房地产金融与房地产论坛
——2007校友房地产行业主题论坛
房天下 2007-12-26 13:50
【陈鹰】前面几位资深的师兄，我坐在这里感觉不太合适，主持人 贲金锋让我来主要是作为开发商来说两句。04年从开发商的角度有一个事改变了，就是土地供应，在04年以后有了831政策什么的，以后土地招拍挂，由政府统一供应，对开发商企业来讲，土地供应从04年开始，大家从不习惯到习惯，土地招拍挂才能获得，之前有很多种方式，可以协商、转让，或者自己以前的房产改变性质等等。
【陈鹰】土地有很大变化，而且作为开发企业已经在适应过程中，新的形势下，大家拿地的方式也在变化，经营思路也在调整，在略也适应的情况下，在钱的方面，对于开发商就两个大事，一个是土地，一个是钱，钱的供应刚才大家提到了，紧缩货币政策下，钱的获取方法又有了新的形势变化，以前可以从股市集资，可以从外国银行里获取，或者从外资银行或者在香港的股市上、外股市上做增发来获取外币，有很多渠道，包括向银行贷款等等。
【陈鹰】由于紧缩货币政策，从开发商角度来说，阶段性也很难考虑了，当然这不是，以前习惯的做法就要变化了。对开发商来说，08年确实是挑战之年，你要转换思路，从04年你转换土地获取思路，而在土地思路刚刚略有眉目的情况下，马上要转换融资渠道的思路，这两个思路综合下来，使身在地产行业的同事们所要面对的挑战。今天过来也是与大家一起分享，既然是内部的论坛，可以说的随便放松一点。既然我们是校友，在这方面可以探讨。
【主持人 贲金锋】从03、04年的宏观调控，其实房地产调控从来没有停止过，一直处在波峰波谷阶段，从融资单位到相关的政府部门、老百姓，一直对房地产行业关注和敏感，就像刘士余师兄讲的，他打了个比喻，房地产行业就像坏孩子，聪明、能干，能力又强，关系到民生，但是打狠了要出问题，一旦不能对社会有所贡献的时候会造成很大的负面影响，放松了又胡来，价格高。这比喻贴切，也说明这个行业在中国现阶段经济环境下有独特因素。
【主持人 贲金锋】从03、04年调控开始，外资大规模的看上这个行业就是从这个时间开始，在这时间之前，基本上外资都认为中国房地产市场有风险，都采取着谨慎的态度。但是由于我们房地产行业一方面面对比较庞大的需求，市场好，利润好，另外又是高度缺钱的行业，面对这样的市场，它的就爆发出来了。很多外资机构，包括像美林集团、凯雷集团，都在这个过程中，其实不仅仅是房地产行业，包括其他行业，都在这个过程中发现了中国金融市场中的不对称性或者不完善性，这当中包括房地产行业，包括企业融资。
【主持人 贲金锋】对于流动性过剩后，因为房地产行业造成外资流入，总量不会超过一百亿。从银行信贷市场，我们国家商业银行虽然老调控调控不出，但是这次情况还是不太一样，从准备钱比例来看，已经达到高的水平。下一步可能还要面对加息问题。
【主持人 贲金锋】据我了解，不太成熟的看法，实际上现在外资经过这几年对中国市场的了解，对中国市场的开发，都在逐步认识到，中国市场面临着机遇，虽然伴随着一些挑战，包括宏观调控政策，现在到这种情况，像我们这样的机构，我服务的这家机构依然对中国房地产市场抱有乐观积极的态度。像蓬钢学长讲到的，现在外资的成分复杂，有像我们这样金融机构一看是带着钱来的，还有像华润置地这样外资国企企业，包括像中海大型国有企业，这些企业在这过程中也扮演着重要的角色。
【主持人 贲金锋】下面我想问一个问题，对于将来，如果我们站在中国房地产企业领导者的角度来看，下一步如何在这样市场当中去寻求自己应该获得的资金。因为我们本生可能是资金的提供者，下一步，如果我是房地产企业，我来跟你谈，你希望我向你提供什么样的信息？你会对我提出什么样的要求？
【莫天全】我们是为开发商服务，邓总也说了，我们确实跟很多开发商一样，我们也需要钱，我们也一直在融资，房天下是靠我们的资本支持起来的企业，去年我们也在中国互联网一笔融资20亿。
【莫天全】房地产方面，一个是宏观太空，房地产进入国内到国外，调控得厉害，到2008年真正的站着点要来了。我们稍微跳出来想一想，国家调控、限制甚至禁止的行业，实际是的行业，包括我们的房地产，的行业，最能赚钱，或者经济效益，发展前景的行业，肯定是国际国内的资本都会盯住，包括海外的资本，包括国内的银行，他们最想给钱的企业就是房地产企业，包括房天下。
【莫天全】根据以前的政策层面，我们调控房地产政策已经不是一年两年，我们一直说要把价格涨幅降下来，不要涨那么快，而我们看到的，价格涨幅还是很可观，一些城市出现不可思议的状况。我相信外资的进入，或者国内金融机构对于房地产开发商的支持，这个资金量也不会减少，增幅可能会减少，但是量肯定要增长。前三季度我们做了一个统计，今年外资进入房天下比去年增长了68%。实际外资控制不是现在才开始的。
【莫天全】我一个基本的判断，资金的充足量大，看房地产企业、开发商如何利用不同的渠道把资金合理合法用到推动中国房地产市场发展层面上，这里我相信有很多的做法，可以让相当一部分资金在合理合法前提下进到开发商的手里，进入房地产企业。
【莫天全】第二个判断就是中国房地产市场，如果我们要，我觉得现在还是能买就买，能买多就不少买的阶段，这是我的基本判断。因为中国国民经济还是好的，但是在这基本判断情况下，房地产还没有进入成熟阶段，还处于早期发展阶段，国民经济的发展能够推动房地产的需求。
【莫天全】回到之前说怎么去融资这个问题，这也是老生常谈的问题，如果我们三年四年五年前，我们很多人都在学习融资以及与资本市场对接，而现在来看很多企业都是高手了，都知道如何通过IPO或者上市手段，或者通过与直接基金的人来获得资金。但是最基本的还是我们一个企业或者我们一个团队，团队是有闯劲，而且能够守一定规矩，让者放心的团队，他的行为能不能与方、资本市场接轨，这是基本的。
【莫天全】还有一个基本点，我们企业能不能让大家看得见或者预测得到回报，对于房天下来说，在房天下八年半的时间，以至于资本市场对接着，而且对接着很顺利，这是我们寻求资本市场中两个观点的感受。
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