香港住宅按揭市場2011年回顧及2012年前瞻報告
利嘉閣 2012-01-13 14:37
[摘要] 2011年截至11月為止每月住宅按揭貸款批出宗數為106,531宗及金額為2,599.38億對比2010年同期的166,381宗及3,880.54億，分別大幅下降36%及33%。根據數據顯示，2011年上半年每月住宅按揭貸款批出宗數及金額依然持續強勢，每月宗數均過萬及金額則接近300億元……
2.2012年樓按市場預測
銀行承造按揭的取態
半年寬鬆及進取、下半年從緊
根據過往經驗，由於上半年大部份銀行都要為新一年的按揭生意跑數，因此對承做按揭生意的態度一般會較為積極，放貸取向較寬鬆，而且，過去一年按揭利率多番調升下，息率已回上正常的水平。正如恒生近期重返H按市場，即可見銀行對按揭生意的熱衷度稍為增加。
由於貸款出路增加及資金成本上升，超低息按揭戰將不復見
銀行公會早前指出，由於歐美經濟不明朗影響，本地的資金出現淨流出，加上去年貸款需求增加，本地銀行放貸成本不斷上升，已迫使銀行多番調高零售按揭息率。由於預期2012年本地流動資金將繼續從緊，估計銀行不會如2010年般以採取割喉手段，壓低按息搶佔按揭市場份額。
按息走勢預測
由於預期2012年本地流動資金將繼續從緊，加上外圍經濟不明朗，銀行資金成本仍會繼續上漲，今年升息壓力猶在，惟銀行已在去年開始調升按息，今年實際加息速度減慢，至於銀行為按揭產品所提供得鎖息上限﹙Cap Rate﹚則需視乎當時資金環境而定。根據業內人士的觀點，2012年主要大型銀行如匯豐、中銀﹙香港﹚等會以爭取市場佔有率為重點，近月兩大銀行對貸款的取態亦稍為放寬，但長遠分析，銀行將不會大幅減息。由於銀行未來一年對按揭生意的取態仍受制於很多外在市場因素，如金管局的措施、特首選舉的政治因素、4月份的財政預算案等。本年銀行的取態會偏向審慎而低調。
由於樓市中期下行形勢已成，加上短期息口仍然向上，直接增加市民置業及換樓的利息負擔，市場動力勢必進一步放緩；再者，目前金管局實行層級式限貸政策，不斷削弱二手換樓鏈的支持，乘數效應擴大利淡因素下，預期今年一、二手住宅買賣登記勢必再跌8%，數值將會由2011年的8.45萬宗至今年的7.78萬宗，其中二手住宅成交預期將減少15%至6.28萬宗。反觀，一手住宅成交走勢則呈背馳，估計發展商會因應市況搶奪購買力或融資成本上漲等因素，加快推盤步伐，刺激全面一手成交逆市增加38%至1.50萬宗。至於物業成交總額，亦會跟隨大市交投減少15%下，數值將由去年約4,425.27億元，按年下跌約15%至今年的3,760億元。按照市場形勢估算，預期2012年新取用按揭貸款宗數將達8.50萬宗及新取用按揭貸款額將達1,965億元，較2011年預測全年的9.68萬宗及2,289.0億元，分別下跌12%及14%。
按揭市場產品趨勢
由於美國聯儲局已宣佈未來兩年仍會維持超低息，加上以美國現時的經濟環境亦沒有條件加息，因此預期P按產品中，最優惠利率的P值﹙Prime Rate﹚上調機會不大，而P按產品亦相對穩定。反觀以銀行同業拆息﹙HIBOR﹚計算的H按產品波動則較大，由於HIBOR受本地市場的資金流向而變動，加上近月受外圍市況影響，銀行的資金成本上漲，從一個月HIBOR由2011年1月的0.2%到近期已上升至0.36%，反映本地資金市場越趨緊張。預計今年，超低息H按時代已正式告終，傳統P按產品選用比率將持續上升，而經過2011年銀行大幅調高H按息率後，市場已轉向選取相對穩定的P按產品。P按的選用比率亦由2011年1月的6.3%大幅回升至11月份的80%，預期2012年將會升至90%以上的選用比率，重新成為按揭市場的主流產品。
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