摩根士丹利赵瑜：拥抱资本 房企的战略转型
房地产门户房天下 2008-06-28 12:28
“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”
以下是摩根士丹利中国区执行董事赵瑜在28日上午发表的主题演讲。
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我讲的是最近的几年，中国的地产海外上市中总共有13个单我们做了9个单，因此摩根是很强的地位，大家认为我们投行只做融资上市，实际上不然的，能够为地产企业进行一条龙的全方位的服务，打造坚实的资本市场的战略平台是我们的核心工作，下面简单的介绍投行的工作业务，在中间的五环中，,业务包括收购、兼并、充足业务。第二部分包括部，第三部分是房地产股票的研究，第四是企业的上市，私募和上市融资。第五，跟传统业务一样，给相应的地产商进行银团贷款。
 摩根士丹利中国区执行董事 赵瑜 |
前面很多的、学者都讲了中国房地产面临的政策和形势，今天就不讲这方面的问题，我写了有分量的文章准备投出去，今天就不讲了。
房地产企业面临这样的政策和形势的时候，我们要准备好两个战略上的变化，一个变化是怎样从传统的土地运作战略模式，转变成资本运作的战略模式。
另外一个变化，多数企业都面临很大的困难以及潜在的资金链的断裂，兼并购买重组在行业中已经提到意识日程上，不可避免，企业如何在其中为自己找到很好的退出机制，这是重要的一环。
两个战略正是银行的专长，如何用地产企业规划资本融资的战略，包括如何进行债务融资，如何进行全融资和债务和股权融资，的率是怎样的，在不同的阶段如何调节率，放大股东的，如何平衡如何进行私募和公司层面的股权，什么时候进行项目的，融资对于公司治理机制以及公司治理结构是怎样的，除了能够为企业融资到需要的资金外，在此过程中，我们也教会企业如何管理资本金的平台，下面就讲典型的例子。
以上海总部的世贸为例，充分的显示了如何利用国际资本的平台，让企业插上双重的引擎起飞。2006年1月份摩根的地产基金为公司组织上市前的私募融资，融资了15亿元，当时公司的总股本才是25亿元，融资后才是60多亿元。
2006年6月份摩根将世贸带到香港上市，IPO融资股权是43亿元，上市后股本大大的增加了，2006年10月份，全球的经济学家预见下一个经济周期有可能会来临了，当时的垃圾债券都交易到2000年股票的低点，建议公司因为上市后资本金和股本的扩大，适当的提高率，对提高股东率有很好的放大作用，11月份融资47亿元人民币，其中一大部分是7年不用还本金的，而且做了美元和人民币的调息，固定利率是6.65%，中国今天的商业银行也是不可能借到6.65%的利率，而且7年不用还本，这是债市的作用。2007年次贷危机出现的时候，还没有影响到周围的股票的时候，股票是大大的上扬，市场价值是高的，建议公司进行闪电配售，头一天晚上，董事会做出决议，给资本市场打电话进行沟通，全业调动起来，12个将55亿元的股本配售完毕，24销售就可以到帐到公司.我们为世贸融资了160亿元人民币，从上市前的500万平方米的土地储备，到去年土被增加到2400万平方米左右，股本价从价值不到100亿元到现在达到了500亿元，这就是充分的利用资本的平台将企业快速的规模化，快速的在市场中找到机会。
无论是上市也好，还是给公司发行债券，还是股本的定价，银行的核心工作是定价，实际上定价实际上是包括了几个方面和几种形式的。例如进行股权私募的时候，如何谈私募阶段股权的价值和价格，对股权进行估值，今年下半年大家认为有很多的并购活动的时候，对并购双方的溢价进行估值，代表买方的时候，在未来的整合中能够得到相应的回报。
投放还有其他方面的服务，有的老板将企业卖了，是否就退休了，实际上不是这样的，我们有很多的平台，回报可能比办企业还要高，还可以资本市场的再融资增加债券，进行并购，研究分析师的评估以及有大量债的时候，已经发行了债，根据不同市场的情况，对发行的债务进行合理的评估，进一步的降低债务的成本等等业务。
今天利用此机会纠正大家共通且错误的观点，认为银行的工作就是做上市的包装，实际上投行有很多的业务工作，我们不是包装而是真正的定价，价格中有两个因素，一个是价值估价，一个是市场估价，在市场好的时候，有的时候市场价值高过价值估价，举一个例子，当我们给世贸增发建议的时候，看到股市的疯涨实际上背离了股市的价值估价，市场不好的时候，例如现在有的经理就在其中找被低估价值的公司进行，同时，人为什么相信投行的定价，是因为投行在这里是市场的者，者很聪明，在这里进行包装的时候，也会失败。
碧桂园的上市大家是清楚的，一次上市融资近20亿美元，大家都说碧桂园的产品很一般化，市场都是在下端的，实际上碧桂园给我们很好的提示，一个是战略定位的提示，市场是在三、四级市场，这一块市场的需求是大的，同时受政策的影响，对地产和高政策的影响相对比较小。
还有就是进行跨地区的时候进行标准化和规模化的运作，这很像房地产企业中的沃尔玛，进行路演的时候，不但推高了碧桂园的模式，也将中国的地产地位拉高了，如何帮助企业清晰的战略定位，为战略打造平台，而不是简单的包装，如果我们只是包装的话也是低估企业未来的盈利能力。
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