，使得房企资金链压力大增。认为，在多重压力之下，二三线城市楼市可能会出现小开发商破产潮。由于高周转率和非传统融资渠道的，大开发商兼并收购或将进一步加强，房地产业洗牌加速。
绿城“被破产”、万科“过冬论”、房企潮等都像是房地产业洗牌之路上的种种哀嚎。而对于“内忧外患”缠身的开发商来说，最重要的问题就是资金。亚太城市发展研究会政策研究主任谢逸枫表示，“中国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。”而房企资金链压力大增主要有以下三个原因：
一、融资渠道收紧 房企资金“断奶”
由于货币政策紧缩，开发商很难从银行获得贷款，民间资金高额借贷也不敢染手。很多中小房企资金出现断奶。
数据显示，房地产开发企业资金来源今年同比增速加快，自筹资金占比保持首位并继续增大。
从房企资金来源方面来看，1—7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1—6月上升1.5个百分点。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源占比无明显变化。
另外，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步加强，产品销售一旦不顺，资金链随时将破裂。
二、房企总负债超万亿 财务指标令人担忧
根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。其中，保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科也以资产负债率78.97%的水平第20位。
据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
众所 ，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。
某证券研究员表示，“从今年上半年开始，市场对上市房企的财务指标一直担忧不断。”房地产企业在今年年底公布的2011年报财务数据或许将持续低迷。
三、7000亿房产信托到期 或成房企催命符
据信托业协会公布的数据显示，截至2010年9月30日，国内信托公司投向房地产资金额为3778
.2亿元，而2011年9月30日该项数据已高达6797.7亿元，大增3020亿元。由于房地产信托期限大部分为12月至24月，因而将逐步进入密集偿还期，如绿城房地产集团2012年4月将有一笔约20亿元的信托计划到期。
近7000亿的房产信托无疑是一道催命符，将迫使资金链薄弱的中小房企进入行业洗牌。据中原地产统计的市场公开数据显示,今年前7个月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元。
在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的。
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