物业税“空转”6年举棋难定 全国开征仍无时间表
新京报 作者：胡红伟 2010-01-27 08:06
[摘要] 出于对连续飙升房价的忧虑，舆论和公众寄望于“物业税”的出台。近日，一则“物业税空转将在全国推行”的传闻，再次引发物业税话题的热议。近日北京“两会”上，有政协委员建议，北京商用房产物业税开征的条件已具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。
开征后利益如何平衡？
土地出让金是否应划入物业税引发争议，土地出让金是地方政府一大财源，如果划到物业税缴纳，难免触动地方利益
“对于究竟什么时候空转能落实，今年能不能推出，要看是什么内容的物业税。”张斌说，现在对于物业税方案各界观点不一，因此无法判断出台的时间。
综合当前各界争论内容，焦点有三：首先就是居民住宅要不要现在就征物业税的问题。这也正是王纪平所提到的“空转实”未果争议的问题。
当前业界讨论的一个最简单的方案是，归并已经征缴的房产税和城镇土地使用税，或可考虑土地税合一为物业税，主要针对城市商业地产征收物业税。这样居民住房就被排除在外。
“一步到位是很难的，很有可能分步走。”张斌表示，首先从商业地产开始，在原来的基础上进行改革，随后逐步推向居民住房，这样影响波及的范围没有那么大，阻力较小。日后推及到居民住宅，将要考虑是否要设免征额的问题，不同地区免征额是否一致，对房屋类型的不同如何征缴，税率是否统一设定都需要进行明晰。
三大焦点另一受到争议的问题是，作为地方财政来源的土地出让金，是否应划入物业税。当前业界对物业税抑制房价的预期，一是控制投机成本，二是降低初始房价成本。目前开发商缴付的土地出让金，是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用“转嫁”到购房者身上。
开发商称，土地出让金约为总开发成本的30%到40%。如果出台物业税，将之前包括土地出让金在内的土地和房产交易过程中繁多的税费，全部组合成一种税，拆分为每年对业主征收。这样一来，由于开发成本大幅下调，房价可能会随之走低。
当前，土地出让金是地方政府的一大财源。如果划到物业税缴纳，难免触动地方利益。因此这也是物业税难以出台的重要原因。如果土地出让金不划入物业税，只把现行的房产税、城镇土地使用税、土地税以及各种收费合并成为物业税，那么房屋成本中的部分———土地出让金仍一次性转嫁给消费者，降低房价的愿望就会落空。
如果土地出让金划入或分比例划入物业税体系，那么就会产生如何与现行税费制度衔接的问题。物业税每年一征，原来已承担高额费用的买房者，就面临着重复计征，会造成新的不公平。
上述三个争论焦点，共同决定究竟出台一个什么样的物业税方案才更合理。不少学者认定，物业税的出台道路不会平坦。
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