北京版"国11条"或让购房成本上升2.75%以上
房地产门户房天下 2010-02-23 20:25
[摘要] 此次北京“国11条”细则实行后，变相多缴税费至少2.75%，而按照惯例税费转嫁给买方，购房成本上升2.75%以上。
北京市住房和城乡建设委等部门于2月21日联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，即北京版“国11条”。
其中，对二手房交易营业税和个税缴纳采取“同差同全”的方法：即未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠；如果营业税选择按差额缴纳，那么个税的缴纳方法为（出售价—购买价—购房成本）×20%。“链家地产”市场研究部认为，尽管此前部分区县已经采取此种征收方式，但是涉及范围并不广，此次北京“国11条”细则出台后，全面推行营业税和个税“同差同全”，税费成本将变相增加，而同差和同全哪种更划算，详细缴税方法如下：
据“链家地产”统计数据分析，当前80%以上五年内二手房再出售价格相比购买价格都高出50%以上，因此，差额缴纳税费具体为：
营业税=（出售价-购买价）×5.5%=50%×5.5%=出售价×2.75%
个税=（出售价—购买价—营业税—契税—装修费）×20%=（50%-1.5×5.5%-1.5×1.5%-10%）×20%=出售价×5.9%（备注：商品房装修费不得超过购房原值10%）
因此，按照“同差”缴纳税费，营业税与个税缴纳总额至少将占房价的8.65%以上，相比之下，全额缴纳更划算。
而此前未实行“同差同全”时一般的缴税方法为：
营业税=（出售价-购买价）×5.5%=50%×5.5%=出售价×2.75%
个税=出售价格×1%
也就是说，未实行“同差同全”时两税之和大概占到房价的3.75%左右，此次北京“国11条”细则实行后，变相多缴税费至少2.75%，而按照惯例税费转嫁给买方，购房成本上升2.75%以上。
“链家地产”市场研究部认为，这对于买方来说无疑又多一重购房压力，这很可能使观望情绪加深，影响节后二手房成交高峰推迟到来。
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