大话地产：中国房市走势分析论坛

——暨“地产实战派”周年庆

房地产门户房天下  作者：李莎  2007-11-23 14:25

【陈云峰】第三、房地产价格是一个敏感的因素，确实这当中也有真实的房价增长的促动因素。比如说建筑成本的增加，我分析了一下房地产公司主要的成本。一、主要是土地的成本，这里面包括拆迁的成本。二、建设房地产人力的支出，就是一些农民工，支付这些费用是远远排在第二位的。三、就是钢筋混凝土，这种纯采购性的大幅度的原材料。四、电力和市政道路上的投入是大的。五、是税费，国家现在给房地产行业的税是预提，不用等你买我就先按比例提走，然后等结算的时候多退少补。我觉得这些都促进了房地产价格的上涨。包括北京市政方面的投入，我们现在做楼盘销售的，感觉到只要你这个楼盘通了，只要你这个楼盘旁边通了一条新的马路，只要你这个楼盘旁边有一个新的公园、好的，这个楼价上升都是迅速的。

【陈云峰】第四、我是提醒各位房地产开发商，我们要理性。对于目前房地产的这种不用销售，在北京06、07年房地产是不用销售的，的开发项目都是买房的10倍于你房子的数量。营销总监们不是在做广告，而是在屋里关门处理条子，看哪个关系硬就给谁。但是我感觉这种情况是不会长久的，个市场上，现在北京已经过了1.5万的门槛，对购买力是一个很大的需求，老百姓即使是的也要算一算。另外我们算一个简单的帐，现在北京房地产市场你的出租，刚才姜总提到租售比的概念，已经不划算了。

所以现在房地产的人都在赌，所以一旦国家出台了信贷政策包括税收，马上就会扭转这种局势，现在深圳、上海、北京这三个城市房价都是涨的最快、冲的的，应该都受到了影响。我觉得房地产开发商在经营上不要盲目的提高价格，另外要把产品做好，还有在产品方面不要追求大户型。我见的80%的同行在津津乐道他的大户型多么的好卖，我们国家现在的政策已经不允许我们做这种大户型了。

【陈云峰】最后我感觉咱们的股市经过前两周从6千点回落到5千点，包括好多老百姓津津乐道的基金。不光是稳赚没赔，如果你去年基金的话到今年一般都翻两倍了。即使在这种情况下股市都从6千点回落到5千点，还有人认为会回落到4500点左右，但是即使这样也比前两年高很多。我认为房子现在肯定要进入一个盘整的阶段，现在还没有下降的趋势，确实还有性需求、真实需求和盲目需求被扩大的部分。但是我觉得在房地产的购房者要谨慎、开发商要谨慎，国家肯定会不断出台新的政策。综合以上各点我觉得房地产现在是到了一个十字路口，必须要调整的。

 蔡义鸿：开发商应该要具有社会责任感

【蔡义鸿】目前我们了解到一个数据，就是我们每年城市化于的平均水平，大概是以2.5%的平均速度在发展。据统计每一个百分点要造成一千万农村户口的转移，刚才陈总谈到明天城72%的人是外地人，这就是城市化的有力佐证。在中国来讲的城市化率大概是43.9%，与发达国家差距大概是80%的差距，我们还有三四十个百分点的差距。现在日本、美国、欧洲城市化率是80%左右，北京、上海、深圳这些发达城市已经与这些发达城市差不多了。

目前我们了解到一个数据，就是我们每年城市化于的平均水平，大概是以2.5%的平均速度在发展。据统计每一个百分点要造成一千万农村户口的转移，刚才陈总谈到明天城72%的人是外地人，这就是城市化的有力佐证。在中国来讲的城市化率大概是43.9%，与发达国家差距大概是80%的差距，我们还有三四十个百分点的差距。现在日本、美国、欧洲城市化率是80%左右，北京、上海、深圳这些发达城市已经与这些发达城市差不多了。

所以从这个来讲市场化是刚刚走向理性，泡沫是有的，市场是会通过供需来要调控的。但是政府的70%是90平米肯定是底线，所以在讲到这个问题的时候，我们开发商应该是一只眼睛看政府，一只眼睛看市场。政府的政策我们是要遵循的，政府的政策也是有依据的，现在卖的还是小户型，这跟房价上涨、总价也有一定的关系。

【蔡义鸿】另外就是关于性价比的问题，我觉得更多的开发商应该具有社会责任感。希望开发商在社会责任感方面更加重视一些。因为开发商口碑前几年不是太好，今年好一点，就是看能不能更多的回报社会。因为房地产市场的进程就为开发商创造了利润，这个利润是有一些群体付出了代价的，国家是付出代价了，开发商这些企业们应该回馈社会。我觉得应该在这方面为社会多做一些贡献，多尽一些责任，盖一个性价比的房子。我认为性价比好的房子也是好卖的，今后的房地产市场也应该是走性价比的道路，对那些光说概念、光炒包装是没有用的，因为房子是一个的商品，性价比是很重要的。我就先讲这么多。

吕世杰：单靠市场调节，房价不可能下降。

【吕世杰】这个话题今年下半年的时候，发表了一篇文章是关于泡沫问题的一个认识。我对这个是这么认为的，在我国局部地区出现了泡沫现象，而且已经到了将要破裂的程度。但北京还不能算是泡沫，虽然房价这么高，包括我所调查过的几个大城市，像上海、南京、武汉、乌鲁木齐、包头、郑州、太原。整体来说按照今年10月份国家统计局公布的数据来看，10月份商品房价格同比增长比上个月提高了0.6个百分点，10月份达到了9 .5%，这个速度是快的。

如果要是预测北京地区的房价问题，我个人认为在近5年内房地产不会倒，但是升高的幅度会被大大的扼制。因为北京销售的渠道、购买的层次，还有大量的外地人口涌进北京，还有就是大量的为下一辈购买房产，这是使得房地产价格居高不下的原因。另外就是二手房价格一直没有放到市场上去，也是造成新房价格上涨的原因。

【吕世杰】光是想靠调空房价是不可能降的，因为想到北京安家的人太多了。就拿我住的那个小区来说，我们小区绝大部分是外地人口，应该说是达到了80%。总共是1200多套房子，外地人口要占到八九百套左右。真正的北京人购买量、购买力比较低、比较弱。所以北京的房价不存在泡沫的问题，如果有效的控制北京的房价，单靠市场调节是不行的。

国家必须要推行廉租房的政策，逐步的推行过去的老房子进入到市场内交易。尤其是像一些大的单位，国务院的机关、各部委的房子，这个房子的存量有多少，有多少是空的想卖不敢卖的，如果这个可以打开的话，会对抑制房价有一定的作用。其他城市房价提高的速度不比北京低，尤其是有几个二线城市、小城镇。前几年我了解我老家那个地方房价不到一千块钱，现在均价已经突破两千块钱了，基本上是和大中城市房价上升的速度是相一致的。尤其是在大中城市的周边城市，房价上升的速度也是很快的。

【吕世杰】今天我去了一个河北的小城市，他的别墅价格跟北京价格已经没有什么区别了。他就是利用北京市的价格来迅速的提高自己的价格。还有通县轻轨修通以后交通是相当便利了，他的房价上涨也是无法想象的。深圳今年房地产市场的价格最主要的原因是子造成的，深圳的房地产企业也很多，存量也不少，但是真正老百姓去买房子的时候他就告诉你没有房子了，所以无形中就提高了房价。另

外还有一个现象是一些投机者，像山西省的这些煤老板、温州购房团都联手囤积房源，不次于房地产开发商本身囤积房源的量。他把本身可以走向市场的房子囤积起来不卖，就形成了好象房地产供不应求的现象，但是事实上它本来就是供不应求的这种状态。所以要想改变这种现状，就必须是综合治理，政府要拿出一套切实可行的办法，开发商也应该像蔡总说的那样，负起社会责任来，不要做为富不仁的事情。你该有的利润要拿去，你不要说我等着价格涨起来再买，这会造成社会对房地产企业的仇视，对政府的发展不好，对社会的信誉度也会大大的降低。

所以我希望我们这些学者能够把这些都好好的研究一下，真正的给政府提供一些比较有参考价值的意见和建议，也可以让他接受我们房地产商品的一些思想，这样对构建和谐社会也会做出比较大的贡献。谢谢！

姜仁：影响中国房价的十个主要因素

【主持人 姜仁】之所以那么高的房价是什么原因造成的，我总结了十点。事实上房地产的价格还不明朗的时候，包括我自己想法还不系统的时候也曾经写过影响房价的20个因素。影响中国房价的十个主要因素有：

、就是中国经济一路高歌，居民收入大幅度增加。第二、是土地等生产要素价格的上涨。第三、是表现为消费品价格上涨的通胀。第四、人民币的。第五、城市化带来的刚性需求。第六、租赁市场的快速发展。第七、是良好的市情。第八、地产中介行业发展大大提高了不动产的变相性，中介机构起了很大的作用。第九、就是供给方的营销手段。中国房地产业经历了四个阶段，个阶段是有房子就卖掉了，第二个阶段是我这里绿化很好、配套很好。第三个阶段是大家看你物业公司服务高不高。第四个阶段是营造品牌了。第十、是市场炒作。我就总结这十点，基本上也囊括了房价为什么那么高的基本情况。

【主持人 姜仁】房价高国家也知道，政府、老百姓都知道，国家也出台了很多的政策，但是为什么就是实效不大呢？建设部还出现了朝令夕改的场面，为什么实效不大呢，到底是什么原因呢？

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