层层税费下仍暴利 土地成开发商利润奶牛
第一财经日报 2011-12-06 06:50
[摘要] 房价的构成中，差不多三分之一是土地成本，三分之一是建安成本，另外三分之一是税费以及开发商的利润。这是行业内公开的秘密。今年以来，虽然土地市场较为冷清，但土地价格始终“坚挺”，建安成本也不断上涨。
张建（化名）是一家房地产开发公司的总经理，当他看到网上关于房价下跌50%的讨论时，反应是：“这绝不可能！”
房价的构成中，差不多三分之一是土地成本，三分之一是建安成本，另外三分之一是税费以及开发商的利润。这是行业内公开的秘密。今年以来，虽然土地市场较为冷清，但土地价格始终“坚挺”，建安成本也不断上涨。
目前张建正在一座东部地区“三线城市”开发住宅。过去三年，这里的房价上涨近一倍，目前新建商品住宅均价在8000元/平方米以上。而官方数据显示，2010年该市城镇居民人均可支配收入不到22000元，这意味居民一年的可支配收入尚不足以购买3平方米的住宅。
该城市9月举行的一场土地拍卖会上，一块纯住宅用地被以400万/亩的价格竞得，楼面地价达到3600元/平方米。
“建成后的价格一定不止8000元/平方米。别说50%，2009年以后拿地的住宅项目，20%，开发商就得亏本。”
税费的“秘密”
房地产开发过程的税费中，“规费”只占很小一块，但在张建看来，小中却能见大。
所谓“规费”，指的是事业性收费项目。2009年当地政府发出《关于公布涉及商品房建设的事业性收费项目和标准的通知》，对各项规费提出明确的收费标准：
城市市政公用基础设施配套费按每平方米105元收取；防空地下室易地建设费，民用建筑未按规定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建设费；建筑施工安全监督管理费按工程造价(不含设备)的0.19%征收；新建房屋按建筑面积收费，七层以下（含七层、地下层）按每平方米2.30元，八层及以上按每平方米0.70元征收。
此外，规费还包括门（楼）牌收费、建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费……
各项规费相加，每平方米一共产生约200多元的费用。对于这笔数额并不算大的费用，很少有人对它们的合理性提出质疑。
“但就拿人防费用来说，人防本身是战略要求，应该建，不过不同城市战备等级应该是不一样的，各个城市也应该科学规划，而不是小区建到哪里人防工程就建到哪里这么简单，张建说。
相比规费，“税”才是房地产开发过程中最严重的问题，用张建的话说，是的“灰色地带”。
“土地部分需要缴纳3%的契税，契税最终约占销售收入的1%，其它主要包括营业税、企业所得税和土地税。因此，开发环节的各种税负相加一般占到房屋销售收入（成交价格）的10%~13%。”他介绍。
在当地，土地税目前按销售收入2%的税率进行预征。但严格意义上，土地税税率分为四档，分别为土地额的30%、40%、50%和60%。
张建透露：“如果严格按照这么高的税率清算、征收，会要了开发商的命！于是，税务部门在收税过程中‘亲疏有别’，关系好的就多打点折，关系一般的就少打点折。”
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