央地高层共商保障房 不缺钱地缺重视
瞭望 2011-08-07 08:10
[摘要] 资金从哪里来？用地怎么保障？这两个最基本的问题从年初“问”到了年中。如今，尽管从全国来看，开工任务已经完成过半，但依然是保障房建设难题
《瞭望》文章：央地高层共商保障房
资金从哪里来？用地怎么保障？这两个最基本的问题从年初“问”到了年中。如今，尽管从来看，开工的任务已经完成过半，但依然是保障房建设难题
2011年新开工的1000万套保障性住房的任务，目前正处在一个攻坚克难的关键期。
7月18日至25日，围绕这一既定的任务，中组部、住房和城乡建设部、国家学院共同举办了“省部级领导干部住房保障与房地产市场调控专题研讨班”。参加研讨的学员大多是这一任务的担纲执行人、各省区市主管保障房建设的副省长和国务院主管保障房建设的相关负责人。
来自各地的保障性住房建设分管的官员，暂时放下各自手中繁忙的工作，奔赴北京参加研讨，既源于对主题重要性的深刻认识，也源于实际工作中的确遇到了难题。比如，各地建设进展不平衡、有的地区开工率总体过低等难题，亟待主政者们共商破解之道。
而且，“如果问题不解决，即使今年的任务完成了，明年的又怎么办呢？”来自地方的学员们更想要“定心丸”。但在国务院主管保障房建设的相关部门负责人看来，无论是资金还是土地，的层面的政策已经给足，关键的是地方是否将这些政策都用足了，更关键的是领导的重视程度。
缺“钱”还是缺“重视”
“目前，各个部门、各家银行都很支持地方的保障性住房的建设资金筹措工作，各种文件、领导讲话的要求也都很明确，总体来看，政策层面没有问题，但从具体操作来看，出现了脱节现象。”来自中部某城市的学员指出，“除了信贷规模十分紧张，整顿地方政府融资平台的特殊因素外，政策法规对融资贷款的很多明文规定是硬性规定。”
例如，银行贷款必须有4证，即建设的用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。在他看来，最难的是国有土地使用证，“因为现阶段的保障性住房项目首先涉及的是拆迁，拆迁就需要资金。但贷款又必须以土地使用证为前提，之前的土地证不灭失不能发新证。”
针对我国保障性住房建设的欠账较多，城镇部分中低收入居民住房困难，“十二五”规划提出建设3600万套城镇保障性安居工程，使保障性住房覆盖面达到20%的约束性指标，作为开局之年的2011年，保障性安居工程开工量的目标定在了1000万套。
这相比上一年几乎翻番的艰巨的任务，大约需要总1.3万亿。其中，各级政府出资3800亿到4000亿，其余需要各地方通过银行贷款，筹集企业、个人以及社会来解决。
财政部相关负责人表示，各级的政府的出资情况大致是政府出资1688亿，地方政府需要拿出2100亿。目前来看，截至5月，财政负担的资金已经下放了96%，“总体来看，基本可以保证开工和建设的需要。”
但来自西部的省区的学员直言，对他所在的基本算是吃饭财政的西部省区来说，三级财政各自分担，其中需要市县一级筹集的金额接近30%，对他们来说，“一次性的资金压力大。”
“目前保障性的住房的土地划拨性质，对作为主体的民营企业也形成了障碍，而且，民营资金追求，保障性住房低，回收慢。”上述学员表示，引入民营等社会资本，“目前基本不现实。”
“廉租住房的建设的资金政策明确规定从土地中提取，经济适用住房、限价房等由于可以进行产权交易，建设资金可以依靠市场来解决。”来自中国人民银行的学员指出，对于目前资金筹措最困难的公租房建设来说，“关键是将来的租金成本能否覆盖建设以及管理成本，如果可以覆盖的话，银行资金是可以进入的。”
现实中，银行的信贷资金更多地还是通过土地抵押贷款的方式进入保障性住房建设。这对大城市和发达地区来说是一种成熟的融资模式，因为这些地方土地收储实施了很多年。“对地级市来说，因为前期资金匮乏，基本不具备收储手段，加上拆迁，资金更是难上加难”。西部省区的学员指出，“没有资金，不能储备土地，没有土地，无法贷款，资金难题"头咬尾"，需要打破一个关节点来破解。”
来自国家发改委的学员认为，去年代发了2000亿地方债券，要求优先用于民生工程，但有的省根本就没有安排资金用于保障性的安居工程的建设。今年的保障房建设任务的确很重，但从上半年财政收入超过30%的增长来看，对一个省来说，保障性住房所需的资金，如果真的重视，不是解决不了，不要过分夸大困难，“增加10亿、8亿的保障房建设，也就是几公里高速公路的费用！”
“尽管目前的信贷规模收缩，资金紧张，但地方可以将发行的地方债券优先用于保障房建设。”上述国家发改委学员指出，从4月份针对保障性住房建设的专项督察来看，“有的省只拿出2亿配套资金，仅占这个省省级收入的千分之二不到；另一个重点是，各地方是否把多渠道筹集资金的政策都用足了”。
“对地方政府来说，不但要考虑资金的规模，还要考虑还款周期，还要考虑保障房建设周期过程中材料、人工等费用的上涨。”有学员争议说，“地方财政的盘子只有这么大，各条线都盯着，到底多少能用于保障性住房建设，需要我们去争、去抢，建议明确划定一个将地方债券中用于保障性住房建设的比例。”
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