易小迪：市场变局与企业之道

房地产门户房天下  2008-06-28 11:50

[摘要] 地价回到合理的水平，大家认为房价和地价是脱离的，实际上不是这样的，地价永远是追在地价后面的狼，永远是追赶发展商的狼，地价会不断的上升的，房价永远还是有上升的压力。

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”

以下是阳光100置业集团董事长易小迪在28日上午发表的主题演讲。

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今年的需求量仍然是保持了跟去年1—5月基本上是持平的态势，价格是略微上涨的，大家为什么觉得出现了很大的问题，很多的企业都知道，包括上市企业的增长的比例都是增加50%和100%或者是更多的，这个局面不再存在了，所以大家觉得出现了问题，是否是过高的预期出现了差异，实际上并没有出现想象中的问题。我对下半年没有太多的担心，基本上跟去年相对平稳的状态，即使下跌的幅度也没有想象的大。

阳光100置业集团董事长 易小迪

房价实际上是理性的回归，房价没有跟大家想象的那样出现了崩盘，我们监控的自己所在的项目和城市，实际上的房价都没有跌到2007年上半年的水平，只不过出现了略微的下降，2007年上市公司的利润是40%，应该可以承认，的房地产公司的利润在2007年翻一番，或者是有了很大的增长，如果指望2008年有很大的增长，这是比较合理。

地价回到合理的水平，大家认为房价和地价是脱离的，实际上不是这样的，地价永远是追在地价后面的狼，永远是追赶发展商的狼，地价会不断的上升的，房价永远还是有上升的压力。

所以我认为本次的调控和市场面是积极的，调控会出问题，问题出现在哪里，主要出在企业的层面，个是资金链的紧张，这是如何带来的，因为2007年我们对2008年有太好的预期或者是高价拿地，或者是有大的供应量的增长，导致现在的房地产短期的资金的增长，我认为实施调整会使企业逐渐的适应，通过降低供应量和其他的措施缓解短期的压力。

房地产出现了有涨有跌，有些产品和局部城市、局部市场在某些行业出现了亏损，这也是正常的，因为房地产不能永远的是暴利的，也不能永远的背着保利的名盛，不可能全行业盈利，如果出现有涨有跌，有盈有亏的好处是会削弱其他行业进入房地产的积极性，对竞争带来的好处，真正的专业企业仍留在房地产市场，靠投机的企业或者是有钱的企业就会理性的退出房地产企业。

市场出现了真正的拐点，供大与求局面已经出现了，而且不但供大与求的局面出现了，在以后相当长的时间内会持续的存在。

理由是，因为房地产在2005—2007年连续三年土地供应充足的情况下，都有充足的土地储备，基本上绝大多数的上市公司或者是规模大的公司，储备了5年以上的土地。在资金紧张的情况下，他们可能会加速土地生产的供应，使土地储备回到合理的水平上，供应短期是不能缓解的，很多的公司会出现套现的压力。

现在的土地价格理性的回归，包括地方政府土地的供应，实际上是财政收入和地方经济发展不可或缺的一部分，地方政府启动了土地供应后，速度不会完全的慢下来，也不可能一下子完全的停止供应，实际上土地的紧缺是短期的现象，我个人认为，相当长的时间内，土地不会出现短缺的局面，因为2003年招拍挂政策出台后，很多的政府是措手不及，导致一段时间土地供应的短缺，事实上中国政府的运作效率是很高的，而且土地供应已经是地方经济发展不可或缺的环节，在今后相当一段时间内，土地不会出现短缺，这就意味着，将来市场上供大与求的局面不会再短期内出现缓解或者是明显大的改观，我认为房地产已经终止了连续十年供不应求，只涨不跌，将来是供需平衡或者是供大与求的局面长期存在。

在此前提下，房地产进入新的竞争时代，新的竞争时代，跟过去有什么差别，房地产、土地的神话破坏了，没有公司盲目的储备土地，只会储备自己认为适合的土地或者是将来认为的土地。房地产的盲目扩大规模已经走入困境，房地产企业扩大规模认为是的手段，垄断资源是的方式，这个时代已经过去了。

宏观调控并不是对小企业带来威胁，对大企业业带来了威胁，没有那个企业是安全的，只有适应市场，创新和创造更好的性价比提高服务才可能是安全的。

房地产盲目的增长规模，每年增长100%和50%的计划大家都会理性的调整，这是跟过去的区别，大家会将注意力，面向真正的客户，从而创造好的产品和好的服务。

我认为市场会造成新的赢家，中国的房地产受到了太多的政策的干预和太多的政策调控的影响，我们希望健康的市场会逐渐的走向市场经济发展的轨道个，真正出现市场竞争的规律。 例如优胜劣汰，让品牌企业有自己的生存发展空间。

未来哪些企业是赢家？

中国整体的房地产市场在短期内或者是相当长的时间内会迎来更好的发展时代，就是大众需求的时代，中国的房地产市场不会减少，包括城市化的人口和低收入住房随着收入的增加，对住房的购买力不断的增加，普通老百姓的大众市场还会增加，而且增加的速度可能会超出我们的想象，个预测是，如果可以控制低成本，能够造性价比好的产品，面向普通居民的大众产品会有广阔的市场。

这说明房地产在普通市场上必须有合理的成本控制，包括地价和土地，低价控制企业的利润，即使在调控时代，很多城市的低价商品房有很好的业绩。这跟政府的廉租房是否有矛盾，政府的廉租房只能解决其中的部分，相当大部分的居民的住房改善需要市场，低价市场和廉租房虽然是增加，但是没有影响。

专业市场不断的细分，有特色的品牌公司会加速自己的成长速度和争夺自己固有的细分市场的空间，现在我们看到房地产的品牌，大企业就是大品牌的时代已经过去了，企业不是大就等于好，而是在那个专业市场或者是细分市场可以做到，是受到客户的追捧。

还有特色的市场仍然有很好的空间，包括特色的产品，景观资源也包括细分的商业市场，细分的专业市场会走到更广阔的成长空间。

本次调控的积极面要远远大于任何一次的政治调控，起到了市场的作用，市场这只看不见的手起到了积极的作用，使市场开始向买方互动，这是好的企业乐于看到的场面，因此这是积极的，谢谢大家。