博弈下一个市场周期 房价是跌还是涨
房天下综合整理 2012-02-28 09:05
[摘要] 来越多的迹象显示，全国范围内，降价的阵营正在扩大，新一轮降价潮或许正在拉开帷幕。
越来越多的迹象显示，范围内，降价的阵营正在扩大，新一轮降价潮或许正在拉开帷幕。
从2月24日起，
国家统计局公布的数据显示，2012年1月70个大中城市房价首次全部止涨，房价继续保持下跌态势。
业内认为，市场还将继续调整，房价将掀起第二波降价潮，3月起，预计将有更多楼盘被迫进行降价促销。
不可否认，央行下调存准率对楼市将产生利好影响。一方面，银行存准率下调，市场资金变得充裕，将促使房贷利率下行。去年12月存准率下调之后，首套房房贷利率明显出现下行，由以前高于基准利率下浮到基准利率附近；另一方面，银行存准率下调，银行可贷资金增多，不可避免会有部分资金流入楼市。无论是房贷利率下行，还是银行资金流入楼市，对房地产市场都构成实质性利好。
尽管央行下调存准率对楼市形成利好，但房价下跌趋势仍很难逆转。
首先，房地产调控并未实质性放松。目前楼市虽需要资金，但央行下调存准率却不是为救楼市，这虽对楼市形成利好，但政策意图是为了缓解近期市场流动性紧张局面。事实上，不仅对楼市产生直接影响的限购、限贷等政策至今并未出现松动，即使是之前佛山、芜湖等地出来楼市调控放松传闻，也立即引来决策层棒杀。由此可知，决策层调控楼市决心之大，非短期内楼市下行趋势所能改变。
其次，在投机性购房受到抑制背景下，房地产库存成了判断楼市走向关键性指标。数据显示，截至1月底，北上广深四个一线城市商品住宅库存量超过了27万套，比2011年初上涨约三成。其中，北京库存量由2011年1月底的9.57万套上涨至11.96万套，增幅25%，需要消化24个月以上。二线城市库存增幅更为明显。截至1月底，7个典型二线城市中的商品住宅库存量超过45万套，同比增加18万套，增幅达69%。其中，厦门增幅高达115%，杭州、苏州、青岛增幅均在90%左右，几乎翻了一倍。而随着楼市成交量减少，以及新建商品房、保障房等陆续上市，楼市库存只会更多，房价也将承受更大的下行压力。
再者，过去十年中国房地产市场之所以经历了一轮前所未有的繁荣期，其根源在于中国经济的货币化进程，导致大量资金屯聚于房地产，让房价不断上涨，其外在表现便是货币投放量以远高于GDP的增速增长。但如今中国经济在人口红利消失、通胀高涨之下，也势必经历一轮去货币化过程。这一过程目前正在开始。央行宣布今年广义货币（M2）增速目标为14%，既远低于2009年高达30%以上的增速，也低于去年16%的增速。而从社会融资总额来看，今年1月社会融资规模为9559亿，比上年同期少增8001亿，同比减少45.6%。这可能意味着中国经济去货币化过程要比想象中的快得多。而随着中国经济去货币化进程加快，过去囤积于房地产中的大量资金将从楼市中流出，这意味着房价下跌已是无可回避之事。
其实，当央行下调存准率，开发商和投机者为此竞相鼓与呼，只是看到了此举对楼市的有利因素，而忽视了其不利因素。在目前市场流动性紧张，实体经济受到抑制情况下，虽然存准率下调将让部分资金进入楼市，但这更多的是有利于促进实体经济的增长，而一旦实体经济恢复活力，经济增长内生动力日益充足，这也真正构成了中国经济去房地产化的坚实基础。
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