北京楼市:库存高企需求受抑 房价松动迹象初显
新京报 2014-05-16 09:40
[摘要] 5月10日这一天，李京（化名）拨打了4个售楼处的电话，从朝阳北路到通州，再到亦庄。他所关注的楼盘，例如亦庄区域的海梓府、林肯公园，都是近期见诸报端推出了“特价房”或被认为是的楼盘。
■观点
一度火热的北京楼市已经开始降温，未来市场趋势以及政策走向将会如何，新京报记者邀请了和业内人士，对此进行了探讨。
嘉宾
●冯科经济所房地产金融研究主任
●陈志北京房地产业协会秘书长
●李文杰中原集团首席运营官COO
●周兴北京天恒乐活城置业总经理
谈市场分化在加剧
新京报：最近楼市很热闹，有了业主闹事的，有宣传热销的，你觉得楼市处于什么阶段？
李文杰：今年以来多数房企的销售速度都在放缓，从数字上看楼市的整体库存在上升，销售金额在缩减，企业已经感受到了资金压力，一些项目出现了情况。
周兴：比起去年，市场热度确实有回落，市场的分化也在加剧，有卖得不好的项目，也有卖得好的项目，还得看项目在同区域有没有。
陈志：根据北京市住建委的数据，今年前四月获批入市的楼盘有2.13万套，总面积254.4万平方米，是2011年以来的一年，但是前4月的成交量却是一个低值，和2012年相当。
新京报：大家现在关心的是，开发商是不是真降？
周兴：开发商看不是看预期价格和实际卖价对比，比如一个项目一期卖2万，二期本来预计卖3万，现在只卖了2.5万，那一定是了，但是你和去年的一期比，那还是涨了。
冯科：房企为了去库存，或为了追求更好的现金流，市场出现了的项目，这不用遮掩，但是北京的幅度不会太大，从最基础的供求关系上看，供需还是不足的。
谈政策银根有望适度放松
新京报：近期市场传出的央行可能降低存款准备金率（降准），以及号召银行支持个人房贷业务，这传达出什么信号？
李文杰：我觉得整体银根上不会“放水”，目前社会整体资金成本都较高，银行一方面考虑到房地产市场下行的风险，另一方面是房贷业务利润小，没有动力增加业务。但是首套房的贷款利率可能会有一些松动，因为从基准利率的7折到现在的1倍、1.2倍，首付从20%提高到30%，极大提升了刚需客群的购买门槛，近期贷款利率上可能会有一些优惠。
冯科：我们研究宏观经济政策，从近期几个方面来看，银根有望在6月-7月份出现适度放松，因为目前CPI已经在1.8%的水平，反通胀的压力变小，那么反通缩的压力就会增强。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI适度可控，而夏粮丰收后，没有大的自然灾害，农产品如肉禽蛋的价格稳定，就能腾出手来保经济，央行有可能降准，也有可能实行央票逆回购来释放资金。
陈志：我同意冯科的逻辑，现在的问题是银根会有多大程度的放松？最近很多传言说降准一下要降1-2个点，以前都是0.25的降，这可能释放出近万亿的流动性，这也说明了市场有惯性，上一届政府遇到的问题，这一届政府依然要面对，完全不放松银根看起来不太可行了，但是如何使这些释放出的资金流向实体经济，而非按过去的路径进入房地产？
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