大话地产：中国房市走势分析论坛

——暨“地产实战派”周年庆

房地产门户房天下  作者：李莎  2007-11-23 14:25

只要有人倒房 中介就挣钱

【主持人 姜仁】最近上海出现这么一个问题说一个人买一百套房子，有商铺、住宅，然后在几个月之内根据买的时间通过中介机构一变现，利润是大的。中介机构也不喜欢自住客户，他们喜欢客，只要有人倒房，我们就挣钱，这就是我中介机构，你国家没法用相关的政策约束我。

【章惠生】这也是个矛盾，它把怎么推动房地产的发展是放在第二位的，利润是放在位的。我们现在实际上中介机构有的地方已经泛滥，太可怕了。

国家调控有误区

【主持人 姜仁】我现在担心一个问题，担心国家的政策。咱们国家政策有一个误区，金融出现问题了就从金融下手，房价出现问题了就从房价下手，他从来不说的部门坐在一起讨论一下这个问题，他全是一个返回式的模式，我们政府政策出台方面还是存在不理性。还有一个我担心政府出台政策促使我们楼市都像深圳一样，泡沫马上破裂。

但是又不和深圳一样，深圳是改革开放的前沿，发展的。如果整个中国的房市都和深圳一样，国家出台严格的政策方敬爱就下降的那是泡沫。从中介机构可以看出来，中天置业一个月开3千多万工资，老板发不出工资跑了。大的房地产中介市场一个月工资是将近4千万，他没有交易哪来这么多的钱？我知道一般的区域经理他的年薪是在30万以上的，再加上提成呢。我给他测算了一下，咱们前面的中介机构一千所连锁店，这就相当于30万的员工了。我感觉到个风险这很大。

我觉得房地产市场如果都跟深圳一样，中介机构再出现故障这个体系马上就下去了。幸亏中国南方北方不一样、东部、西部不一样，我觉得现在已经进入一个调整期是回归理性的阶段，国家也不可能作出崩盘的大调整我认为从长远的角度来说不会影响房地产的走势，比如有些地区可能会降，有些地区再涨涨。

未来房市走势期待

【主持人 姜仁】今天我们大家讨论了很多，最后一点既然我们大家都是房地产市场一线工作者，大家也都有深刻体会。我们大家对未来的房市走势有什么样的期待？期待我们2008年乃至三年、五年有什么更好的期待？

吕世杰：应正确处理小产权问题

【吕世杰】现在中国房地产就是一个怪圈，这个怪圈想打破还有一个比较好的办法，就是解决农村宅基地的问题。现在城市和农村之间是单行线，农村人可以到城市里面买房子，但是城里人不可以到农村里面买宅基地的。这就是自有住房和商品房之间的差别，这个瓶颈一旦可以打开房价就可以下来了。咱们国家制定的某些政策是不符合国情的，我们国情是大部分人口居住在农村，农村人现在出来打工，大部分的劳动力涌进城市，城市显然是纳入不下的。城市和农村相互良性的循环，是缓解住房压力的一个办法。

现在一直在吵小产权的问题，城市里的人买不起房子就可以去买那个房子，有钱的人不愿意住在城里可以到农村去，现在北京的郊区昌平、顺义、密云我都去看过，我也想到那买。很多农民把自己的宅基地拿出一部分来盖了房子，但是不卖产权，而且很。而且到农村去买房子的城里人他的房子也放在这里，这就形成了富人无形中囤积房子。所以这也需要建设部等等其他的部们把这部分很好的统计出来。

【主持人 姜仁】这是现阶段国家现实的需求。

【吕世杰】2008年以后章会长也说可能会出现拐点，我认为这个拐点应该是的拐点。可能会出现在反映比较大的城市出现不增长，或者是小幅的缓增长。因为在城市来说，人还是最主要的、的增长点，人口不断的增长房价不可能不增长。我估计20年以后产生一种老龄化的社会，我们现在也步入了老龄化时代了，人口就在趋于负增长的状态，这个时候咱们就不会像现在这样了，是靠市场调节来形成。

姜仁：政府是在做理性回归

【主持人 姜仁】现在我认为不是一个完全意义上的纯粹市场经济，是以政府政策为主导的，里面还增加了一些市场的成分。造成了现在调控也调不了，靠市场也不行，这也是一个过程阶段。十七大的时候有这么一句话，要增加老百姓财产性，我认为就是不动产。国家为什么要说这一点，还谈论到的民生问题，让人都有自己的财产性，但是事实上是不可能的。包括温总理在新加坡参观公屋的时候说住房问题是民生的问题，当时他也强调了几点。

所以我认为政府是在做一个理性回归的问题，因为前期包括控制也好、市场走向也好，一直没有控制好。这里面肯定要有一个过程，如果深圳不会出现现在的状态，现在包括深圳的周边房价也在下跌了，一平方下跌了2千块钱。当这种东西大家都认为将来的房市要出现崩盘的情况下，持有房子的人就会有担心房价会下降。但我认为从长期来说，房价在未来的几年之内是不会下跌的。

姜仁：房地产还是支柱产业

【主持人 姜仁】另外咱们国家现在的支柱产业还是房地产业，并保持9%的持续增长，因为房地产业是带动了其他的很多产业的共同发展。所以这就是国家为什么不提房地产业的问题，就是为了稳定咱们社会发展。我想咱们可以在近期谈一下08年上半年什么情况、下半年什么情况，咱们可以细分一下这个市场。

08年房子还是要涨

【陈云峰】北京在08年上半年房价肯定还是在要有一个大幅度的增长，今年1到10月份没有商品房的供地，地都被强制性的用做两限房。但是人口涌入北京的速度一点也没有变化，所以这样的话在2008年的上半年，北京市场的房价肯定是要涨的。现在国土局开始政策性的增加供给，但是从现在到春节之间增加的这些用地，也只能是缓解09年北京住房的饥渴。所以北京房子供不应求的局面和房价上涨的局面在08年肯定是会进一步的体现。

【蔡义鸿】有些人说中国奥运以后房价会下跌，我认为不会这样，我认为中国经济在奥运以后是一路高歌，奥运会是展示中国大国风尚的机会。2001年诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家斯蒂格利茨（Joseph E.Stiglitse）认为：中国的城市化和美国的新技术革命是影响21世纪人类进程的两大关键性因素。而且中国城市化进程随着奥运的开幕应该会加速。一个是中国整个国家人口资源,自然资源的是不用说的。第二个是我们的旅游业，随着奥运的到来会更加的发达。外国人对中国人的了解太少的，他们认为我们中国人现在还穿着清朝的衣服，实际上我们跟他们是一样的。所以我觉得在奥运会之后同样也会是一个好的发展。

【楚芸】我一直认为房地产是涨的。但是从武汉来看也就是国庆节过了一周之内，有人说价格太高了买的人有点少了，这个其实是很好的缓冲，并不是有价无市。第二个我们那边城市之间都已经基本上互通了，比如说高速08年、09年武汉周边的8+1个城市高速全部都要修好。我在汉口有一个项目就在高速入口旁边，原来一千块钱没有人问，现在有了高速的入口马上就卖两千。荆门的房价我去一个项目价格是1600，现在起步价是2600，这完全是结构上的供不应求造成的。

【程崇山】我认为房地产不会降。刚才章院长说的人人有房住，但是不等于人人拥有房。人人拥有房的概念在咱们现在中国国情当中，是要自己买房住。实际上有房有廉租房、其他的形式操作就可以了。同时还有房屋，谁愿意让房屋？我们有房子的人不愿意，以后对政府也没有好处、对税收也没有好出。真正希望的是弱势群体。所以从政府官员的内心来看，每个人都希望房子不降而涨。在一群弱势群体和强势群体相比较之下，由谁可以推动？我认为很明显，这群强势群体必须在社会上有地位的人，他嘴上可以喊，是实际上操作显示他是不愿意让的。这些政府官员的人他很会看领导脸色的，他是不会发出让房屋的声音。所以我认为房价再过若干年也不会降，只是涨幅快慢的问题。

【章惠生】我觉得大家今天都是远道而来，而且咱们都很真诚，没有敷衍的，谈的也很实在。对于整个“地产实战派”来说我觉得是很好的，经常可以把大家聚在一起。我也希望就开始说的宗旨也好、定位也好都能够做到，如果真的可以做到的话，我相信这个群体就可以形成一个类似于机构的东西。把这一块工作做好应该是今天这个会议的收获。我们讨论房市走势的问题我觉得的好处是各抒己见，我们是个人谈个人不同的观点。因为真理是在辩论中确定的，不是说大家要保持高度一致。

所以讲到房价有没有泡沫，房价奥运会以后会不会跌？这两个是全中国人都在关心的问题。也有人认为不存在泡沫，但是现在经济界上认为确实还有泡沫的，这根据我们整个国家经济建设的看法也是一致的。整个国家专门研究经济的们也是这样看待我们国家的房地产市场的。对于奥运会前后能否、跌价，涨多少、跌多少？这个多少的问题我觉得很难摸准，但是能否涨能否跌我同意大家的说法，年前肯定要涨一次，而且这个涨应该是一次小高潮。

我个人观点认为这个涨就是一个象征性的代表，就是一个里程碑，很有可能今后不会再超过这个里程碑了。大家说2009年是什么会，2010年是上海世博会，是年年在涨，其实不然奥运会是高度关注的，但不会像关注奥运会那样关注世博会的。据我所知光北京的绿化就就了近3千个亿，但世博会是不会这样的大投入的。

【章惠生】所以我觉得对于房价的问题我认为涨也好、跌也好也反映出大家的期望。房价是否会回归到理性上去？回归到实事求是？他总是要回去，这是一个必然的趋势。用各种各样的办法也要让他回去，这就会出现一些上灾难的东西。如果到2009年还依然不降的话，我们就会面临一个可怕的金融问题。大家知道金融和房地产联在一起的，当你支撑不了的时候就会倒下来。现在看来是可以支撑住，但是这是一个金融危机的前兆。大家都说不要让金融卷的太深，金融卷进去的话各个地方都会进去。

【章惠生】我感觉今天的论坛是很不错的，而且是开的很成功。

【主持人 姜仁】我回去会清晰盘点一下大家的观点，总之就是认为房价存在上升的趋势，依然存在三个特点。个是增幅见效、第二、增长减慢，第三依然是不均衡房价。近期出现的情况是政策和市场双重调控下的调整，政府的目的是想让房价理性回归，利于以后的发展，这种局面是我们大家期待的。今天要感谢章院长百忙之中抽出时间参加咱们的论坛，还有各位在座的嘉宾抽出周末的时间来参加咱们的论坛，也感谢搜房给咱们提供这么好的场所！

本次论坛嘉宾合影

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