2012年上半年北京新房成交量同比涨近一成 房价跌9.3%

房天下  2012-06-27 16:10

[摘要] 2012年上半年市场“量跌”，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，主要由于首套信贷优惠政策的执行，住房刚性需求明显释放，同时开发企业也抓住时机“低价”推盘。在2012年二季度成交量接近3年以来最高的带动下，上半年成交量呈现回涨迹象，成交价格继续回落。

四、季度总结：调控政策短期内不会放松，刚需释放带动楼市成交量回涨

受到2012年二季度成交量接近3年以来的带动，上半年成交量呈现回涨迹象，成交价格继续回落。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，二季度成交量回涨应归结为：

1.政策方向坚定

“坚持房地产市场调控政策不动摇”的总基调十分明确，各地政策短时间内发生根本性变化的可能性不存在，这是房地产市场供需双方放弃幻想、结束观望的重要保障

2.刚需积极入市

一方面，首次置业需求正在逐渐释放，首先，房价经历一年多的回调之后，多数项目开发商报价已经接近购房者预期价格；其次，优惠信贷政策间接降低购房者的购房成本，尤其是5月再次降低存款准备金率之后，9折甚至85折优惠利率回归市场。另一方面，由于当前多城市多区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，多数购房者重拾市场信心，自5月份起，具备很强经济实力的改善需求也开始入市，北京千万级豪宅最近热销便是证明。

3.供应相对充裕

一方面，北京楼市库存量（待售量）依然居于高位，伟业我爱我家统计数据显示，截止6月底北京一手房待售量（不含保障房）为89562套，按照当前每月8000余套的去化速度，即使未来一年无任何项目入市，也够全市消化一年时间，可见，市场供应量相对较充裕。另一方面，为揽住现有为数不多的刚性需求，二季度部分开发商也开始加快推盘速度，伟业我爱我家统计数据显示，2012年二季度新增供应量达1.58万套，横跨二至三季度的推盘潮已经出现。

受到以上三方面的共同作用，2012年二季度市场成交量回涨势头明显，但成交价格依然处于回落阶段，与2009年5月“量价齐涨”的“回暖”局面有明显差异，因此，当前楼市依然处于“走量”的阶段，并没有真正回暖。

五、趋势预判：房价将继续稳步回落，“以价换量”依然是楼市常态

关于下一季度成交量、均价的走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：

首先，下半年政策微调需兼顾 “稳增长”与“控房价”的双重任务，实际上是“不允许住房价格报复性反弹，但楼市交易量回涨必不可少”。体现在政策层面，严格的限购政策、差异化的信贷政策依然不可能发生根本改观，这是“控房价”的根基；另外，针对首次置业者的税收、信贷优惠政策还将继续，而如何释放合理的改善类刚需，也将信贷政策微调的一个方方向。

其次，在最近“降息”等利好消息的带动下，短期（1-2月）内购房需求依然保持当前热度。但由于限购政策不可能出现实质性松动，刚需实际数量依然有限，下半年市场中部分月份还将出现需求不足的情况。

另外，“去库存”即将告于段落，迫于年度企业销售业绩的压力，近一个月内开发商还会集中推盘，“以价换量”依然是开发企业策略。

基于以上三方面考虑，预计今年内房价还将总体保持稳定、局部区域还将会理回归， 6、7月交易量还将保持5月份的高位。由于刚需数量依然受限，二季度中后期这种成交量上涨势头难于长时间延续；而针对首次改善类需求的相关微调政策还未明确，下半年楼市存在不确定性。

六、行业建议：市场稳定依然是主旋律，不必盲目恐慌

关于市场各方的应对策略，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖建议：

1.政府出台政策不应保守，更要提防太过激进

对于政府而言，面对市场暂时“量价齐升”的局面，一方面，相关优惠还需继续支持刚性需求的继续释放，包括合理的改善类刚需的释放；另一方面，需要时时关注楼市新情况，警惕人为因素制造出虚假繁荣，误导购房者需求释放，不要纵容“”频繁再现，同时，需警惕局部区域价格非理性上涨。

2. 开发商要放弃政策将松动的幻想，提高资本周转效率

开发商需要认清当前市场形势，放弃政策将松动的幻想，加快推盘进度，通过合理定价保证项目去化率，通过大量的销售回款获取低廉的土地储备，提高资本的总体周转效率。

3. 购房者不要抱有抄底的心态，选取时机适时入市

购房者需要认清当前市场形势，在限购、限贷等政策的作用之下，短期内购房需求难于发生剧烈的增长，建议大家不用担心楼市会“触底反弹”，也不必因此而恐慌，更不要抱有抄底的心态，只要产品合适、价格合理便可购买。

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