观点:消除观望平抑房价 京楼市新政中长期利好
房地产门户房天下 2010-02-23 20:18
[摘要] “我爱我家”认为整体来看，此次实施意见的出台有利于消除市场上的观望情绪，对于平抑房价，活跃市场交易起到一定的促进作用。
搜房网讯 对于今日出台的《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，我爱我家认为这次出台的政策应该是北京市对“国十一条”的一个实施细则。从经济工作会议开始到今天为止，可以说以此“意见”出台为标志，调整政策的密集出台在北京市告一段落了。
整体来看，此次实施意见的出台有利于消除市场上的观望情绪，对于平抑房价，活跃市场交易起到一定的促进作用。我爱我家认为此次实施意见对二手房市场的影响主要有以下几方面：
一、打击投机购房的同时，改善型置业的成本会加大。
在本次实施意见中规定“对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例”。我爱我家认为：二套住房贷款首付比例的提升，一方面对多次置业和投机性购房起到一定抑制作用，另一方面将使改善型购房人群的置业成本增加。从我爱我家的统计数据来看，2009年北京市二手房成交中，改善型需求占55%如果首付比例提高，对于首付能力较强的改善型购房人影响不大，但对那些想改善但是首付能力很有限的人群来说，则可能根本打消他们改善型置业的念头。
二、购买二手房的避税空间相比以前有所缩小。
在实施意见中是这样规定的，“未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠。”由于过去几年，北京的房价上涨过快，出售二手房的很多业主在缴纳个税时，通常为了省钱，都会选择按总额1%纳税，而不选择按照差额的20%纳税。在缴纳营业税的时候，又通常选择按照差额缴纳的优惠。此次实施意见明确了，个税和营业税的缴纳方式必须是统一的。即如果营业税是按照差额缴纳的，则个税也应按照差额缴纳；同理，如果营业税是按照全额缴纳的，则个税才可以按照总额1%缴纳。这个规定，就会让那些原先想通过营业税交差额，个税按总额1%缴纳的人无法避税。换言之，现在想要购买未满五年的普通住房和已满五年的非普通住房的人群，如果想少交个税，营业税就要按全额缴纳，税收负担有所增加。因为无论是个税还是营业税，在实际交易中都是转嫁给购房人的•，所以购买二手房的避税空间相比以前缩小了，购买二手房的购房成本也相对增加了。
三、境外人士购房数量会有所下降。
“严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。”恢复了关于境外人士购房的限制，很大程度上会使境外购房人群比例下降。从我爱我家监测到的数据来看，2009年境外人士购买二手房的比例不到5%，可以说比例较小。所以，我爱我家认为，此项规定不会对市场造成太大的影响。
虽然从字面意义来看，此次出台的实施意见涉及提高首付比例、增加流转环节税收和限制境外人士购房，对需求有一定的抑制作用。但是，其中很多条款其实在春节前就已经落地和被市场所消化了，而这个细则的出台，阶段性的尘埃落定，可以消除市场上目前的一些观望情绪，是平抑房价的过快上涨，规范市场的公平交易，则在一定程度上也会促进房地产交易的活跃。更何况目前的各项政策保留了首次置业的优惠，而对于那些资金实力雄厚的改善型购房人来说，首付比例提高不会影响他们的购房意愿。因此，北京市此次细则的出台对2010年的市场应该说还是利好的。
北京新政落地 搜房网时间连线业内:
黄兴文：以观望态度面对“新政”房价或将受影响
机构观点：北京“国11条”细则对新房市场影响更大更多
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
