住博会实况：中国房地产市场发展趋势报告会

房地产门户房天下  2008-11-20 14:10

【李杨】从消费角度来进行分析，那么就是专业了，只要涉及到跨期理财，因为买房不可能拿200万去买房，一手交钱一手交房，我们大部分是按揭，把未来十年收入部分压给了银行，十年中任何变化都会影响到你的行为。这样讲我们对这个市场就无能为力了吗？不是，大家记住，问题不在于是过度或者过度投机，而在于是否过渡的负债。如果大家用自己的先买股票跌就跌了，如果是借钱买股票，债主要逼债，那就会跳楼了。有一些人分析，这次为什么股票跌这么狠，6千跌到1千多，很重要的原因是我们切断了银行贷款和股市的关系，房地产市场也是这样，我们也在逐渐切断银行对于房地产支持的渠道，使得这个市场趋于理性。并且使得这样调整的结果不至于引起社会动荡，要切断印钞机和它的关系。这是不变的道理。

【李杨】我们记住这道理的话，我们的思路就很清楚，在市场高涨的时候，尽管通常当局会说打击，定价，从市场表层打击，但是真正起作用的是市场深层，你钱从哪来，你自己的钱随便怎么折腾不管，你是借的钱我要你，你解钱比例高了，降下来，这是釜底抽薪的办法。反之，如果要救市，别的办法都没有用，给钱就有用。但是给钱不能给多啊，我们刚刚回顾了美国著名经济学家的忠告，问题是过度负债，因此刺激市场要掌握度，这个市场难就难在这里，是想激活市场，激活市场就要给钱，给钱就要提高负债率，提高负债率就酝酿着风险。这是不是没有办法解决呢？还是有的，重要的是市场细分，就是要让不同收入人群有与它收入水平相对应的住房市场，不能让普通下岗工人或者刚工作人去买100多平米的高档房，现在市面流行的一种看法好象就是这样，我买不起房就是你的房价高，房价定的不对，从部门来说是又是误的，你没有把这些人放在适当的位置上，你这样的收入水平只能享受这样的住房。传统体制是政府全包，一改革好象政府全不管，现在又有一个倾向，政府好象包的越来越多，这个倾向是很可怕的。应该划清楚，什么人享受廉租房，什么人享受商品房，什么人买房，什么人租房，这要说清楚，大家各安其位，这样就不会过度负债，不会有风险了。

【李杨】美国次贷就是想提高自有住房率，美国现在是30%是自有房的，而中国超过80%有自有住房，比美国还美国。在确认金融部门要支持的时候，一定要支持的到位、支持的适度，不能像次贷一样，以未来的风险来解决当前问题，那是肯定不行的。电视台采访我，总是让我讲房地产，我老是不讲，后来我说这个市场要动手术，要结构理顺后才能下手。现在都不清楚享受住房是每个公民的权利，没有界定清楚时你怎么动手呢，所以要结构调整，没有结构调整这个市场救也不行，不救也不行，这与股市也一样。所以市场要细分，不同的政策，不容的金融支持要对应上，因此我们要强调可承受能力，没有这个作为核心概念，我们市场总是处在救也不行不救也不行的状况。最近很高的一个领导在了解各个途径报上来的材料，说看了这些材料说没有看明白。中国的房地产情况大家嫩看明白吗？什么两限房，什么廉租房、搞不清楚。所以激活房地产市场肯定重要，但是防范当中的风险更重要，要使这个市场健康的发展，成为我们经济增长的重要引擎，恐怕还是要理顺市场结构。时间有限，就讲到这里，谢谢各位！

【主持人 何琦】下面有请中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一先生演讲。

中国房地产协会秘书长 朱中一

【朱中一】各位领导、各位同仁，刚才卢中原副主任、李杨所长就宏观经济形势做了报告，我很受启发。下面我就当前房地产市场与形势及发展趋势谈一点个人看法，正像刚才李杨所长说得那样，房地产市场很难讲，我力求客观、公正的用数据说话，但难免谈一点个人的观点，谈的不对的由我本人负责。我引用的数据不少是给大家前三季度报告里有，里面1到10月份的数据是从网上下载的。

【朱中一】我讲三个问题，，当前房地产市场的基本情况及需要关注的几个问题。从去年九月到今年上半年，我国房地产市场在国家宏观调控政策的主导下逐步由狂热转向理性，调整住房供应结构，控制房价过快上涨的目标取得明显成效。从今年下半年以来，在国际、国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大多数地区房地产市场先后进入了调整期。当前值得关注的问题主要有，一、商品房销售面积今年以来持续下降，是今年第三季度下降的幅度达到了两位数。以新建商品住宅销售面积为例，三四五六月同比下降的幅度分别为3%、4%、6%，七八九十同比下降幅度为10.8%、14.9%、15%、17%。一到四月，北京、上海、浙江、福建、江苏、广东、天津等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在22%以上，北京上海分别下降54.2%和43.5%。上述几个省市住宅销售量占销售总量三分之一，它们的下滑对于影响很大，与此同时，商品房供应面积快速增加，截止8月末，商品房供应面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。

【朱中一】当然也有好的例子，那就是辽宁，辽宁十月份开发企业在政府有关政策的指导下，同比上涨1.4%，这说明我们的企业如果与政府联动，在活跃市场方面是可以由所作为的。二、房地产开发、土地购置面积、完成土地开发面积和住宅新开工面积等指标明显下降，1到4月，房地产开发虽然仍然有24.6%的增长，但是1到6月份的33.5%，1到7月份的30.9%，1到8月的29.1%，1到9月的26.5%相比，明显回落。土地购置面积和完成土地的开发面积，从9月份开始由以往同通比增长转为同比下降。同比购置面积1到4月下降5.6%，完成土地开发面积1到4月同比下降5.6%。上述指标的下降必然会影响今后的市场供应量，对1到4月房地产开发同比增长，客观来讲我们也觉得有四个因素有关，，因为今年开发的项目大多是前一两年策划的，那时候市场前景普遍看好。二是土地开发期限和缴纳土地出让金限制，必然要在一年内缴纳土地出让金或在两年内进行开发，三是绝大公司商品房实行预售制度，预售商品房必须预期交付。四是原材料的上涨。1到4月土地购置面积同比下降5.6%，当土地成交价格仍然同比上涨16%，证明地价的上涨还是比较大的。

【朱中一】房地产开发德国快下滑对的规模和GDP的增长，相关行业的发展和就业都会产生较大的影响。三，商品住房价格由涨幅趋缓向下降。新建商品住房价格的环比，从8月开始出现负增长，8月为0.1，9、10月环比下降0.3，有35个城市环比都有下降。房价丈夫趋缓和一些城市房价回落，这是宏观调控所期望的，但是居民买涨不买跌使其蔓延。另外据中国人民银行公布的第三季度城镇储户问卷调查显示，今年四季度打算买房的居民人数13.3%，创下来历史。四、房地产开发企业资金链日趋紧张。我国房地产开发企业融资渠道单一，从07年的数据看，与购房者相关的定金、预售款比重之和占到房地产开发企业资金来源的42%，银行贷款占比为17%，两者之和占到开发企业资金来源的60%。08年1月到10月，是房地产市场需求减缓，销售面下降的影响，定金和预售款和个人按揭贷款逐月下降。个人按揭贷款由个人1到2月30.1%降到1到4月同比负增长22.9%。四，从紧货币政策影响，1到4月房地产资金来源国内贷款政府也逐月下降，由1到4月36.9%降到1到4月6.2%，其中银行贷款增幅由1到2月38.3%逐月降到1到4月的4.4%。开发企业由于房贷从紧，销售回款减慢以及建设成本的增加，以资金链日趋紧张，也可能使一些正在开发的项目难以为继。

【朱中一】综上所述，今年以来，是今年下半年以来，房地产市场呈现较快的下降趋势，市场信心仍然不足，市场不确定因素很多，稳定房地产市场压力很大，房地产市场快速下降的原因，从宏观因素与国内经济进入调整期有关，于美国次贷危机及全球经济明显减速有关。从政策环节分析，与宏观调控政策的叠加与住房保障的推进有关，从房地产市场本生来分析，一些地区经过十几年的快速发展后，自身也进入了调整期，很多居住性需求和改善性需求在快速发展时期已经消费，过高房价在超过一般购房者的承受能力后，使他们难以支付，房价开始下降后又导致部分消费者持币观望。

【朱中一】第二，房地产走势分析。房地产市场的走势也与宏观经济的环境、政策的调整情况，与房地产本生规律有关，同时还与消费者的预期和消费信心有关。一、国际经济形势变化对我国经济的影响不可低估，美国次贷危机与全球经济减速既影响我国的出口，也影响了我国的金融，也必然使我国的银行对开发企业和购房者的贷款更加谨慎。由于全球流动性的区紧，海外热钱有可能流出，但我国相对稳定的金融环境及房地产行业较高的，外资流入我国省市已有不少，外资有目的影响我国房地产市场。另外股市资产缩水也影响了购房直接支持和对消费的信心。石油价格波动也必然影响购房者考虑购房的细节和购房的成本。二、政策调整的影响，七月份以来，已将下半年工作大政方针确保一保一护，这与年初确定的双防，防治经济增长由偏快转向过热被保持经济平稳发展所替代，尤其十月份以来，政府采取了降低银行存款准备金利率，下调存贷利率，减轻企业税负，实行积极财政政策，宽松货币政策，以及果断出台扩大内需，促进经济增长四项措施，应对金融危机，保障民生，起到积极作用。