九成为自住需求 楼市上半年交易“含金量高”

新闻晨报  2011-06-26 09:58

[摘要] 目前全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被"限购令"覆盖。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现。

 

买房不如买地产股

一名“股海菜鸟”的地产股心得

晨报记者张昱欣

2010年11月11日上午10点，30岁的“老猫”终于用自己新开的股票的账户买入了人生中的只股票，正式成为一名股民。眼见一买进就大涨，账户里浮盈的数字不断上蹿，“老猫”禁不住埋怨起自己“早干嘛去了”。也就在当天，上证指数尾盘在“石化双雄”的异动下出现跳水，3186点的阶段性高点，时至今日再未被收复。

在此后一波“瀑布跌”中，“老猫”的股票幸运地解套的并小幅盈利出局。当大多数机构和股评家仍在唱多中小板和创业板时，“老猫”像大多数菜鸟一样，看着高高在上的股价愣是不敢追，反而将目光投向了低价的银行和地产股。经过自己一番琢磨比较，他在去年12月初以5.8元左右的成本价重仓了金地集团(600383,股吧)。“我当时看到金地的股价基本已经趴在地板上了，高管又大手笔增持自己的股票，觉得高管对公司是有信心的。而当时身边好多人笑话我，说房产股这种"地雷"还敢碰。”在此后中小板创业板个股的上蹿下跳中，“老猫”账户里的金地集团始终在红绿间“悠悠荡荡”。直到12月21日，金地集团在经过平台整理后拉出一根久违的大阳线，并引领地产股走出了一波不错的行情。虽然“老猫”最终未能抛在点，但获得约15%的综合，仍然令他感到满意。

 

有了金地集团的股票操作上的成功案例，“老猫”开始有意识关注起地产股来。在此后几个月里，他通过自己的研究分析和选股套路，先后又波段操作过金地集团、中南建设(000961,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、金融街等地产类的相关股票，每次都有所斩获。“不可否认，目前房地产业正面临最严厉的调控，对地产类上市公司形成了巨大的政策利空。但主流地产公司去年年报和一季报业绩依然比较"坚挺"，我认为目前的股价已基本体现了未来盈利下降的风险，而相对较低的估值又提供了一定的安全边际。”谈及自己缘何钟情地产股时，“老猫”表达了自己的观点。

如今，“老猫”手头还有金地集团和金融街两只地产类的个股，经过了前段时间大盘的加速破位下行，虽然目前其账户处于浮亏状态，但他却显得淡定。“每个股票都有自己的性格，就像挑选爱人一样，觉得对得上眼的，就耐心持有吧。对于曾经给予你的股票，要始终有一颗感恩的心。”

不过，对于“老猫”钟情的地产股，也有业内人士认为存在风险。“从一季报情况看，虽然大多数地产上市公司业绩仍然保持正增长，但增幅环比出现明显下降，随着调控政策的深入，开发商资金链将面临严峻挑战。此外，由于从范围看，房价始终未出现明显松动，不排除调控进一步加码的政策性风险。”

【关键词】涨幅：回落明显

尽管目前的总体房价的水平未见明显下滑，但因此否定调控政策的作用显然有失偏颇。有统计结果表明，去年1－5月全市新建商品住宅成交均价的同比涨幅分布于44%－68%，而今年这一指标已回落至10%以内、最近的四五月更是双双呈现负增长，幅度在3%左右。二手房方面的情况也较为类似，去年1－5月的二手房成交均价同比涨幅分布于27%－43%，而今年除了1月份同比上升17%外，接下来的4个月均同比下降5%－10%不等。

【关键词】房价：坚挺

相对于成交量而言，房价的整体变化则相对平稳，并未出现显著升跌迹象。据统计，今年上半年一手房成交均价处在20000－22000元/㎡区间内，基本与去年相持平。二手房市场同样如此，价格徘徊在16000元/㎡，与去年下半年相一致。值得注意的是，随着楼市交易量开始逐步回暖，开发商减小或取消优惠活动，这将使得房价下跌可能性降低。此举也直接影响房东心态，房东让价空间逐步缩小。

【关键词】自住：占比超9成

调控重拳使得目前市场上客大幅减少，今年上半年，市场上的买家基本都是自住需求购房者。

通过21世纪不动产的上海区域对旗下300余门店成交数据的抽样调查显示，入市购房者中，调控后比例下降、自住上升。上述调查同时显示用途的购房套数比例由去年四季度的7%－10%下降至目前的仅4%，而相同时期内改善型置业由52%－58%下降至目前的46.4%；同期内首次置业的上升最为明显，由38%－40%增长至目前的48%。综合看来，自住类购房目前占比已近95%。

【关键词】客：未大面积抛盘

据有关中介门店了解到，目前达成交易的案例中业主为了改善居住的占比高达70%－75%，较去年四季度上升约7%。目前，者抛盘在业主中约5%。而在去年，这一现象较为鲜见，主流比例分布在1%－3%不等。

【关键词】土地市场

受楼市宏观调控政策的影响，上海土地市场较往年冷清了许多，整体形势不容乐观，“底价成交、低溢价率”等现象已成为今年市场的常态。据汉宇地产市场研究部统计显示，今年1－5月份，上海共出让了268幅土地，成交总价为364亿元，去年同期，上海共出让了179幅土地，成交总价为624亿元。从两组数据可以看出今年以来，上海土地出让总量较去年增长了49.72%，但土地出让金收入却比去年同期减少了41.67%。并且今年上半年经营性土地供应也较以往出现了结构性的调整，保障性用地、商办用地占据主流，即使出现部分住宅性用地，也普遍溢价率较低，不难看出反映出开发商对未来楼市预期的不确定性。

【关键词】保障房：或成“替代品”

从今年经济适用房启动情况来看，目前全市共提供了3.7万套保障性房源，分别来自浦东三林、闵行浦江、松江泗泾等几个基地，并且逐步放宽了原先的申请条件，受惠于更多的上海市民。二月以来相关申请、审核等工作也在各区陆续开展。

不过从本月发改委下发的保障性债券融资这一通知来看，足以显示保障性建设难度之大，任务之重。据悉，期待政策短期内松绑不现实，除非有不错的“替代品”现策才有逐步退出的可能。所谓“替代品”，可能是保障性住房建设已具备较大规模，或在持有环节加大力度打击短期炒卖、平抑房价过快上升，或改变“土地财政”局面、地价稳定。

【关键词】政策

2011年1月27日，多部委联合发布“新国八条”政策，其中“限购”、“限贷”政策对于楼市影响力显著。

虽然，从目前两大城市的楼市表现来看，房产税的影响力度较小，但“空转”多时的房产税目前已正式进入“实转”阶段，已经跨出一大步，未来如调整其相关政策内容，对于楼市的作用力度将不可限量。

不仅如此，日趋收紧的信贷政策对于楼市影响同样显著。除此之外，5月1日正式实施的“商品房明码标价细则”，也将会起到规范房地产整个行业的作用。

【关键词】二手房：两头热

今年上半年二手房市场受宏观调控政策的影响较大，从5月二手商品住宅成交总价情况来看，市场呈现出两头增长的趋势，物业开始受到实力买家的青睐，主要是深受“限购令”的影响，以及未来楼市不确定性的制约，这部分客户受限于购买套数，出于资产保值、的目的，纷纷选择“大户型、高总价、优地段”的品质楼盘，并且近期购买这类房源的客户出现了年轻化的趋势。

【关键词】预测：步入“调控期”

从目前楼市整个成交情况来看，调控政策仍然未到达预期效果。因此新一轮调控政策出台预期十分强烈。汉宇地产市场研究部认为，今年下半年楼市将继续处于“调控期”。

从今年上半年政策出台后，一手房市场一直保持着供大于求状态，如果下半年，新轮调控政策出台后，势必造成交易量下滑，这将使市场的供求失衡状态继续保持。汉宇地产认为下半年房价走势基本保持平稳，其一：下半年楼市将会继续处于政策收紧阶段，这大大降低房价上涨可能。其二：土地市场作为房地产一级市场，住宅价格并未出现明显下跌势头，因此不会导致商品住宅价格下调；其三：就目前市场而言，整个楼市由刚性需求主力支撑，而此类客户，即使楼市处于调控周期，仍会选择入市，这将使房价下跌可能性降低。其四：自从去年4月份出台轮调控政策后，时隔一年多时间，房价并未表现出明显下跌势头，再加上购房者对于未来楼市的预期也未发生实质性转变，因此下半年房价下跌可能性相对较小。