层层税费下仍暴利 土地成开发商利润奶牛
第一财经日报 2011-12-06 06:50
[摘要] 房价的构成中，差不多三分之一是土地成本，三分之一是建安成本，另外三分之一是税费以及开发商的利润。这是行业内公开的秘密。今年以来，虽然土地市场较为冷清，但土地价格始终“坚挺”，建安成本也不断上涨。
“公关费”的作用
“大概没有一个行业，像房地产一样需要和那么多政府部门打交道。”张建感叹。为了处理与政府的关系，开发商专门设立了“开发部”，一个项目至少配两个人手，专门跑各政府窗口，办手续、盖图章。
“住宅项目的开发周期一般为两年，其实真正建房子只需要五六个月，其他时间都是在办理各项审批手续。”张建称，审批过程充满不确定。比如，一个规划审批流程通常需要三个月时间。
为了节约时间，张建说，开发商不惜四处“公关”。
“‘公关’的费用并不计在广告、营销的费用中。”他透露，当地具有一定规模的开发商，一年准备几千万的“公关”费用再正常不过。
在他看来，多一个审批窗口就多一笔“公关”费。
“例如，供配电设施建设标准要求新建居住区低压供电半径不超过150米，但如果小区的半径是220米，那么就存在两种解决方案，一种是建一个配电房再加分支箱，另一种是建两个配电房。”
一个配电房的成本在2000万~3000万元，而分支箱的代价则小很多，如果能够争取到配电箱加分支箱的方案，意味省下上千万的成本。
房地产的“暴利”
张建说，比起许多行业，房地产利润率动辄达到20%甚至更高，这是不争的事实。但“暴利”来自哪里，也许是值得追问的问题。
“其实开发环节本身的利润微乎其微，利润来自土地的，因此开发商才要囤地。”
原则上，根据现行的《闲置土地处置办法》，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
但事实上，这一法规在地方执行的力度很弱。
“囤地当然有开发商主观意愿，也有客观的理由。例如大面积土地出让，势必会遇到拆迁受阻的情况，此外，规划方案调整也是经常发生的事情，如果因为这些问题，政府没能按时交地，那么开发商可以首先指出政府在履约上存在瑕疵甚至违约。既然政府不能按时交割土地，那么开发商自然就有不按时动工或者分批动工的理由了。”张建介绍开发商囤地的门道。
而地方政府时常也充当开发商囤地的“同谋”。2003年，曾有一家外资开发商以招商引资的方式进入当地，一次性获得上千亩土地。
“显而易见的是，在一个局部市场，任何一家开发商都不可能在两年内完成上千亩土地的开发，土地出让的时候，政府就应该能够预见囤地的后果了。”
事实上，七年过去了，这家开发商至今也没有完成全部土地的开发，而土地早已若干倍。
张建在想，如果政府已经默许某家开发商的囤地行为，那么在土地税的问题上是否也会放它一马？
“（地方）政府是房地产游戏规则的制定者，无论土地价格、建筑规范、配套费用、税费标准都是由政府在主导，现在的问题就在于游戏规则是否公开、透明、合理？”张建说。
“房价是沉默的，但它说明了一切。”
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