一季度北京二手房成交量同比增长28.1%(图)

——规划、再度引发价格飙涨

房地产门户房天下  2010-04-01 16:32

[摘要] 北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2010年第一季度，全市二手房住宅网签总量以47017套的成绩创造了自08年10月全面网签以来历史同期交易的最高记录，尤其是3月份25747套的过户量更是一举超越了去年3月（09年二手房交易拐点），有望再度成为开启全年二手房市场火爆交易的关键性节点。

图表：2009年8月至今北京二手房市场供需状况对比（数据来源：我爱我家）

我爱我家市场研究分析指出：与去年初施行多重优惠政策刺激二手房交易的回暖有所不同，今年元月1日正式实施的二手房营业税“2还5”恰恰是对市场整体的反向调节，旨在遏制部分短期行为借以促进房地产市场的健康发展。此项政策的颁布一方面助推了去年末二手房市场的交易爆棚，也在一定程度上透支了今年初的部分置业需求，进而导致1、2月份市场整体的观望氛围和买方市场的空窗期。不过，随着春节效应的消弭以及对政策的消化和适应，之前市场供需双方的观望情绪逐渐被不断积累的有效需求转化和分散，交易意愿渐趋活跃；与此同时，目前尚有针对90平米以下普通住宅二手房交易的部分优惠政策得以保留，从而达到对中低端客群合理住房消费的支持与保障；此外，有鉴于一季度新房市场放盘数量的相对低迷，市场中的置业需求更多的转向了具备现房等诸多的二手房市场；而在政府多次重申遏制房价涨势却迟迟未见交易价格回调的背景之下，央企的出现则加重了购房者对于价格再次走高的恐慌，诸多内外因的共同作用之下，引发了本季度末二手房市场的放量攀升格局。

另一方面，尽管宏观政策对于房价的上涨势头的打压态度鲜明，但从目前已经执行的包括营业税年限变更、信贷优惠利率从严以及暂停住宅用地等一系列政策措施来看，其对市场交易价格直接或间接的操控和抑制效力影响极其有限，从而使得整个二手房市场的交易均价仅在2月份出现了短暂的平行整固，但仍未破坏上行盘面；此外，致使价格上攻趋势得以延续的关键原因还在于尚无明显改善的供求失衡状态，数据显示，随着3月份市场热度的快速升温，客户需求量的环比增幅高达241%，供求比差距也重新拉大到1：3之上；不仅如此，随着城八区房源稀缺程度的加剧以及一手房开发远郊化趋势的凸显，外围区县二手房市场的交易价格也呈快速攀升之势，而央企现象更在一定程度上增加了周边二手房价走高的压力，进而助推二手房整体交易均价的持续飙升。

然而需要关注的是，对于刚刚进入政策温和期的房地产市场而言，目前房源交易价格的持续飙涨以及突然逆转的放量交易或将引发市场的泡沫化风险，而此行情也与政府打压房价上行保障自住的宏观导向背道而驰，若交易价格的非理性攀升局面继续下去，有可能提前引爆政府针对房地产市场的二次调控。

图表：2010年季度二手房市场整体销售分析统计—区县（数据来源：我爱我家） 

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