郑州房价狂跌年关成"钱关"房企八仙过海抢资金
房天下 2011-12-21 17:00
[摘要] 毫无疑问，郑州房价狂跌下房地产暴利时代已成往事早已“昭然若揭”。在一线城市、知名房企高举降旗之下，郑州房地产市场亦迎来了降价潮，当然，不论是直接降价，还是隐性促销，归根结底都是为了——回笼资金、安度“钱关”！
转眼间，2011年即将彻底淡出视线，而2011年的楼市亦将在尘封画卷上添上一层黯然的萧瑟。回首望猛感慨：对于2011年，我们猜中了开始，却没有猜中如此惨淡的结局！之前豪言“不差钱”的开发商，经过一年的调控猛药冲灌，坐揽万金的辉煌已不复闪现，而即将面临的“年关”竟成了“钱关”、“难关”！
对此，煜盛房地产公司副总夏大鹏在2011—2012中国（郑州）房地产形势报告会现场接受房天下记者采访时表示：对于即将到来的2012年，楼市将进入一个深度博弈的时期。调控会继续从紧，但是，金融货币政策会放松。货币政策的放松，对于刚需置业者来说，是一件好事。普通住宅也将在金融政策松动的背景下，迎来较好的发展空间。
2012年上半年，房价可能会回落；但是到了下半年，楼市调控可能会放松。对于房企来说，“现金为王”将成为房企的制胜法宝。谁能拥有较充裕的现金流，谁将会在2012年占据优势。
一方面，调控持续收紧、降价项目成交回暖但难成气候；另一方面，各种融资渠道收紧，而债务期限将到。“现金为王”已成为了业界共识，但在调控持续从严、库存冷面攀升、购房者依然观望等寒气袭人的大环境下，谈回笼资金又岂是易事！
“七折、八折都是开发商狠狠心、咬咬牙吐出来的！五折即使不赔钱，也接近成本价了。”某知名项目的操盘手向记者透露：“接近年根儿，开发商甩盘除了项目本身的缺陷外，不外乎还有以下几个原因：一是开发商贷款到期，着急套现还贷；二是工程款结算，需要大笔现金；三是看中了别的地块，急需现金拿地。”
毫无疑问，郑州房价狂跌下房地产暴利时代已成往事早已“昭然若揭”。在一线城市、知名房企高举降旗之下，郑州房地产市场亦迎来了降价潮，当然，不论是直接降价，还是隐性促销，归根结底都是为了——回笼资金、安度“钱关”！
郑州开发商“八仙过海”回笼资金之“降价补差价”
在“抢收资金”的宗旨下，郑州地产大佬们掀起了一场轰轰烈烈的自救行动：有人在营销策略上花费心思，有人在内部管理上降低成本，有人在产品打造上更贴近需求，也有人在经营战略上深层次转型，更多人则是急速降价、回笼资金，先度过眼前之危局再说。
在此番系列轰炸中，“降价补差价”之心理战术似乎赢得了不少青睐：在兔年即将终结之际，位于新郑龙湖的龙湖御景承诺：龙湖御景不搞虚假优惠，进行实实在在的降价补差，一系列天时地利人和的因素使得龙湖御景找不到降价的理由。
无独有偶，位于北区的普罗旺世亦选择了“坚持不降价”。信和（郑州）置业有限公司副总经理张晋曦对此解释:“普罗旺世的价值足够支撑这个价格，普罗旺世不是能降价而不降价，普罗旺世并没有降价空间。消费者自然会有自己的判断。”
在此前两个案例受宠若惊之后，位于郑西新城核心的清华·大溪地特针对即将开盘的二期波西塔诺组团电梯洋房产品，推出“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略。清华·大溪地承诺，客户在购买新品房源时可签订置业保障相关协议，客户购买房产后一年半内，即交房前如客户不想继续持有这套房产的，开发商将按照现在购买价格再溢价12%进行回购。
清华·大溪地所推出的“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略，相对于沪上龙头房企绿地集团“新城1号”写字楼推出“3年后溢价16%回购”促销策略；以及深圳绿景香颂楼盘“3年原价回购”更具可操作性。试想三年后溢价或原价回购，我们所购买的房屋早已交房入住，退房手续办理起来相当的麻烦，三年时间过长，不具可操作性。但是清华·大溪地所推出的“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略选在交房前兑现，这就充分肯定了，郑州清华园房地产开发有限公司作为一个负责人的大公司，真正做到了其“铸造精品，奉献社会”企业理念。
郑州清华园房地产开发有限公司营销副总师凯伦亦表示，这一活动是基于对市场规律及对项目自身情况不断论证所做出的。伴随着大中原经济区的建设落实，郑州西部将迎来新的发展契机。作为目前郑西新城大盘，无论是从地段、规模、配套还是产品品质等各方面，清华·大溪地都具有的发展优势。之所以敢于做出购房保障承诺，必然是建立在公司实力以及产品和价格优势的基础之上，我们对项目自身品质和潜力十分看好。
“当下谈价格已经没有优势，最重要的是让购房者认同项目价值，让他们放心出手，所以树立他们对项目的信心最重要。”郑州一位开发商负责人坦言，市场不好的时候，房企的所有营销行为都围绕“抢信心”展开。
2008年底，房天下响应国务院号召，在范围内首倡“暖冬行动”，吹响房地产市场“破冰”号角。三年后，房地产市场再度遭遇政策波动，房天下携手2000万购房者，共同占领100个城市、500个区域、5000个品质楼盘！房天下“我们都爱城市”活动百城联动再度升级，联合上千家品牌房企，以500亿空前巨惠回馈购房者，一场规模空前的暖冬置业大行动即将展开。点击查看活动详情<<<<<<
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郑州开发商“八仙过海”回笼资金之“狂推特价房”
诚然，昔日的暴利行业、曾经的一夜暴富，行至当下的房地产市场早已没有了往日的鲜亮。但对于“降价”，亦没有任何一位开发商心甘情愿。而“特价房”的现身则很巧妙地化解了很多尴尬、很多不甘。
1、很多楼盘现在热销项目已是二期、三期，甚至四期......，若发生狂降现象，很可能惹怒前期业主，发生放闹现象。而特价房却可以在招揽新客户之际，亦不让老业主产生较大的情绪波动。
2、时值房价大震荡之际，虽然很多资金紧缺的房企渴求稍微降价得以热销回笼资金，但对于买房者的期望值把握不够，不知道降多少才能产生大卖效果。若直降到底，则会产生利润较低、辛苦操劳的局面；若降幅较小，则很可能催生更深的观望情绪，导致楼盘更加滞销。故作为试探性的“特价房”现身，可以巧妙测算出市场之深。
3、购房者“买涨不买跌”的置业心态。在此心态下，越是房价下跌，观望情绪愈浓。越是感觉到房源稀缺性、紧俏特价房，愈能诱发其出手欲望。
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郑州开发商“八仙过海”回笼资金之“0首付购房”
急速冷却的市场，让开发商不得不重视“降价走量”的重要性，越来越多的“特价房”和大幅度优惠，是开发商市场信心不足的明证。甚至有开发商负责人预测，“冬天才刚开始，明年二季度前不要想回暖的事情了。”
而除却特价房，活跃于郑州房地产市场的还有“0首付购房”！位于郑州中州大道与北环路交叉口北100米路西的维也纳森林三期推出了“0首付”购房！现在只需交2万定金，明年5月交房需补齐首付款即可迈入“有房一族”。
“0首付”买房消息一经推广，市民王小姐一下子张大了嘴巴。的确，对于不少刚刚踏入社会的青年，首付是一个敏感词汇，为了实现房子梦，“攒首付”甚至成了他们人生的目标。
“不要首付，真的假的，现在买房首付一般都要一二十万，开发商愿意降这么多？”看到广告，市民王小姐一下子来了兴致。
经常看楼盘广告的人都知道，今年由于楼市的不景气，很多开发商在优惠上频频放出“豪言”。一小区推二期时，推出1元认筹享5000元优惠，另外购房还送20克金条。还有一家楼盘声称车。
金条、送汽车，超低价大折扣等等，不一而足。年关将近，购房者发现楼盘广告铺天盖地。“我今天收到3条推销房子的短信。”市民周先生说。
一位业内人士介绍，到年底了，开发商的资金链变得紧张，还银行贷款、工程款、企业员工工资，这都迫使开发商抓紧时间卖房，回笼资金。打出“0首付”的广告也是促销的一种手段。
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郑州开发商“八仙过海”回笼资金之“分期首付”
相对于“0首付”来说，替购房者垫付首付款的付款方式，说明开发商的资金链条还并不是十分紧张，但同时也传递出一个信号，以垫付的方式换取银行尽快放款，显示了他们对资金的急切渴望，而对于开发商来说，这种方式相对来说风险更大些。
“临近年底，各项工程款、银行贷款、营销推广等费用都开始催了，我们虽说开盘卖了两个亿，但是银行审批很严格，拨款很慢，目前资金回流也就是购房者30%的首付，将近6000万元，资金很紧张。”郑州市西区某项目负责人告诉记者。
与他同样处境的开发商不在少数，在观望气氛日渐浓重的地产形势下，开发商开始各出奇招，豪赌资金链。
除了特价房、送装修、送汽车等五花八门的促销活动外，最近，一些开发商以“力挺刚需族”的名义，打出分期首付、首付×万起等噱头，吸引购房者。
记者通过近日走访调查发现，在郑州地产界，首付分期已经不是个别现象，不仅一些小开发商打出“三万首付”住两房的噱头，一些知名的房地产企业也开始堂而皇之打出“首付×万起”的广告。但是，就首付分期付款的方式而言，目前主要分为以下两种：
以鑫苑世纪东城、鑫苑现代城、物华国际等楼盘为代表，购房者支付一定比例的首付款之后，由开发商无偿垫付其余部分，签订正式的购房合同和银行按揭，但是需要购房者在一定期限内，将剩余首付款补齐。如果在规定时间没有交齐，购房者则要承担违约责任。据鑫苑世纪东城内部人士透露，违约金为所应缴余款的万分之二。
一套100万元的房子，首付款应该是30万元。在这种付款方式下，购房者可以只交付10万元，便可以签订购房合同、申请银行按揭，剩余的20万元由开发商垫付。但是如果超过了补款期限，则每日要向开发商缴纳40元的违约金。
而以利海托斯卡纳等楼盘为代表，购房者在缴纳了部分首付款之后，可以选房、订房，但是开发商不会替购房者垫付其余部分，只有等购房者将首付款交完之后，才能办理银行按揭。
据了解，通过首付分期的方式，没有办理郑州社会统筹或者暂住一年证明的外地人，可以通过先预交一部分首付款，实现选房订房，但是先不办理正式备案，等到购房者能够提供充足的购房材料时，再去房管局备案。
其实，早在今年年初，深圳、广州、上海等地就已出现了类似的促销方式，但是，刚一出现便被当地政府严厉制止了。
从法律法规程序来看，分期首付已经不仅仅是简单的促销方式，而是在地产熊市下，开发商为了尽快回笼资金的违规行为。
郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人提醒：“其一，这种做法架空了首付不低于三成的规定，本身就是不合规定的，这提高了银行的资金风险。其次，还有可能会架空限购令，给投资投机性需求购房机会。”
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郑州开发商“八仙过海”回笼资金之“共舞地产私募基金”
放眼国内，私募地产基金一直未停止狂奔。今年3月17日，中海对外发布公告，称将与工银国际投资管理公司成立规模约2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，投资中国房地产市场及项目。4月6日，金地集团宣布与瑞银合作发起的房地产基金期首次募集已完成，共募集1.2亿美元。9月初，远洋地产宣布与KKR联合成立地产基金，拟作为公司投资若干房地产项目的投资平台。万科、金地和华润置地也已相继设立房地产基金。
9月23日，北京盛诺金投资基金管理有限公司、上海浦东发展银行郑州分行，联合多家金融机构及国内32家开发商，共同发起成立了盛诺金地产基金合作联盟。9月30日，由河南省安徽商会、管城区企业家联合会联合主办，河南冠豫财富中心承办的河南私募股权投资基金发展研讨会在郑州市管城饭店举行。一时间，在民间资本市场略显“边缘化”的房地产私募基金特别引人注目。
居易国际集团控股有限公司总裁赵宏延表示，随着房地产开发贷、个人按揭贷和银行信托融资的大门一一合上，房地产开发商资金充裕的美好光景已一去不复返。与此同时，投资渠道的匮乏致使民间资本日益活跃。一边是汹涌的民间资本，另一边是资金链日益紧张的地产商。建立一个房地产投融资平台，引进房地产基金，形成一个健康的合作机制，将是解决这个问题的有效途径之一。
永安信（河南）房地产投资基金 、中土股权投资基金管理有限公司董事总经理王胜起称，今年上半年河南民间储蓄量已突破2万亿元。如何合理疏导这些资金的去向将成为一个关键问题。
国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠也认为，与银行、信贷相比，房地产私募基金有着便利、灵活、节约时间的突出优势。对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。
业内人士表示，用“时势造英雄”这句话来形容房地产私募基金也许有些夸张，但在当前我国社会转型期，以及特殊市场环境下，它无疑是解决房企融资困局的有效手段之一。
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