沪土地出让惊现"期满出让人无偿收回"
房天下综合整理 2011-01-14 10:17
[摘要] 2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
（来源：中华工商时报）土地出让收入大幅增长不利房价稳定
日前，国土资源部部长徐绍史在“国土资源工作会议”上说，去年土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。2010年是“十一五”收官之年，徐绍史回顾说，过去5年，共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元。
据资料显示，2006年土地出让金达7000亿元，2007年突破“1万亿”大关，接近1.3万亿元，2008年这一数字为9600多亿元，2009年土地出让总价款是1.59万亿元。尽管住宅用地出让面积增加是土地出让金增加的因素之一，但是价格因素对部分城市土地出让金的贡献率更为突出。数据显示，至2010年11月，120个城市住宅用地楼面地价为2134元／平方米，环比上涨29%，同比上涨10%；武汉、南京等城市2010年住宅用地出让面积同比增幅不到20%，但出让金的收入增幅却超过125%。而随着土地出让价格与成交总价款的不断提高，也就意味着开发商所要承担的建房成本也随之不断增高，这样一来房价自然也就会随之不断水涨船高。从这个意义上说，土地出让价格与成交总价款的不断大幅增高，显然是推动房价不断上涨的主要原因之一。
需要看到的是，尽管从表面上看，政府土地出让金是向房产开发商收取，但是房产开发商最终都要将这一成本通过提高房价方式转嫁到购房者头上。所以，不断大幅升高的土地出让价格与成交价款，最终都要由广大购房者承担，广大购房者的经济负担自然就要随之不断升高。也正因为如此，唯有减缓土地出让价格与成交价款增长幅度，稳定乃至降低政府土地出让收入，才能减轻广大购房者的经济负担，才能在更大程度上促进住房消费领域的民生保障。
另一方面，由于出让商品住房建设用地可以获得巨额，而建设保障性住房却难以获得利益，这也就导致部分地方用于建设保障性住房的供地严重不足，政府建设保障性住房的积极性不高。尽管近些年来我国保障房建设总体上取得较大进展，但是保障住房建设依然存在建设速度缓慢与欠账严重问题。如按计划，2010年要建设580万套保障房，但至当年底，保障住房开工率却只有70%。而即便部分地方政府打算改善住房困难与棚户区居民住房问题，现在也并不通过建设保障性住房方式来予以解决，而是通过部分实行货币化补助与补偿方式，让部分住房困难家庭到市场上去购房。一些地方政府还通过加大城建力度如兴建地铁等方式大拆大建，制造市场住房需求，以此推高房价上涨并最终推高土地出让价格。
而要能够通过减缓乃至降低土地出让价格与成交价款增长速度，达到通过降低地价降低房价的目的，一方面应如国土资源部部长徐绍史所说的改革与完善土地出让制度，变土地招拍挂出让方式为“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。另一方面，更应通过推进房产税改革，在给地方以稳定收入来源的同时将土地出让全额纳入财政，并完善分税制，给地方财政以更大的留成比例等途径，破除部分地方政府奉行的土地财政策略。如此才可能减缓乃至降低政府土地出让收入增长速度，并由此而促进稳定房价目标的更好实现。
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