地产大鳄2011年集体投奔二三线城市
房天下 作者：赵毅 2011-01-11 00:12
[摘要] 2010年对于房地产行业来说，是一个不折不扣的调控元年。两次严厉调控和接二连三的提高存款专备金及加息，可谓是有史来力度空前。随着国家控压“紧箍咒”不断以及银贷收紧政策的陆续出台，一向嗅觉敏感的和较高觉悟的众多房企们纷纷调整未来发展策略。
众多房企大鳄们缘何集体钟爱二、三线城市市场呢？其中主要奥秘也许有以下几点：
1、二、三线城市土地价格增长不快，价格不高。以银川为例，银川房价起点较低，有较大的上涨空间，地价相对于一线城市要便宜很多。与北京的9416/㎡的价格相比更是相差近10倍。地价的“低洼引力现象”让众多房企大鳄争先恐后的进军像银川这类城市。
2、由于二、三线城市经济的不断增长、人口密度也随之增加，市场存在着刚性需求爆发趋势。从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出，未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二、三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈，二、三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备，占比在20%左右。因此在一线城市楼市投机门槛日益抬高的局面下，进入二、三线城市也成为了众多开发商的不谋而合之事。
3、随着二、三线城市受政府操刀的城市经济复兴政策的点燃，最显然就是各大城市的当地政府招商力度极具空前，穷则思变下的官员，更以发展是硬道理的战略眼光表现出极大的招商引资合作诚意，例如做出承诺，给予开发商政府重点投资项目保护政策。有地方政府领导甚至承诺，一、二级开发项目，均可享受“一费制”，即对进入土地交易市场的经营性用地，开发建设应缴纳的各种行政事业收费、政府性基金集中计入地价，以土地价款形式收取。
4、根据国际房地产中介仲量联行发布的研究报告，中国三线城市在国际金融危机影响受冲击较小，因为典型的地域性经济自然扩张不受国际化经济左右，由此其房地产市场具有较大的发展潜力。在一、二线城市受金融危机影响较强下，由此商业地产总量中的比重将有所下降，但从商业地产角度上分析，目前的商铺价格高居不下，已经把未来数年的盈利空间压榨干净，有把未来5-10年的透支迹象。在一线房地产投资率急剧下降的情况下，各大房企把投资目标锁定在二、三线城市，无疑是最理智加明智的选择。
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2010年银川土地市场成交价格受后期中国海外银川投资有限公司、中海地产集团、锡华实业投资集团有限公司、宁夏亿群矿业发展集团有限公司联合拿地拉动，平均成交均价达到155万/亩，同比增幅达71%，而前9个月土地成交均价只有70万/亩，与2009年几乎持平，10月中海联合拿地以每亩197万元成交1777亩，平均楼面地价1230.6元，平均溢价率达97%，成为2010年银川土地交易的一次重磅事件。
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