二三季度买房或为上策 价格拐点或在一季度后

京华时报  作者：张然 孙雪梅  2012-02-16 11:22

[摘要] “京十五条”今天满周岁。此间,与房地产相关的诸多产业受到影响;的调控决心不减,部分地方政府试探性的“松绑”,使得央地博弈升级。但对于普通百姓来说,最关心的莫过于何时结束观望,出手买房。

“京十五条”今天满周岁。此间,与房地产相关的诸多产业受到影响;的调控决心不减,部分地方政府试探性的“松绑”,使得央地博弈升级。但对于普通百姓来说,最关心的莫过于何时结束观望,出手买房。

如何看待这一年来的得失?地方政府和政策之间的博弈将如何发展?有购房需求的百姓该何时出手?对于这些问题,本报采访了中国社科院城市与竞争力研究主任倪鹏飞。

价格拐点或在一季度后

京华时报:房地产的调控目标之一是促使房价合理回归不动摇,但对于何时实现合理回归各方说法不一。自去年10月70个城市房价出现拐点以来,跌势已经确立,但总体跌幅尚小,您预计还将持续多长时间才会明显见效?

倪鹏飞:虽然从环比看,自去年10月70个城市房价陆续开始下降,但是同比看,2012年1月份这些城市才陆续下降。我们在2011年12月份发布的《中国住房发展报告:2011-2012》认为:住房价格的下降是个缓步过程,预计性的住房价格拐点可能在2012年一季度前后得以确认。从目前情况看,未来两个月到半年一些城市房地产“缓步下滑”的态势将越来越明显。

京华时报:作为调控政策执行力度很大的一线城市之一,您预计北京楼市未来房价走向如何?

倪鹏飞:房价的走势主要由供需双方在价格上的博弈力量对比状况决定。据有关机构统计数据显示:北京住宅总成交套数下降42.6%。购房者中,由于“限购”影响,非京籍购房比例由限购前的60%下降到10%,自主型购房者占到购房总量的80%以上。这些数据说明北京作为政治、经济,各种资源的集中程度高,对外来人口具有巨大的吸引力,未限购时北京房地产交易得到了相当大的外来购买力的支撑,限购在一定程度上减少了这种购买力。总体购买力的降低,加之调控政策所导致的购房者对房价下行的预期,将减少当前的需求。从供给方看,由于信贷政策紧缩,房地产开发企业资金紧张,库存增加,通过回笼资金的压力大,所以预计未来房价仍将有下降空间。因为北京市的各个区域发展程度不一,所以下降明显的,主要是交通、公共生活设施等配套性比较差的区域,以及前期涨速太快、房价严重透支的区域。

京华时报:此前有报道称2011年北京全年保障性住房竣工量达到10万套。今年北京将新开工建设、收购各类保障性住房16万套,竣工各类保障性住房7万套,力争三季度全部开工。您认为保障性住房的入市将对北京的房价带来哪些影响?

倪鹏飞:商品房和保障房满足的是不同收入层次人的住房需求。保障性住房的入市对北京的房价将从三个方面产生影响。,从总量上,在商品房库存本身增加的情况下,保障房的入市进一步增大了供给,对住房下跌形成一定压力;第二,从结构上,保障房的入市使得过去没有购买力的刚性需求家庭,从市场上回到保障的行列,从而减少市场需求。第三,从预期上,保障房的入市对供求总量和结构的影响,将影响人们的预期,也将增加房价下行的压力。

京华时报:根据您的预测,您对楼市买卖双方各有什么建议?

倪鹏飞:首先,我认为未来一段时间不再像以前那样,不存在明显的购房的时间节点问题。随着保障房比例的提升和体系的完善,以及房地产调控制度体系的完善和商品房市场体系的逐步健全,未来在缓慢下降的软着陆之后,在没有巨大外部因素冲击的情况下,或将出现长期稳定或稳步增长,短期内较难再现局面。

从北京地区来说,建议购房者根据实际需求重点关注区域,观察自己心仪的区位房价的走势更有意义。就时间节点看,2012年一年相对比较而言,第二、三季度也许较佳,因为持续的调控将使开发商很难长期支撑。

对于开发企业来讲,保障资金链的安全是等要务。根据自身资金状况,降低利润预期,采取更加灵活的促销策略,加快资金的回笼是重中之重,期望政策的反转,短期内是不现实的。 

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