邹小磊:明年三四季度将是在香港或海外融资的好时机
房天下 2010-12-02 17:54
[摘要] 房地产一个是比较依赖资金的行业，过去房地产公司都是依靠银行贷款购买土地经营的，但是目前在内地依靠银行贷款购买土地和开发楼盘是不行的，因为政府规定不能依靠银行贷款进行开发和购买土地，也有房地产开发企业利用预售款来开发项目，现在也不行了。
2010年，在人民币、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下，中国房地产业首当其冲，遭受了前所未有的危机。搜房网第七届香港国际地产周12月2日隆重举行，与业内人士共同探讨房企融资之路。下面是毕马威高级合伙人、香港联交所上市委员会委员邹小磊先生的精彩观点。
毕马威高级合伙人、香港联交所上市委员会委员邹小磊先生
搜房网讯 邹小磊称，房地产一个是比较依赖资金的行业，过去房地产公司都是依靠银行贷款购买土地经营的，但是目前在内地依靠银行贷款购买土地和开发楼盘是不行的，因为政府规定不能依靠银行贷款进行开发和购买土地，也有房地产开发企业利用预售款来开发项目，现在也不行了。
目前有很多的热钱进入中国大陆，或者是有些资金直接进入中国大陆投放于房地产业。对于资金来说，更重要的影响是，美国货币量化的政策，美国不断的印钞票，全球资金大增的情况下，资金都在寻找出路，全球哪个地方，哪个项目有好的回报，资金就往哪里走。
预期人民币会，内地的房地产未来会平稳的增长，因此资金进入中国会获得很好的。内地有的政策对于房地产业也是有利的，例如保险业，保监会允许保险企业投放不超过10%到房地产项目中，或者是用3%的资金购买房地产企业的股票、债券。我们预计会产生4500亿元的资金，对于房地产业而言是很大的利好。
邹小磊分析，内地正在研究房地产信托基金，香港前几年已经做了房地产信托基金，大家认为效果不怎么样。我们预期未来的房地产信托基金作内地推出的时候，我认为会受到欢迎，协助房地产企业有效的运用资金。全球很多的资金需求很多的项目，对房地产业会产生很好的影响。目前房地产业也面临一些局限，例如刚才说的资金的局限，现在不能在内地通过银行贷款的方式购买土地。
邹小磊指出，目前存款保证金的提高达到了18.5%，2010年来说五次提高保证金的比率，会降低房地产企业信贷的额度。国家也限制房地产贷款的额度，目前股本比例不能低于30%，如果是境外人，股权比例不能低于50%，如果股东从境外将资金打入境内是有限制的，过去贷款产生的财务开支是可以抵扣税收的，目前这种情况已经改变了。境外股东贷款给境内的房地产企业，目前的费用是不能抵扣税费的，未来企业产生的分红还需要交税，因此房地产的会降低，目前暂时禁止房地产企业在内地上市，可以说将房地产企业的资金都堵住了。
已经在香港上市的房地产企业可以实行增发，但是一般不能低于20%，对于目前的股东而言，股权就会被摊薄。目前的情况来看，物价是相对比较低的，尤其是受到政府政策的影响，部分房地产企业在启动上市，但是进展缓慢，要等政府政策明朗后才可以上市，这种情况下还有哪些融资渠道。境外借贷，需要解决的问题就是结汇的问题，如何将境外的资金转换为人民币，从而在内地支付购楼款或者是开发。
企业发行债券，例如碧桂园等企业。房地产企业过去二年在香港上市比较多，优点这里不多讲，香港提供了融资平台，使企业有融资的渠道，无论是增发还是发行债券。整个流程可能需要几个月甚至是二年，要看企业准备的工作和市场的情况。很多朋友关注的是，上市后后花费的费用是多少，一般是8%，如果盘子小的话会达到30%，一般房地产企业的费用不高，整个的工作都是一环扣一环的，如果要成功上市的话，就要挑选很好的团队，要做好的储备工作，更重要的是编好的故事，企业上市的亮点在哪里，等着市场好转的时候，上市推荐企业。
如果房地产公司准备上市融资，必须要看看土地储备有多大，当然土地储备是把双刃剑，刚才谈到了现金的问题，资金不好，对于土地购买后未按时开发的衡量，国家会给予处罚。企业在上市的时候，就要很好的思考自己的土地，到底应该如何做。
企业重组面临一个问题，如果房地产企业目前没有海外架构，在海外融资或者是在香港融资和上市是比较困难的。房地产公司跟其他的企业是不同的，因为资金量是大的，如何重组并且将企业转到海外，并且搭建海外架构是比较困难的。
关于重组的方案，如果企业有海外上市的意愿，就跟律师和会计师洽谈，到底可以怎样做，搭建怎样的海外架构，还要考虑未来税务的安排，几位讲者都提到内地的税务是比较重的，搭建海外架构的时候，要进行税务规划，对未来的发展是有好处的。
目前有困难，也有机遇。邹小磊预计，房价会轻微的下调，但是调控会过去，届时也是好的时机，让企业在香港和海外上市融资，时机会在明年的第三、第四季度好转，如果房地产企业需要在海外融资上市的时候，现在就应该开始准备，明年的第三、第四季度就可以上市了。过去到香港上市的企业来自于北京、上海、广州，目前方会以二、三线城市的开发商为主，因为这些开发商的资金量不多，而且成长的空间比较大。
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