二三线城市拉动楼市向好 稳房价成明年调控重心
中国证券报 2009-12-09 09:55
[摘要] 7日闭幕的经济工作会议为明年的房地产调控政策“定音”，也给近期“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。今后，政府仍将支持居民自住和改善性购房需求，并积极推进城镇化进程。显然，扩张楼市消费仍是房地产调控政策的主基调。
释放中小城市需求
作为城市化进程中吸纳农村人口的主要区域，二、三线城市未来的房地产发展巨大。本次经济工作会议提出推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，这将给二、三线城市房地产带来机会。从长期看，我国城市化进程正处在加速发展时期，随着国家加大对二、三线城市的关注力度，未来房地产区域不协调的现状将得到极大改善。
从目前来看，以北京、上海为代表的一线城市房价迅速攀升，土地价格也持续飙涨。与此相比，二、三线城市呈现出一定的价格传导滞后性。
联合证券分析师鱼晋华表示，由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，明年楼市成交量将出现结构性变化，表现为一线城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三线城市成交量的增长。他认为，城市化将向都市圈形态发展，产业转移将给二、三线城市带来导入型人口红利，从而使这些城市多种购房需求得到释放。
联合证券数据显示，1996年我国城市化率进入30%后开始出现加速上升态势，2008年我国整体城市化率水平为45.7%，从范围看仍处于城市化加速发展阶段。
指出，在二、三线城市房地产市场中，本地居民仍然是主要购买力量。同时，外地客的进入将刺激本地性需求。二、三线城市周边区县的富裕人群出于改善居住环境等需要以及预期，开始进入城市购买房产，从而带来新的刚性需求。此外，未来二、三线城市新加入的大学毕业生也将成为内地城市另一股刚性购房需求的来源。
目前，不少房地产企业已经开始在二、三线城市积极布局。万科、保利等地产龙头纷纷在二、三线城市加大土地储备。10月份万科新增的3个项目均集中在二、三线城市。
国海证券分析师赵铎表示，近几年内地省会城市GDP增速持续高于京、沪、深三大一线城市。一方面是大城市竞争不断加剧和生活成本不断提高，另一方面则是中小城镇经济增长对劳动力需求增加。在这种情况下，农村劳动力将呈现首先向中小城镇集中的趋势，因此，二、三、四线城市的购房需求挖掘的更大。
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