沪土地出让惊现"期满出让人无偿收回"
房天下综合整理 2011-01-14 10:17
[摘要] 2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
物业税或是最终出路
从制度探讨到与法规的博弈，土地使用权到期后何去何从这一问题的复杂性已可窥一斑。
“实际上，自1987年深圳块土地出让至今，也不过23年。在这23年里，国家的土地管理制度已经发生了翻天覆地的变化，谁能说得清未来那么多年里，土地管理制度还会发生什么样的变化。”付琦指出，1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让年限按下列用途确定：住宅用地：统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地：统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：统一执行的土地使用年限为50年。而土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。也就是说，就算1987年出让的住宅地块，按70年年限计算，距离土地使用权到期也还有40多年。如此看来，上海2010年2号预申请公告中出现的“土地期满收回”规定，在几十年后能否被有效执行，还有待观察。
不过，值得回味的是，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。
《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。而《土地管理法（修订草案征求意见稿）》则以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。
上海中原研究咨询部补充表示，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》对土地使用权到期后处理的修改，当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。
付琦亦认为，目前市场中沸沸 被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为，最终实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，土地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出让方角度来说，一次性收足未来70年的土地款，也会错过土地年复一年的增值部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善土地财政制度。
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