一季度北京二手房成交量同比增长28.1%(图)

——规划、再度引发价格飙涨

房地产门户房天下  2010-04-01 16:32

[摘要] 北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2010年第一季度，全市二手房住宅网签总量以47017套的成绩创造了自08年10月全面网签以来历史同期交易的最高记录，尤其是3月份25747套的过户量更是一举超越了去年3月（09年二手房交易拐点），有望再度成为开启全年二手房市场火爆交易的关键性节点。

全市二手房交易的均价涨势的持续使得二手房源交易总价各区间的成交比重出现不同变化，根据细分数据可知，今年季度，120万元以上区间占到了整体交易比重的56.07%，与去年同期相比大幅提升了16.63%，同比涨幅则高达41.03%；而70万元以下区间的交易份额则仅有6.41%，较去年第四季度下挫了8.30%，同比跌幅则已至32.75%；此外，70-90万元以及90-120万元区间分别占整体成交比重的12.72%和24.79%。由此看出，目前二手房源交易总价的多寡正好与其交易比重的大小顺序重合。

图表：2009年1月-2010年3月北京二手房市场总体客户群体成交构成状况（数据来源：我爱我家）

从不同类型客群成交量的所占比重的变化趋势来看，2010年季度，本地客群在整体交易比重中的所占份额为63.31%，环比去年第四季度回落了2.18%，同比降幅则达到了7.56%；相比之下，外地客群的交易比重进一步扩张，由去年同期的27.41%上浮至目前的34.54%，同比涨幅达7.13%。二手房交易均价的持续上扬加剧了购房者尤其是中低收入群体的置业负担，其中本地客群在整体成交比重中的收缩势头相对明显，而外地客户由于资金实力相对较强，对于价格因素调整所带来的影响其抵御能力也相应较前者要高，进而形成后者扩张而前者萎缩的反向运行格局。

图表：2010年北京二手房市场贷款客户状况（数据来源：我爱我家）

通过我爱我家的相关统计信息显示，2010年首次置业客群在整体贷款客户中所占比例为27.82%，而交易比重的客群则是二次置业的改善型客群，其占到了整体比重的56.95%；此外，从贷款类型的细分数据可知，今年以来，选择商业贷款的购房人占到了整体交易比重的51.37%，而公积金贷款比例仅有26.49%，其余22.14%的交易份额则是选择全款的客户。尽管目前的宏观导向依旧是以鼓励自住和改善型客群为主，但渐超负荷的购房成本迫使置业客群通过银行贷款途径来解决自身居住问题，而其中改善型自住对于住房面积的相应提升决定了其在贷款客户中的较高比例；此外，购房群体中部分客户并未有公积金缴存亦或是公积金缴存比例相对较低难以达到贷款预算等原因导致了目前贷款类型偏重于商业贷款。从我爱我家的数据反应，贷款客群由于受到房价增幅较快的影响所致，其贷款的金额有近46%的客户主要集中在40-60万，贷款年限多为20年左右。

对于未来的市场发展走势，我爱我家认为：短时间内市场的成交旺势有望得以延续。一方面，往年的3、4月份都是二手房市场交易的旺季，市场交易的活跃度相对较高；另一方面，虽然去年年底的政策影响透支了一部分今年的市场需求。但是从进入到今年来看，市场中的有效需求依旧较高；此外，面对可能出现的通货膨胀以及预期的加息周期，市场中以保值、为目的的购房的需求将会持续增加。

但是，市场成交活跃的同时，成交价格的一路飙升成为了一季度最不和谐的市场声音。面对规划的利好以及地块的出现，大部分业主选择了或者大幅提价的方式来应对。虽然北京的市场需求持续旺盛，但是这种跟风炒作的短视行为是极不理智的。过快增长的价格一方面容易将一个持续活跃的市场周期缩短，同时也将会招来更为强烈的政策调控。从近期的市场状况分析，二季度国家出台一系列相关调控政策的可能性较大。首先，交易税费、贷款利率的调整在所难免，自二套首付比例提升之后，首次置业的优惠利率很有可能将在二季度结束。其次，二季度市场中的一手房的新增供应量将会明显提升，其在很大程度上将会分流已经过热的二手房市场客群；最后国家近年来一直关注保障性住房体系的建设，包括土地政策的调整改革都将成为影响二手房市场价格的重要因素。

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