大话地产：中国房市走势分析论坛

——暨“地产实战派”周年庆

房地产门户房天下  作者：李莎  2007-11-23 14:25

程崇山：20年之内不会跌

【程崇山】前几天我从烟台刚刚回来，在烟台我们接手项目以后给业务员做了一个培训，我说我们不是卖房子的人，而是跟开发商形成战略性的合作伙伴。我们诚必达到烟台来，就是要帮助烟台的开发商从整体的运营商走向专业化的道路。我们作为一个代理公司不是给他卖房的，而是形成一个战略性的合作伙伴，我们的开发商不是盖楼的而是推动城市化进程的。

在城市化进行过程中才可以考虑一个楼盘的情况，才可以考虑一个房子的情况。刚才提到泡沫的问题，我认为泡沫的问题不是我们需要担心的问题，因为随着城市化进程大批的农村人口要进入城市，会需要大量的房子，提高一个百分点是一千万人，我们还有30个百分点，这些人口都进入城市需要多少的房子，这些房子如果都果出来需要多少的土地？把这些都推理出来以后，未来的时间有可能需要很多的房子，但是不一定每个人都会买房。这样会形成发达国家一样的情况，大部分人是租房，有一半人是拥有房子的。

【程崇山】说到房价的问题，为什么政府出台这么多的政策我们房价还是不断的上涨。在我们认为因为我们的房价不够高，房价的高低一方面与人民的收入有关，还有就是和需求有关。在几十年前的时候我们中国人花的是过去的钱，今天是有多少钱花多少钱，再以后我们是花未来的钱。我们人是需要住房，但是并不是需要拥有住房。我们这些人真正进入城市以后，只要他有住房不一定拥有房子。而拥有房子的一些人有可能会使贫富差距越来越大，这是社会的必然。从咱们国家来说只要社会想发展，只要人民要过比原来更好的生活，贫富差距肯定会加剧的。

【程崇山】所以我认为房价的问题，刚才吕教授说5年之内估计会涨。我们感觉到20年之内不会跌，只是的幅度会增加还是降低的问题，肯定还是会涨的。这是我的一些个人观点，不知是否准确也请各位点评。

章惠生：奥运会结束，房市也该到了拐点

【章惠生】我今天听你们谈了一下，刚才大家都谈了一下各自的观点，可能我有一些不同的看法。个是现在的房价究竟有没有泡沫，这一点应该是肯定有泡沫的。肯定的依据是什么呢？肯定的依据国际上有一个惯例，当我们的收入房价比在4.8到8的时候，就是不管是发达国家还是发展中国家，在这个幅度里面是正常的。也就是说我们每一个家庭每一年的收入，跟你买的房子的房价比。我们现在拿北京这个比来说，北京我们现在算1万块钱，我们算100平米90万的房价，那你每年就要有10万块钱的收入，如果没有10万收入的话就是一个泡沫。而我们现在是超过10，甚至是20的都有，所以这个泡沫是很明显的。

但是我们现在有泡沫，还有人不断的在买，这个需求到底是怎么造成的？有一点是投机需求造成的。我们房地产市场的供给需求是由供需双方来决定的，但是我们国家在这一块土地是国家供给的，还有资金也是国家给的贷款。还有一条市场规则也是一个供给，这是政府要做的事情。因为政府职能定位第二条最重要的，就是你要能制定市场规则，遏制市场失灵是政府最重要的职能，但是我们的政府在这一块上做的很差，不是说做的不够。我们今天在小型的座谈会上可以讲的客观一些，应该具备的一些市场规则都没有跟上来。

【章惠生】大家都知道，国土部向国务院打了一个报告，保证在2010年内农耕地18亿亩，结果国务院打回去说2020年之前要保证18亿亩的耕地，这样建设用地就很少了，其实这个跟我们房地产没有很大的关系。马上报纸就炒作，说房子是越来越紧张了，地很少了，故意炒成地荒论，然后地价不断的上升。这个地价的上升也有地方政府的作用，他们就是要靠地价的财政来补贴政府的财政。现在政府的财政有的是40%，甚至有的是50%左右是靠房产的。所以这样的话你供给本身就有问题。

对于，需求政府也没有认真的做工作。我们这个需求当中是大家缺房的需求，就是正常老百姓所需要的房子。但是现在市场是投机作为主导的位置。最近还有一个报道出来，一个140平方米的房子可以住18个人。这样一来就给房地产放了一个错误的信号，你看这不是还有人要吗？有人要我就敢升，可能还会上涨。这个其实不是实际需求，这部分人虽然不是很多，但是房价一下子被他们推上去了，所以整个房价就上去了。

【章惠生】事实上有没有这么高，我们看看有没有这么高的购买力。就拿北京市来说现在还没有超过6千美金，我们说经济适用房的档次已经定下来的，不能超过5万。年收入6万的买什么房子？我们算1：10能买现在的房子吗？1万1平米，买90平米的房子至少要90万。你不要看收入房价比虽然银行没有提出来，但是是被各国采用的，中国一开始否认这一点，但是现实证明你拿什么来衡量房价的高与低，这是最切实的数据。你没有钱你拿什么买房？有人说银行贷款。你是可以贷款，像今天这么贷款下去很危险。金融机构在内部已经报出了信号，今后有可能就在月供方面造成社会的问题。

按现在的这种趋势，银行是没有加息，如果加息的话你的贷款也要加息，再加息就麻烦了。现在交房子月供的人很多，不是过去一百万、两百万，现在远远超过这个数字。所以现在一大堆的问题说明房地产这个产业，从一开始就是一个坏胎。因为一开始我们政府就想把住房问题摔到市场上去，这么做是错的，任何一个国家都没有这么做的，不管是发达国家还是发展中国家都是以政府为主体的。国家是需要解决一部分他必须承担的东西。

【章惠生】我们98年23号文件已经讲的很清楚，所谓商品房是给那些高收入人买的。经济适用房是给一般人买的，廉租房是给经济困难低收入人群的。但是后来大家在发展的过程当中，你要让他拿出良心来他是可以做到的。开发商他追求利润化这是可以的，你要让他负责任他说行我先赚钱，赚钱了以后我一旦负起社会责任我就是企业家不是暴发户了。暴发户和企业家是有明显区别的，你有社会责任感就是企业家，没有社会责任感就是暴发户，被称为家是很不容易的。

我们现在来看房价，现在房价这么高大家都买不起，但是还是在涨。地方政府一看我这里又建了200平米，一个平米1万，这就是200个亿，我的城市竞争实力就增大了，像现在很多的没有用的高速公路放在那里。他们有的2005年做的高速公路是18个亿，到2007年就不是18个亿了。讲到这一块我认为泡沫是有，但是有的地方不是很严重。我讲的不是很严重不是北京、上海、广州这是国际大都市，他里面有很多的需求是境外的人士，这也是事实。

但是这不是可以让政府把这部分人都抛给市场，这就有问题。现在我们在讨论房市走势的情况，我觉得过去市场上解决有钱人的房子做到别墅暂且不论，现在国家提倡搞经济适用房、廉租房，我认为这个方向是早就应该做的，这个是很多年前积欠的。现在要做的是中间这一块人、这大多数人，让这些人怎么买的起房是关键。从我们国家政治角度讲三个代表是代表了大部分人的根本利益，大部分人的利益我们共产党首先要考虑。

【章惠生】在8月15日以前讲到限价房属于哪一块？是属于商品房的。8月15日以后建设部正式对外宣布，不属于商品房是属于保障房。它跟经济适用房的区别不过就是一个合同，所以从商品房改成社会保障房这里面小环境是有改变的。就是要把经济适用房、廉租房提高到国家做的重点，包括做这些房子的财政来源都已经明确了，这就是建设部告诉大家的，廉租房、经济适用房是我们国家一定要做的。经济适用房就是要让大家有房住，所以我们的国家在一步一步往这个上面走。

【章惠生】到今天来讲可以肯定的说，房价是高的很多人都买不起。现在已经有人正式的提出，现在不是再讨论廉租房、经济适用房的方面，而应该是讨论那些大多数工薪阶层既不能适应经济适用房条件的，但是又买不起现在高价房的问题。要解决这个问题，才是建设部当前应该赶快解决的问题。

当这个问题提出来伴随着另外一个问题，就是城市化的问题。虽然有很多农民工最后成为城市的市民了，但是这里面有一个重要的前提。真正的城市化是必须以非农就业的人口必须要在城市里面有定向，有就业的作为前提，你没有定向、没有就业，你不要看来了买了房，到时候还是要卖房回去的。他有的是找不到工作这两三年混的不错，过两三年混不下去了就回去了。我们中国的城市化是不是真正到了？这是一个很重要的前提，城市化一定要有非农就业，我们中国在统计城镇人口这里面发生很大的偏差。就是把已经到城市做事的人定位成城市化的人了，这个做法是不对的。

真正的非农人口应该是你在城市里有你自己的业，比如说你做哪些工作比较稳定的，而且能承受这种消费，你承受不了这种消费老是靠借债过日子，他最终还是会回去。现在农村产生了一种现象，很多农村人买县城的房子，他算来算去县城的房子比大城市的房子低很多，这就是县城房子不断上涨的原因。

【章惠生】这就反映了一个大家积极的想城市化，但是现在城市化的进程、中国的进程不能再走资本主义的老路，因为这会带来很多的城市病。比如说像人口集中的大城市，村里到县里、县里到市里、市里到大都市里面去。想想最后流落大社会的人是什么样的？大家没有就业、没有收入，但是这个房子不断的在制造。同时再考虑一个问题，当房子造到一定程度的时候有一个暂时的停顿期，就是要有一个调整期。

事实上中国的房产是一个怪胎，从来没有这个曲线，从来都是直线上升的，这是哪个国家都没有过的。由于这种情况的产生，我们就要想到今天他直线上升总有一天他要直接下降，这是自然界的规律有进必有出，事物发展的规律就是这样的。所以我认为现在这种泡沫破裂的时候到了。

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