凌克：宏观经济和房地产的基本面并没有改变

房地产门户房天下  2008-06-28 12:12

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”

以下是金地集团董事长凌克在28日上午发表的主题演讲。

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大家好，我每年参加三亚论坛的时候，过去的每一次记忆我的记忆中都是阳光灿烂的日子，今天早晨一看天是阴天，有一点像今天的地产的形式，中国的宏观经济跟房地产的基本面是没有改变的。不能保证在未来的三至四年，GDP在9%—10%的增长，大家比较一下北京、上海、汉城、香港的房价大家可以发现，实际上有贵的道理，而且今后还有承载的空间。

金地集团董事长 凌克

北京和上海人均的GDP都是在1万美元，汉城和香港两个城市的人均GDP是在2万—3万美元不等，但是房价的均价是4万元/平方米，中国的城市化的进程，中国的人口结构，人口的红利到了2012—2015年才消失了，中国的房地产的前景是远大的，我也相信三亚在我的心目中永远都是充满阳光的地方。

今天我想谈房地产的金融问题，分四个方面：

一、房地产行业的问题，主要着重于金融；

二、房地产金融的发展方向；

三、房地产基金的发展；

四、我个人的建议。

首先，看一下房地产行业存在的一些问题，房地产企业的融资结构不合理，全社会的资源配置不合理，行业的集中度不够，商业地产发展不够。房地产企业的融资结构。在中国这么多的房地产企业贷款占的比例是18%，预售的款是48%，有近70%的资金全部来自于银行，跟国外的地产公司是不同的，国外是来自于银行的钱大致是50%，来自于直接的融资是50%，因此房地产企业资金的来源更加的多元化，来自于银行的贷款、销售的按揭、也应该来自于证券市场，例如说发行股票债券和全社会不同的机构和基金保险公司、社保公司等等。

另外一方面，我们看一下银行在房地产行业的贷款比例是多高的，我们都知道房地产企业占银行的贷款是20%左右，2007年底是4.8万亿元，只有1.4%进行了按揭和证券化，绝大部分都是贷款和房地产按揭的形势，一旦房地产行业进行深度的调整，银行业的危机是大的，融资结构的不合理，背后看到的是资源分配的不合理。

主要有几个方向表现的：

1、缺乏高风险、高的私募的股权基金，同时也缺乏低风险的证券机构的支持，大量的社会资金没有的渠道，很多的企业因为缺乏资金，一直不能得到发展。

2、社会资金只能于少数几家上市的地产公司，以股票的形式，承受的估价的波动风险比较大。

3、很多的工业企业和综合企业，例如家电企业和许多的中小企业只能自己进行地产的开发，管理能力是比较低的，产品的质量也是一般的，因此资源产生了浪费。美国不是这样的情况，例如GE是工业生产企业，也会房地产，例如GE有一个地产基金，但是GE自己不会建一家房地产的开发公司。

4、保险资金、社保资金共同于地产的资金因为国家的规定不能超过5%，这些情况说明我国没有合适的地产渠道，资源分配是不合理的，房地产行业的效率低下。