住博会实况：中国房地产市场发展趋势报告会

房地产门户房天下  2008-11-20 14:10

【卢中原】我讲一下我们中国经济信心的来源到底在哪。，我们国内需求持续快速增长这个根本没有释放完，我们怎么各省能拿出十万亿的项目，就是摆在这的。来自哪，一个是城市化，一个工业化，这两化处于双加速时期，工业化处于中后期，正是资本密集型产业，重加工业、重原材料业发展加速的时期。城市化加速就是大量基础设施项目必然要加大。有了这两条，对我们房地产业来说，中长期的发展跟我们是密切相关的。

【卢中原】我们再看居民的消费结构，居民消费结构升级，这一轮买住房、买汽车为消费热点，不光是在城市里，农村也要改善住房，买车不是农村的消费热潮，但是摩托车已经变成了农村的生产工具和代步工具，因此我们国家把摩托车消费税率由5%降低到3%，过去是作为城市的消费品、品，现在看到了这一轮消费品的升级，城市居民不买摩托车了，买小汽车，摩托车转移到农民，成为农民的生产资料和代步工具，因此不能按照品5%的税率，因此降到3%，这就是一系列的变化。那么大家会说，买房子、买车的需求都回落了，但是10月份当月车市需求又回升了，住房需求肯定复杂的。我们观察这一轮回调很重要的一点是住房需求。

【卢中原】我们判断经济走出下滑状态，一个很重要的是要看住房需求怎么样，住房的需求和汽车的需求现在是我们消费需求中很重要的一点，属于政府的政策比较合适，时机、节奏、力度把握得比较好，这些是在这摆着的，如果没有这些，我们有多大的刺激力也刺激不起来。比如十年前，98年当时我提出来，要把家庭轿车、旅游、休闲、住房等等作为消费热点，当时由于认识上的不一致，住房可以，旅游可以，但是汽车没有作为消费热点，说老实话，十年前我们的汽车也不会像今天有这样的发展，就是我们要看到消费的结构，看到消费的升级。这种升级过程证明还在加速的过程当中，尽管我们的经济短期内会下调，但是中长期消费升级趋势是不会改变的。也就是我们经历过大起大落，当然我们希望起落的幅度越小越好，控制在合理的区间，我们看一定会围绕着上升的线往上走，住房的需求也是这样，不信你们好好看看我们各地的农村。原来我看发达地区的农村变化比较明显，我到中西部后也注意看了农村，我发现不少农村地区，是道路两旁的农民住宅变化比城市大，这就是我们的，我希望你们多注意看看。

【卢中原】有了这些，再把我们中国经济发展的宏观指标结合起来，别老看短期的，还要看中长期的，我们一定会有信心。我今天讲的并不是都是空穴来风，皮之不存毛将焉附，我们讲的是毛依附上的皮，至少十年，买车的资金积累期，日韩国家就是十年左右，甚至更长，我们国家至少十多十五年。城市化这个过程多长呢？我们07年城市化率45%，根据国际上一般经验，要达到70%才到城市化稳定阶段，那我们至少还有25年，一年一个点，所以说不要看短期，一定要看中长期，我们的信心是坚实的，只要短期的政策比较得当，它就能够调动出来，如果没有到这个阶段，你短期是调动不起来的。98年我们刺激老百姓买车，即使让他买消费能力也不如现在。这是个，国内和消费两大需求，会持续旺盛，我们不排除短期内的波动，该回调就回调。我们这一次回调都是正常的，包括楼市、股市。去年我呼吁，要防止资产泡沫，现在我们当然要防治回调幅度太大。不然优化结构、转变发展方式就又被冲淡了，这得注意。

【卢中原】我们给大家演示这些图表，我们人均生活水平在提高，满足生活基本支出在下降，我们看趋势很猛，人均GDP在提高，恩格尔系数继续回落，就是满足吃的基本需求满足后，要有更多的支出满足非生存必需品，或者是更多改善生活质量的消费。中国的信心来源在哪，这就是来源。我们不要总看短期，什么需求回落，不够，中长期不会，只要政策得当，能把这些调动起来，这些调动出来，就可以扭转局势，经济的冲击我们就能够应对。可以说我们中国面临的情况在全都是少见的，工业化中后期，城市化加速期，居民消费结构升级，有几个国家现在有这么多同时叠加在一起的，很少见。因此搞房地产行业的同志们想想，这种耐用消费品升级和你们是息息相关的，这是根本的需求。你说老百姓现在的住房满足了吗？房价为什么高起？现在回落是什么水平？不就是月同比回落，环比才刚刚回落，但是大中城市相比呢？对于回调我们要冷静看待，该回调就得回调，不回调老百姓改善居住需求就保证不了。对于保障性住房这与消费升级不是一回事，这是保障性，与合理的住房需求是两回事。

【卢中原】私人轿车不用说了，城市化率大家看一看，现在我们还不到2001年的平均水平，我们现在的很大。第二个，我们现在的资本不缺，过去我们很缺资本，现在就想办法把资本掉动起来，让它投入到我们实体当中去。过去你想弄没有钱，现在有钱银行不敢贷，这时候需要政策，实打实的。你要说没有钱支持不了这需求那比较麻烦，要靠国家大量发国债，增加赤字，但是现在不需要大规模发国债，这些东西调动起来就很好。

【卢中原】第三个有利条件，我们劳动者的素质有较大提高，我们可以带来新的人口红利。最近几您我们讨论人口红利比较多，现在我们成本上升比较快，劳动力成本、低价、油价、水价等，生产要素价格的提高比较明显，在这种情况下我们确实要加快转变生产方式，又粗放转为节约，过去靠低成本劳动力，低素质年轻劳动人口支持了中国长达30年的9.8%的年均增长。现在我们考虑，既然劳动力成本在提高，要素成本也在提高，那么就要靠提高劳动力的素质这条路上走。我们有没有条件呢？有。我们男女承认识字率已经达到中等国家水平，有这样较高素质的劳动力，我们也要采取适当的政策使我们的人口红利不再仅仅来源于年轻力壮的，文化水平低的这些劳动者，而要来源于年轻力壮的文化素质比较高的劳动者，这样还能提供我们一段时间的人口红利。这是供给要素，前面讲的是需求，资金讲的是供给，劳动力讲的也是供给，我们如何把这些调动起来，我们中长期增长信心确实是比较足的。我们讲的每一条都不是简单的量的扩张，要追加投入，我们每一条都要考虑怎么样改变粗放的发展方式。

【卢中原】第四点我们中国经济增长后劲靠技术进步创新，最近一些科技事件，我们中国经济长期粗放的发展确实要转到科技进步、高素质的劳动力、技术创新、体制创新、管理改善这些条路上来，现在有没有这个能力？当然我们说，差距还比较明显，比如企业自主新能力还不太强，我们国家相关的政策还不够完善，比如供给的鼓励政策比较完善，需求面的鼓励政策不够完善，这就缺乏需求面导向。供求面是不管供给多少，你只要申报下来就有一个课题，课题出来算增加一个供给，但是成果能不能转化为市场、企业的需求，需求面鼓励政策我们很不完善，所以我们进一步要想发挥技术创新对经济增长的推动力，就要完善供给、需求双方面，是需求面导向的技术创新激励政策，包括跟房地产行业有关的节能省地住宅。建设部颁布标准，节能降耗标准体现出来，这就是需求导向，将来不能盲目的搞节能减排降耗不能打败的项目，并如果配套导向比较清楚，合力也比较强，我们的发展方向，把我们调动起来，发展方式又比较合理，中国经济维持相当长时间的高速增长应该是大有希望。

【卢中原】第五个有利条件就是基础设施明显改善，这点大家别忘了，判断一个国家的经济增长，这当然也是需求，形成供给以后它就是未来经济增长的重要支撑，按照当年来说，当年我们都是在增加需求，但是一旦经过一个周期，变成了供给，这就是我们中长期增长的来源。大家别小看这个，最近几年我们与印度比较发展状况，比如我们中国能耗高、污染大、率太高，不可持续，而且我们是地段的，叫工厂，印度多好，污染低，排放低，还是室。我们看中国的经济发展，中长期内，一个国家要想长期发展，没有这个基础设施，没有几个产业结构协调发展它也很难支撑。比如说我们要发展第三产业，第三产业包括基础设施，包括道路、铁路、流通等，这都是为生产服务的第三产业，而印度在这方面恰恰薄弱。这种情况下印度结构相当扭曲的。

【卢中原】再说，我们想简单模仿印度的室，我个人认为未必能够发挥我们中国特有的。比如说我们现在比较雄厚的基础设施体系，比较素质高的劳动者，还有比该完整的产业结构，这样占领制造业的各种领域未必是坏事，是发挥我们中国比较的一台发展道路。印度第三产业其实也是扭曲的，它的传统第三产业根本就没有得到怎么发展，比如批发、零售、餐饮、旅馆业都相当落后，更不要说高速公路、铁路这些了。那么它就发展软件设计业，我们中国就走这条路兴吗？你就学这条路，变成室，我认为不能这样简单的这样去做。发挥好我们中国现有的基础、结构特征，恰恰有利于我们中国解决国内的就业问题。

【卢中原】现在大家知道，问客户的短期危机，最近两年大家看，劳动部发出了通知，暂不调整企业的工资标准，同时企业要裁50人以上的措施必须上报，从另一方面讲，为了应对短期的危机，我们该优化结构的，该优胜劣汰的都放慢了，但事实上我们看，企业50人裁员要上报，这是06年1月颁布的，那时候我们还在上升期，为什么颁布这个？也是为了维护就业者的权益。因为我们就业压力太大了，现在我们处于回调期，甚至回调的很猛时，我们就更要维护了。暂步提高工资标准，这是减少企业的成本压力，短期可以这样。但是从中长期发展来看，还是要发挥好这些方面现有条件，同时还要引导大家怎么样降低成本来促进优胜劣汰，这是我讲的第五个我们未来信心。

【卢中原】我们从移动电话的角度来看，这是基础设施，07年移动电话和固定电话达到9亿户，03年末移动电话270万户，当时在前排位，互联网用户我们已经达到全第二。最近这几年大家看，为什么跨国地区的总部和研发纷纷往中国转移呢？中国大概有700多家研发，前不久在烟台调研，烟台属于三线城市，但是也有跨国公司地区研发，地区研发还往我们三线城市转，为什么呢？就是烟台这个地方，这次4万亿，我问了当地市领导，他们说已经经过环评有GDP指标，可研报告通过的，这样的项目在最近两年内可以达到四五百亿。像它这样的市有600多个，一个烟台就占80分之1。说明什么呢？说明我们中国的发展我都感到很吃惊。你基础设施条件都比较好，那么外商就看到了，把大量的产业往中国转移了，这也是我们抓住时机，提升我们国内产业结构，增加我们经济发展后劲，提升我们发展方式的一次好机会。

【卢中原】烟台企业家，我们也召集了不少房地产业的企业家座谈，他们一致认为，这次冲击很严重，但是我们问他们，我们企业自己做什么呢？我们采取什么措施去应对呢？我们自己采取了没有？他们自己也说，比如你要为应对汇率波动的风险，有没有采取合同里约定固定汇率，我们事先在合同里把风险规避掉，诸如此类都需要做，这种态度很积极的，你有了这样一种态度，当地又有这么好的基础设施条件，就形成了综合竞争，就是基础设施、人才、管理队伍、技术能力、体制效益，使我们这个地区乃至整个国家形成了新一轮增长的有利条件。就是抓住这一轮回调时机，我们多形成综合竞争。

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