房地产金融与房地产论坛
——2007校友房地产行业主题论坛
房天下 2007-12-26 13:50
【主持人 贲金锋】刚才听了几位学长精采的演讲，归纳起来，首先莫师兄从中国房地产信息总的角度谈了一下。邓师兄说，虽然这个行业利润水平高，但是我们参与的体系相对来说不完善，就想如何进一步创造新的金融产品，通过金融行业不断完善，推动分界线现象健康稳定的发展，我在国有银行干了六年，从房地产行业金融运作来讲，外资银行在金融创新、金融产品对于管理和，对于国有银行要好得多。你又会注意到，国有银行房地产并没有停止。
【主持人 贲金锋】这样化境下，外资机构，外资者，是华润成见起来的外国房地产集团。今天早上刘士余师兄也提到一点，在讲到金融宏观调控过程中，房地产调控是个重点，但是同时强调一点，我听了鼓舞，他说不能因为宏观调控阻碍了中国在房地产金融方面的创新，这点还是有价值的。最后一轮请在座的各位师兄也讲一讲，从外资引进国际先进管理技术，我们对这样一个市场有个什么样的贡献？
【莫天全】就像主持人 贲金锋说的，外资对于我们企业的进步，不仅仅是资金上的支持，确实有很多规范或者说公司制度方面的促进，我深有体会。我们从八年以前就开始与外资紧密的结合，董事会永远只有一个人进去，其他都是方，不管你占有多少股权，管理层只有一个人就是CEO，这样能够回避很多的问题，因为董事会保证它相对的独立性。虽然管理层只出一个董事，但我们也要求董事会不得干预公司的经营，就是你做了决定长管理层去执行那就完了。
【莫天全】公司在接收先进的管理理念、经验，除了资金以外，这些好东西要引入到公司的发展里，这样能保障公司长久的发展，没有瓶颈。中国很多企业发展很快，但是算起来我们企业还是很小的企业，国外先进企业有太多的东西上我们去学，作为公司本生来说，或者作为企业来说，要有充分的认识。当然我们也不是全盘照办，全盘西化，到底什么东西适用，在不同阶段我们把这些引入到企业运营管理来，把握好度能够更好的推动企业的发展。这是我的感受和体会。
【邓伟】外资在推动金融产品发展的过程当中做的贡献，应该从两个方面来看，是私募基金的运作方式对国内有很好的借鉴方式。比如蓬钢讲的人民币发展，目前我们了解到，虽然发改委连通十部委推出创投企业的一系列方针政策，但是私募资金基本运行机制上碰到一些障碍。还有最终的合伙人，他把最终的钱由管理者来管理。国内现在因为受限合伙人制，在国内发展和立法的基础，发改委也在鼓励以公司制来成立一些基金的管理公司，以公司制成立基金管理公司，这在运行过程中发生很大的冲突，公司制要求这些者把钱全部以注册资金的方式注册到里面，然后以公司运营的方面去，这样的风险很大，原因是者把钱放在基金，每一相投砸了会影响到整个公司。暂且不说，当者把钱都以注册资金方式投入公司，对于者内部资金率有很大影响，这是私募基金运作的机制上，对于国内人民币形成的发展会有相当重要的借鉴作用。
【邓伟】外资基金在参与项目管理方面一系列的做法，对于房地产感觉运作方面有很大的帮助，他们的做法有背后深刻的原因，有很多是值得借鉴，不管是银行还是企业值得去研究的。
【邓伟】我们运作过程中碰到一个例子，中国银行在给房地产发放贷款时，有很多合同，合同中一系列要求，有一个要求，你被贷企业如果股东发生变化，你需要书面在三十天之前就要得到银行的批准，股东才能发生变化。另外我们必须遵循这条，如果中外合资就有违约的风险。然后背后企业丢拿着我们的要求，拿着合同条款通知银行，说我们股东发生变化，希望得到认可，银行不知道应该怎么办，说我们只是说说而已，你没有必要通知我们，你通知我们我们风险很大，原因是同意你了，我不知道你们股东是谁，我们出了问题会怎么样，的办法是你别告诉我，你爱办就办似了。这对于外资来说是不和接受的，你既然明文规定，双方都应该执行，我相信不管是银行企业，还是银行作为一个企业，还是开发商作为一个企业，应该对合同、机制给予基本运作。
【蓬钢】外资和国内企业都是双方在互相靠拢，我们现在做业务的时候和三四年以前情形也不相同，内子企业随着他们不断扩大和他们对于国际资本市场经验的积累，现在也都明白国际资本市场的规则个要求，国际资本市场也对中国的情况越来越了解，外资对于中国法律环境，还有商业习惯，也渐渐了解，对于他们的风险也觉得能够承担。双方都在磨合阶段过程中。外资开始以资金输入形式参与进来，也可能渐渐渐渐资金来源变得更加模糊，最终还是以技术进步的形式进入中国市场，虽然目前还有各种各样的困难，但是我相信人民币基金。在中国目标情况，从目前沟通的情况来看，他们很希望有这样的资金来出现，但是他也有很大的担忧，因为这是很敏感的区域，如果这个区域口子一放，如果产生大量资金会扯自己担心，
【蓬钢】对于正式法律障碍，也要一个情况具体判断，这个行业里据我所知，有很多是资金来源以前是境外管理，这对于中国金融市场的发展也起到积极作用。
【蓬钢】我觉得未来看得见的几年内，外资也好，内资也好，运作界限可能不是那么庆祝，但实际上不管是人民币进瑞创新也好，外资进来的也好，基本差别不多，按照一些操作方式，很多房地产企业已经到海外上市，已经熟悉了很多国外金融机构的做法。还有许多同行业在国内做，而且进来国外同行做了一段时间后，也沉淀出大慢慢我觉得是融合前一段由于不限制外资，很多钱都是来自于国外银行或者国外资金机构。而现在限制了，我觉得这些年你整个的交流和顺利赶场到没有太大的，刚才我说外资对于老百姓不让你起着作品，那么就爱停止一段时间了，对于是否是性的政策，我不好判断，只不过政府让我们用我们就用，不让我们用我们就不用。
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