莫天全:未来新房供应平稳增长 二三线城市占比上升
房天下 2010-12-02 16:30
[摘要] 今年的香港国际地产周的主题为“全球地产聚焦中国”，其意思包括两个层面，一个是全的房地产商想都想长期持有中国地产项目，另一个是海外的物业也向中国的机构和购房者推销他们的地产。
2010年，在人民币、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下，中国房地产业首当其冲，遭受了前所未有的危机。房天下第七届香港国际地产周12月2日隆重举行，与业内人士共同探讨房企融资之路。下面是中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全先生的精彩观点。
中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全
今年的香港国际地产周的主题为“全球地产聚焦中国”，其意思包括两个层面，一个是全的房地产商想都想长期持有中国地产项目，另一个是海外的物业也向中国的机构和购房者推销他们的地产。
虽然最近中国的房地产调控很厉害，包括对外资的调控，购买的项目只能自用，个人只能买一套，但是从商务部11月份的数据来看，11月份有108家外商在申报外商公司，相比10月份的42家而言是增长，调控越厉害，外商进入的越厉害，这是值得大家思考的。
下面进入演讲的主题，新房市场的成交量情况，10大城市中，11月份跟10月份相比涨跌各占50%，9月份的环比、同比到10月份的环比同比进行对比，结论有四个方面。
10大城市11月份住宅成交面积环比涨、跌各占50%
从10个重点的城市，北京、上海、广州、深圳等等，住宅成交面积环比涨、跌各占50%，杭州、北京、武汉环比超过了25%的成交量，广州、深圳降幅比较大，分别下降66%，广州的因素是跟亚运会有关的，在此期间推盘量是急剧下降的，10个大城市环比平均下降了6%。
同比来看，跟去年的11月份相比，10个大城市中，仅仅武汉在增长，其他9个城市是下降的，甚至南京同比降幅接近50%，今年的4月份和9月份的两次新政效果是明显的，10大城市成交面积平均环比降幅为21%，因此下降的趋势是往下走，累计1—11月份10大城市累计下降，降幅是上海55%和43%，这是跟去年1、2月份相比。北京成交面积环比增长30%，这是跟10月份相比，同比去年10月份下降35%，1—10月份同比下降27%，上海环比下降3%，同比下降8%。北京、上海两个超大型城市趋势是不容乐观的。
每月1日发布上个月价格环比指数的变化，11月份对于100个城市就是百城价格指数相比上涨了0.8%，因此11月份的价格一直未下调，从6月份到11月份环比涨跌幅都未超过2%，是7月份减少了1.3%，其他的4个月是上涨，2个月是下降，上涨和下降的幅度都，实际上都在误差范围内，基本上价格是稳定的。
具体来说100个城市住宅的平均价格11月份是8418元/平方米，比上个月上涨8.12%，86个城市环比上涨，11个城市环比下跌，二、三线城市上涨幅度也只有2.5%，下跌城市中的是昆山，只有0.57%，无论是上涨还是下跌都是在比较小的范围内。
10个大城市平均楼价是15407元/平方米，环比上涨了0.41%，连续第二个月缩小，南京在下降，其他的城市都在上涨，因此说明上涨的趋势还存在，虽然含比上涨只有零点几，这跟大家期望的房价下降有所不同。
土地供应方面的数据
统计了120个主要的城市，11月份120个城市住宅用地推出量环比和同比在增加，住宅用地供应面积达到了4253万平方米，环比增长了14%，同比增长10%，因为供应量的增加，缓解未来供给是有帮助的，累计11月份120个城市推出的土地增长了3.98万公顷，土地的提高对于缓解未来市场的供需矛盾和价格压力是有帮助的。
同比价格是上升，环比是减少的，11月份120个城市住宅面积是2704万平方米，环比减少了9%，10月份以来连续第二个月下降。虽然土地供应在增加，但是拿地的积极性不如供地的积极性，这要引起大家的注意，同比去年而言增长了11%。11月份累计成交住宅用地3万公顷，同比增长了39%。
土地价格方面
住宅用地的楼面地价环比是上涨的，跟房价略微上涨的趋势是一致的，但是溢价率低于去年，120个城市9月份均价达到了2611元/平方米，10月份回落了1732元/平方米，环比上涨了13%，因此土地成交的价格11月份相对于10月份而言涨幅是比较高的，11月份住宅用地溢价率上涨了41%。
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未来市场预测
从今年1月到现在出台了一系列的宏观调控数据，根据中指研究院和建设部组建了研究组，进行一系列的评估，9月底和10月初的新政延续到国庆之后，从政府到地方政府都有众多的新政，我们称之为二次新政，9月份的新政和4月份的新政来看，和地方政府的控制越来越紧，无论是首套房、贷款首付还是第二套房、第三套房的要求是越来越紧，保障性用房的调控力度是越来越大，加上限购，我未加以验证，最极端的宪政是兰州，不知道是否有兰州来的朋友，说兰州每个家庭限制拥有一套住房，北京、上海的限购是再购买一套住佛，因此兰州的限购是严格的，9月和10月的新政最突出的特点就是限购，我就此问题跟相应的官员进行交流，兰州出现这样极端的情况，是否意味着政策有一点过了，出乎我意外的是，官员说，实际上也不为过，房地产如果作为国策发展的话，有的时候需要必须执行的策略。
举一个例子，例如我国的计划生育政策，一个家庭一个孩子，已经执行了20多年了，但是房屋的政策一直说要控制，但是一直控制不住，如果拿到国策上来考虑的话，就要进行更加严厉的控制，我相信新政出台后，确实有不同的声音和判断，对的经济和房地产发展的都是有利的。
9月份还出台了对商业银行严格的控制，税收也是有保有压。包括保险资金涉足地产，对于显示公平是有关的。这是4月份和9月份政策大致的比较，我们跟建设部合作的房地产业中长期动态模型的测试，根据模型来看，影响中国房地产的因素主要包括三个方面，政策因素、外部环境、房地产市场内部的因素，所占的比例，政策是47%，外部环境是31%，房地产市场内部的因素是22%，政府的影响是的。
政策中的货币和信贷又是影响房地产最重要的因素，房地产业从1998年房改到现在，已经明确了房地产业作为国民经济的支柱产业，因此每年都会有政策出台，只有2008年大背景下，房地产首次出现了全面的调整，根据我们的模型，包括信贷投放、利率在内的货币政策是影响商品房销售关键的因素，税费政策的影响相对比较小。
保障住房对房价的影响还看不到效果，因为这几年保障型住房建设力度相对比较小。
对2011年房地产的走势进行了展望，个方面的判断，本轮房地产调控短期内难以有效，房价掏空政策会不断的出台，政府控制房价的信心大，不仅仅是经济的问题，而且成为中国的社会问题，因此房价会继续推出一系列的调控政策。
保障型住房政策是调控的核心政策，最容易解决社会问题，政府想将中国房地产市场全部解决掉是比较难的，如果将房地产政策分成国家政策和政府支持性的保障性住房政策以及市场导向的房地产会更好，国家将需要保障的房地产搞好。
宏观经济和房地产走势存在比较大的不确定性，中国的经济受国际影响比较大，中国经济跟国际经济密不可分，宏观经济走势和货币走势对房地产业是有影响的，其中包含了很多不确定性。
2011年全年保持平稳增长，不同的区域、企业和项目的分化更加明显，随着9月底以来限购和加息等政策的落实，2011年因为政策影响的持续，加上1月份是传统的成交淡季，会成为点，因为2011年经济继续上升，随着政策不断的出台，观望情绪再度出现，我们预测2011年的需求会明显提高，2011年价格平稳，我们认为下降是比较难的，上升也不可能有大幅度的情况，不同的城市和项目是有所不同的，二、三季度价格逐渐平稳甚至回升，前期调整较小，限购执行严格的城市，成交量低位的化，价格就会下滑，这是我对2011年的判断。虽然有这些判断，但是从长期趋势来看，3—5年后，中国的人口结构和城市化稳步推进，基本面保证了中国房地产市场未来的繁荣。
因为特殊的人口结构和城市化的进展，预计中国城镇购房人口25—45岁将持续保持在2030年，我们还有十几年的增长，城市化进程的加快，到2020年将达到56%，人均居住水平稳步提高，将为中国房地产市场提供差不多120亿平方米的住房需求，从长期来看，无论是过去二十年还是未来的二十年，都会为房地产市场提供强劲的支持，房地产市场作为中国国民经济中的重要产业是不可或缺的。
未来五年对新房市场供应的预测，基本的结论是整体增长比较平稳，一线城市的比例相对下降，二、三线城市占比相对上升，但是幅度不大，从2010年到2015年新房销售面积增长幅度会达到14%左右，2015年新房市场销售将达到17亿平方米、金额11万亿元，一线城市的销售额达到1万亿元，占总比是20%，二、三线城市的比重上升到40—44%。
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