强压下房价逆涨 多城拟明年出更大幅度救市政策

中财网  2012-05-21 08:57

[摘要] 与各地方政府"犹抱琵琶半遮面"的"救市政策"遥相呼应的是，5月份多地区楼市成交量开始明显上升，业内多位专家开始担心房价调控会在攻坚阶段毁于一旦。

 

价格洼地"补涨"

"相对于一二线城市来说，目前三四线城市类似山东威海地区出现了一些松动。"山东大学威海营销管理研究中心的副主任蒋守芬告诉记者。

蒋守芬认为，从楼市调控的限购政策来说，相对于一二线城市，三四线城市的限购力度要小，很多政策停留在口头上，并没有严格执行。同时，央行两次下调存款准备金率，使得地产商资金压力有所缓解。

与此同时，获得国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》也给烟台、威海等山东沿海城市的城市发展带来契机。受此影响，青岛、烟台、威海之下的四线城市如海阳、乳山、即墨等城市房价出现了较大涨幅。"前两年二三千元一平米，现在已经涨到了每平米七八千元。"蒋守芬告诉记者。

此外，业内人士分析，一部分三四线城市的房价上涨"是限购需求挤出下的补涨"。中国房地产学会副会长陈国强表示，国内很多三四线城市此前在发展上受制于本省的二线城市，因此当地楼市的价格基数一直较低，购买力也跟不上。楼市调控开始之后，一二线城市由于受限购政策的影响，部分没有资格的购房者被"挤出"、"回流"到附近的三四线城市购房。

而据记者了解，浙江嘉善、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的三四线城市，其受限购"挤出效应"影响均较为明显，而这些原本是"价格洼地"的区域在这种"挤出效应"的带动下，房价也一直处于缓慢上涨的局面。

另一方面，由于一二线城市的房地产市场逐渐饱和，开发商们也"自觉"地将视线转移到三四线城市，这无疑将进一步推动这些城市的房价上涨。

风险大于一线城市

尽管在楼市调控、房价普跌的大背景下，三四线城市的逆势上涨让开发商和投资客感到"希望就在前方"，但是，业内多位人士分析，三四线城市的楼市投资风险比一线城市更大。

事实上，在中指研究院发布的百城价格指数的数据中，2012年4月，住宅价格环比3月下跌的71个城市中，跌幅居前十位的城市，如宝鸡、株洲、柳州等，也全部都是三四线城市，跌幅均超过了1％。

此外，有媒体公布了一份内部研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

以扬州为例。据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。这些土地大部分在去年下半年到今年上半年竣工。截至4月末，扬州市区商品住宅累计可销售面积160.05万平方米，同比增长65.54%。

而截至今年前4月，扬州商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%。按照目前扬州的可销售住宅和销售速度，据估算，将这部分存量房消化掉的时间至少是37个月。而这也正解释了不久前地方政府出手救市的主要原因。

"相比于一二线城市，现在三四线楼市泡沫的风险更需要高度关注。"一位业内人士分析，比如华北地区的唐山市，2011年商品房成交量仅相当于北京市的18%，但近几年平均土地出让面积相当于北京的93%。

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