大话地产：中国房市走势分析论坛

——暨“地产实战派”周年庆

房地产门户房天下  作者：李莎  2007-11-23 14:25

【章惠生】所以在我们中国这一块跟俄罗斯做过比较，这是任志强在一篇文章里面说的。人家同样的8年我们也是同样的8年，我们GDP增长比人家高，但是老百姓享受GDP增长的福利是远远赶不上人家的。所以我们要想，我们的收入是不是大幅度增长，平心而论工资大幅度的增长是老板说了算，老板现在还没有前面的老板协会，大家不可能开会说涨工资15%到20%，这是做不到的。为什么珠江三角洲有一度的民工荒，这就是因为老板很抠就是不给加工资，导致了很多人出来打工一年也赚不到多少钱，要求他涨钱也不涨，最后就导致了民工不来。这就说明了中国老板素质还是太低。

【章惠生】这一系列的情况就造成了我们国家房价是有泡沫的，这个泡沫也影响到二线城市了。二线城涨到一定程度了深圳就会掉下来，现在二线城市是涨的如火如荼，但是过一阵也会产生这种情况。这要看政府有没有足够的把媒体的作用发挥出来，如果把这些新闻都报道出来了，老百姓也不会这样。房价究竟降的下来还是降不下来？我告诉大家是降的下来，我一年以前就想提出这个观点，我一直没有提，因为我知道到08年底很难降，因为有地方政府的需要。现在看来开始有这种苗头。所以我讲如果我们国家政府提出一个自住房的概念，所谓的自住房是房子给你住的，不让你上市交易。这个使用权要全面的贯彻自住房的概念，也就是自住房是卖给工薪族的，只要是工人都可以登记。

那你的土地租金怎么办呢？我先不一年一年的收，不是让你一下拿出70年的土地租金。联合国宪章里面的明确规定，人人有房住是每个国家的责任，我们国家也说了每个人的住房问题是我们应该解决的不可推卸的义务。大家都这么说了，在我们宪法上也强调土地是国家的，国家是全民的。既然是全民的，农民都有宅基地，城市的居民为什么不应该有？住房就像民以食为天，以房为地一样。因为有房子才能睡觉，不能吃饭、不能睡觉人就不能生存，这两个基本的生存权力是每个人生来就具有的，每个政府都要考虑这个问题。所以从这一点出发，我认为自住房的概念可以概括政府全面的考虑，根据不同的层面考虑自住房。

【章惠生】像新加坡就不允许你买卖土地，你有困难也好、有钱也好房子都给你住，没有钱的就是廉租房，你是最困难的。你有一部分资金的你可以买我的房子你可以住但是不能卖，这样就解决了住房的问题。那土地的租金怎么办？国家每年按照每个月来收，这个每个月只有几百块钱，这样都不会让大家成为房奴。这个做法是有要求的，你拿8千块钱一个月的跟拿1.5万一个月的是有差距的。你拿1.5万一个月的根据每个人的收入情况先免你10年，到第9年了你收入情况没有改变你可以再申请免10年。这个就是政府以主体进去，把土地的价格往后延，先给老百姓房子住，这样大家就不会叫了。你有钱的你每年要把土地租金都交上来，你有困难就可以申请，上面可以批，批完了以后国家要建立诚信档案，这个诚信档案是很有作用的。我们国家一贯做这个事的时候是上有政策下有对策，这个是很不好的。我们在这一点上应该向外国学习实事求是的精神，我们中国解决自住房的问题，如果说自住房不准上市，大家都有的住。

【章惠生】这些房子包工包料就是我们说的建筑安装施工的费用，一般来说高层不会超过3千，多层基本上不会超过2千。其余的税费的加在一起不会超过你房子的10%，包括你所谓的成本都包括里面了。这样说的话我们房价是多少钱呢？是很清楚的。就是北京、广州也不过只有四五千。因为现在房子的功能太简单了，不需要过去搞概念。我们现在南方不再炒概念了，是做产品了，而北方还再继续炒概念。所以我认为中国房市的发展应该到了拐点的时候，也就是从2008年奥运会结束。现在是一个预备期，到那个时候我相信国家相关政策会比现在更严厉。

【章惠生】所以收入房价比这个东西应该是很严肃的对象，但是对中国来讲确实是有中国的特色。我到宁夏待过一阵，宁夏的首府收入倒数，但是他们到2003年底的居民都换了新房。比如说 要买房子，他一旦说出来的亲戚朋友都来借给他钱。按揭款他总不能赶我走，总要给我房子住的。月供付不出一个两个没有问题，但是多了就有问题了。当他有这套住房的时候，你也不能赶他走，房子是你银行的了，但是你也要给他住。

所以金融机构现在为了自身的安全，对于很多地方都开始自我保护，这个自我保护对不理性的买房是很有效的约束。讲到这一块我觉得今后房市的走势应该会下降，当然人们都希望它，已经买房的人希望它，政府希望它。但是没有买到房子的人，国家土地价格这么高的话，我们在座的老百姓没有钱，你要在我们手上给你捧地价我们是没有钱的。使用权是70年我们一年一年交总行了吧。当时一些学者也提过，政府也考虑到要发展。我们这届政府很清明，为老百姓考虑的很周到，很贴民心。现在我相信我们的政府、我们的党还会为我们大多数人把我们的房子工作做好。

二手房中介的苦恼

【主持人 姜仁】章院长前面说了我们的房价、房市以及政策。我们房子当中也存在周期的需求，刚才章院长提了一个自住房，我认为这一点是一个创新的提法。但是现在在深圳、南方几个城市，出现了有价无市，像陈总这样的公司房子不愁卖，他价格低。但是有一些中介机构他有价无市他卖不出去，这样的局面是否可以带来房价真正的下跌？请我们的中介机构也谈一下你的看法？

【李正山】我们是线的工作人员。有很多卖房人他会先来咨询现在涨到什么价格？我们会把我们公司成交的资料给他看，这个价格是上涨到什么程度。他会说我再等等。

【主持人 姜仁】但是就有一个问题，你这个成交是一个月前的，这个月没有卖你还是上涨的吗？

【李正山】现在买房人说房价是上涨的吗？我们也是一个矛盾，我们说跌他就说再等等。

【主持人 姜仁】房地产开发商不希望房价下跌，中介机构也不希望房价下跌，购房者也不望房价下跌。

【李正山】现在国家出台这么多政策之后，有很多客上我们这来放盘，他一来之后六七套房子全部都卖掉，这经有五六人了。也就是说他已经看到政策肯定有让房价下降的趋势，所以他这六七套房子一下都卖掉。

【主持人 姜仁】假设一个开发说我资金雄厚、我有一定的品牌度、一定的美誉度，但我是领军人，我肯定会下降。但是如果我只是做一个项目，我就不一定怎么样，如果我银行的钱还没有给上了，我肯定要赶快的处理，这也决于开发商的心里素质。

【李正山】开发商还是要有社会责任感。富丽城一期开盘早上9点开始下午6点没有了，什么没有了？他实际上有不少房子被一些政府机关的、税务机关的、的买走了。房价上涨光靠调控还是没有用，一定要抓腐败的问题因为我们接触太多这样的了。很多人在卖房子过户的时候他是不敢露面的。

【主持人 姜仁】这个占的比例是多少？

【李正山】比例不好说，但是是有这种情况。

【刘保瑜】我说一下二手房这一块。比如说市场价在1.3到1.5万，但是有的业主他可能不着急卖什么的他就报1.7万。然后有10个买房子的，8个就说业主报的这个价太贵，有两个说再看看。但是还有人说虽买这个房子价钱贵一点，但是我想买一个好一点。买了之后其他的业主一看这边房子卖1.7万了，那我也卖1.7万。关键是个放出了1.7万成交了其他人都知道了。我们那有好几家中介公司，也有业主去咨询，很多都是报高价1.7万卖的，这样的话就都报高价，越报越高，价格就是这么上来的。

【李正山】没有一个市场价格，市场价格是业主喊出来的，这一块是空白的。因为商品是可自由交易的。

【刘保瑜】咱们也控制不了，这个是由政府控制的。

【章惠生】这就是市场对这个的趋势。

国家政策还有待提高

【主持人 姜仁】这就回归到国家政策的问题。实际上咱们国家出台的政策都是经济政策，你看他搞的都是金融政策。我认为他出台的金融政策是调控通货膨胀，只是作为房地产市场受到了影响，他不是真正的房地产市场的调控，他是调控通货膨胀的，比如猪肉价格的上涨、消费品价格的上涨，生产资料的价格上涨。

【刘保瑜】现在买房如果是一个月挣5千块钱肯定是买不起房，如果5年后我挣5万块钱我还是买不起房，因为它总是在我够不着的那一块。

【主持人 姜仁】这个差距是越来越大，你房价是一天一个价格，工资最快也是一两年涨一点。

【刘保瑜】我觉得章院长说的好，就是希望像我们这样的人买得起房是的。

【主持人 姜仁】不能让的人买到房，要让有需求的人买到房。

章惠生：应该做一次全面的房屋普查

【章惠生】国家在这些东西是很容易执策的。国家的经济普查做了几次了，你搞一次国家住房普查，把你掌握的资料全面一点，在这个基础上才能了解需求是多少，不要像现在的瞎扯。现在我就觉得如果说房屋做一次普查的话是很有用的，据我所知建设部马上要做。

【楚芸】湖北已经开始了。不过估计住房普查又是走过场。他在小区里面贴一个公告，说你作为老百姓有义务国家的调查，到哪里去领表去填一下。

【章惠生】普查是你管20户、他管30户，每一家的走。

【主持人 姜仁】我认为他这个普查没有意义，应该叫第三方做。经济适用房作过一个统计，经济适用房是给在职的没有经济收入的人，实际上是科长四套、处长六套。

【吕世杰】比如说你现在有一套房子，一旦买第二套不用你的名字，我可以用其他人的名字。

【主持人 姜仁】另外咱们的信息方面也存在一些技术问题，不能如实反映出真实的情况。

【章惠生】其实我们国家最怕别人说我们市场化不完全，其实你就是在房产这一块做不到市场化，但是又不能靠市场化解决大家住房问题，这是中国的实情。中国社会经济水平发展没有到这个水平，这是一个现实。但必须要政府出面解决。如果政府也不想解决，老想靠市场解决的话，那么市场上谁来买房子，我就5千，然后我就6千，还有人要就8千，直到没有人要了我再下降。

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