胡景晖:调控目标明确可行 下半年房价将稳中有降
房天下 2013-03-30 19:27
[摘要] 对于刚刚出台的“国五条”北京细则，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为：整体来看是对“国五条”落实的比较严格和详实的，重点在几个方面。
30日北京出台的“国五条”地方细则明确提出，今年的房价控制目标，即全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体保持稳定，同时要降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。为实现这一目标，细则规定31日起京籍单身者禁购二套房、严格征收20%个税，超五年住房。这些细则的出台对楼市将产生怎样的影响？能否有效的抑制房价上涨？相比“保大于压”的广东版细则，京版国五条细则又有什么亮点？房天下连线一线业内及资深地产人士为您一一解答。
对于出台的“国五条”北京细则，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为：整体来看是对“国五条”落实的比较严格和详实的，重点在几个方面。
胡景晖分析表示，这次的调控的目标明确为“2013年新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”，相比2012年的“新建普通住宅价格稳中有降”，明显剔除了保障型住房对价格的影响，使得调控目标更加明确和严格。至于是否能够实现，由于细则中明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案，以及在2013年土地出让环节多采取“限房价，竞地价”的方式，因此全年调控目标是可行的。
2、京籍单身人士限购一套很有针对性。
胡景晖分析表示，这一政策一方面明显抑制了通过假离婚的手段逃避限购的做法，另一方面也使得限购本身更加细化，也就是说拥有配偶和子女的家庭应该比单身人士可以多持有一套房产，这样的考虑比较人性化，也比较符合现实状况。
3、二套首付比例提高在意料之中。
胡景晖分析表示，这次提高二套房首付比例本身在意料之中，但由于涉及到改善型购房群体，所以暂时没做具体规定。伟业我爱我家集团认为这一政策有可能延缓部分资金实力和改善愿望不是很强的改善型购房群体的购房，但是政策本身应该更多考虑到不伤害改善型购房人群的合理需求。
4、20%的个税征缴更加严厉。
胡景晖分析表示，关于20%的个税征缴，基本延续了2006年的调控思路，强调了能够核实原值的房屋转让时要严格执行按所得的20%征收，不能核实原值的指出要采取“核定征收”方式征收。（核定征收税款是指由于纳税人的资料残缺，信息不全，或者其他原因难以准确确定纳税人应纳税额时，由税务机关采用合理的方法依法核定纳税人应纳税款的一种征收方式，简称核定征收。）因此，不论如何征收，政策的执行力度是加强了。
5、市场反应。
对于政策执行后的市场反应，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为：由于从国五条出台到细则出台一个月的时间内已经释放了大量需求，因此细则出台后首先是6个月左右的交易量下滑，新房、二手房都是如此；价格应该会先趋于稳定，下半年应该会稳中有降。第四季度开始，市场整体会趋于稳定。
★以二手房评估价200万为例，如果二套房首付比例提高至七成：
| 二手房评估价（万） | 年限(年 ) | 政策对比 | 首付比例 | 首付额度（万） | 贷款额度（万） | 利率上浮比例 | 利率（%） | 月供（元） | 还款总利息（元） |
| 200 | 20 | 如果提高二套房首付比例至七成 | 70% | 140 | 60 | 商贷基准利率6.55%上浮1.1 | 7.205 | 4725.91 | 1134218 |
| 公积金贷款基准利率4.5%上浮1.1 | 4.95 | 3943.18 | 946363 | ||||||
| 旧二套房政策 | 60% | 120 | 80 | 商贷基准利率6.55%上浮1.1 | 7.205 | 6301.21 | 1512291 | ||
| 公积金贷款基准利率4.5%上浮1.1 | 4.95 | 5257.57 | 1261818 | ||||||
| 差额 | 10% | 20 | -20 | 商业贷款月还差额 | -1575.3 | -378073 | |||
| 公积金贷款月还差额 | -1314.4 | -315454 | |||||||
| 二套房首付提高至七成后商贷与公积金差额对比 | 782.73 | 187855 | |||||||
| 表格来源：我爱我家 | |||||||||
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