政策收紧声中 京沪深三地房贷情况稍有不同
每日经济新闻 作者：张玮 黄惠敏 胡俊华 2010-01-15 07:21
[摘要] 1月10日，国务院出台了《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二套房贷政策做出明确规定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”同时，央行也召开了年度工作会议，对房地产信贷进行了指导。2010年，房地产信贷市场面临着新的形势，本报再次在京、沪、深三地展开房贷调查。
大型房贷中介或迎来春天
尽管目前沪上银行向房贷中介支付返点行为已被叫停，但本周三中国银行业协会下发的一份文件，却令沪上大型房贷中介机构看到一丝曙光。
中国银行业协会下发的《共识》指出，“各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。”
“参照这个思路，中国银行业协会是希望国内银行清理整顿，选择与规模较大、能提供专业服务的房贷中介继续合作。”上海房贷中介华燕置业总裁胡炯对《每日经济新闻》表示，“这对我们是特大利好！”
“还是一句话，银行从渠道商处获取业务的性质不会改变。”胡炯指出：“对房贷中介而言，通过努力提高产品附加值和核心竞争力，以及扩大业务规模等措施，我们仍将从合作银行那里获得业务收入。只不过，我们将不再从银行处获得返点。我们获得的是以外的服务费用，这也更加符合商业思维。”
国家开发银行金融研发高级经济师吴志峰：
提高首付不提高利率 体现了“有保有压”
二套房首付比例在近日国务院出台“国11条”中尘埃落定，但二套房信贷中关键的利率如何变化并未涉及。开年的房贷新政会使房贷面临怎样的新形势？金融机构会否提高房贷的利率？这是否是新一轮房贷紧缩的序幕？1月14日，国家开发银行金融研发高级经济师吴志峰接受了 《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者的专访。
政策
体现“有保有压”
NBD：房贷政策包含两个最重要的方面，一个是成数，一个是利率。刚出台的“国11条”再次强调了二套房贷的成数是4成，但对改善型住房的成数没有进行例外的规定。对于利率，这次国务院对二套房贷利率没有严格规定是基准利率的1.1倍，只是说按照风险定价。您能否分别从成数和利率对这个文件进行分析？
吴志峰：在我看来，国务院出政策也是在走平衡木，一方面向市场透露房价太高需要调控这么一个信号，但另一方面也担心如果调控过于剧烈，会影响到整个经济的稳定。现在政策只能把矛头指向投机性购房，所以“二套房贷”首付提高到了4成。
至于二套房贷利率，这次并没有以命令硬性规定将基准利率调整到1.1倍或者多少，而是把自主权给了银行，按风险来定价。对于银行来说，一定会找信誉好的人贷款，无论对方买几套房，如果有支付能力或者本身信誉很好的话，银行就给他们打折，这是应该的；如果信誉不好，不管买几套房，都应该对其提高利率，所以这是按照市场规则做事。
我认为政策更重要的是体现“有保有压”，或者可以理解为政府对市场有担心，不想提高了“二套房贷”首付的同时还把利率提高。其实对于房地产市场来说，利率的变化比首付提高的影响更大。如果利率大幅提高，势必会对房价造成最直接的影响。但就现在而言，该政策对市场的影响比较平稳，并且政策出台后，市场上的反应也普遍比较平淡。
银行
不会明显提高利率
NBD：由于去年的经济刺激计划要求房贷利率实行下浮，因此很多金融机构去年的业绩受到影响，您认为金融机构会提高房贷的利率吗？
吴志峰：金融机构应该不会很明显地提高房贷利率，一方面央行并没有要求它们提高利率；另一方面，银行之间存在着竞争，它们还要争取房贷市场；更重要的是，从风险管理的角度来说，不管是二套房还是改善性住房，如果在购房人支付性上没问题，银行提高利率可能不是一个很好的举措。
NBD：有分析认为这是国家对房地产信贷的一个紧缩性政策，您认可这种观点吗？
吴志峰：我基本上同意这个观点，但我认为“国11条”并不能真正打击高房价，只是一种短期性信号。
NBD：对于投机性购房，国家的政策一直是明确的，但在操作层面存在很多的问题与漏洞，对金融机构来说，您认为落实国务院这个文件的难点在何处？
吴志峰：和投机本来就没办法区分，“”和“投机”这两种东西只存在于买房者的心中，他们不可能给自己贴上一个标签，所以要求银行去区分和执行这项政策是很被动的。我觉得国务院的文件被公布出来，更多的是给市场发出一个信号吧，说明政府正在关注目前房价是否太高，在关注民生。
NBD：金融机构是否有动力严格执行这个文件？
吴志峰：我猜测金融机构仍然缺乏执行这个文件的动力。银行会考虑执行之后的效果，会衡量业务开展方面的利弊。
NBD：从金融和信贷政策的角度来看，保持房地产市场健康发展，您还有哪些建议？
吴志峰：这个是很微观的问题，我认为这种建议不重要，因为简单的建议并不能解决本质问题。如果的问题推到银行的头上，认为是放贷造成的，那就跑偏了，因为整个制度的根基没搞好，我国应该全面、深入地对房地产制度进行改革。
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