房地产金融与房地产论坛
——2007校友房地产行业主题论坛
房天下 2007-12-26 13:50
【邓伟】房地产市场跟其他行业有区别的地方在于房地产市场因为某些政府的垄断性措施在里面，所以是不完全竞争的市场，在这样的市场里需求跟供给之间价格是扭曲的。现在我们预测明年房地产市场价格增长为时过早，但是对于政府对于外资的限入，不仅仅出于对房地产的调控，还有对人民币以及整体宏观经济的考虑，是大量外汇涌入中国市场这一整体考虑，绝不仅仅是我们从业人员站在自己角度上能够轻易下结论的。
【蓬钢】我也觉得这个问题很难回答，我觉得政府的意愿是这样，一个是减少银行对于房地产行业的支持，毕竟来讲，房地产行业从政策制定部门这个角度来看是发展太快，从规模，从每年建设量来讲都远远超过他们的想象。还有银行在这里参与的份额也蛮大。从这两个角度来讲，还是希望一个是房地产供应链降下来，二是银行参与房地产份额也要降下来。
【蓬钢】第三点，外资是否构成供应链增长和价格上升，这个问题也没有很清楚的结论，但是从政策制定角度，有一些方法是长期性的，有一些方法是短期性的，让大家心里比较舒服，我觉得有一些政策有这些因素在。总而言之，从这些政策制定部门的意愿来讲，一是减少银行对房地产的贷款，这些可以通过减少对房地产企业的支持，第二是减少对购房人贷款的支持，从这两方面限制银行在房地产行业的参与。
【蓬钢】另外从外资角度来讲，限制并不难，但实际运作又是另外一回事，明年市场到底怎么样，难说就难说在这，政府意愿很清楚，银行要少借，外资要少借，但是具体怎么样执行，可能与想象的结果会有很大的差别。
【蓬钢】从外资角度，现在外资的定义越来越模糊，中国素质比较好的大的开发商也基本变成外资，到香港一上市，之前就要红筹化，红筹化就是把自己变成外国公司，然后香港上市，资金来源也是外资，实际上我们占有的份额来说还是少。
【蓬钢】从去年开始到今年到明年，有十家国内企业在香港上市，明年排队的还是二十家，这些企业从公开市场融来的钱规模相当大，也要参与到国内房地产市场当中，这也是外资，这样外资的规模远远超过金融者的规模。怎么限制呢？这些公司从海外上市，融来的资每家都有十亿二十亿，或者五六亿的规模，如果都不让进也很麻烦，而且这些企业在国内来说，从它的开发水平以及它的平台都是最的，这些如果不能发展，整个行业的体系又打乱了。
【蓬钢】问这些上市公司你问他钱怎么进，都说有办法进，你相信不相信他？不得不相信，如果不进来产生的问题都很大，都说能够进来，渐渐融来的钱也都通过各种方式进来了。外资能否限制得住，限制到什么程度，这也很难说。所以明年资本市场，政策很清楚，实际操作是否达到效果很难说。
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