二三线城市或成房企主战场
房天下综合整理 2011-01-07 11:33
[摘要] 2010年调控轮番施压，多数房企依然交出了漂亮的成绩单，销售超过百亿元的房企数量接近40家。但业内普遍认为，2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过，调控持续加码，部分开发商资金链将趋于紧张，开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企明智的选择。
（来源：东方早报）2010年调控轮番施压，多数房企依然交出了漂亮的成绩单，销售超过百亿元的房企数量接近40家。但业内普遍认为，2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过，调控持续加码，部分开发商资金链将趋于紧张，开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企明智的选择。
供应释放
数据显示，截至去年12月27日，上海新建商品住宅的供应量为1072.2万平方米，预期全年的供应量在1100万平方米左右，比2009年下滑三成左右，这也是1998年以来上海的供应水平。
“这是多轮调控抑制和2009年需求被大量释放后的结果。”分析师薛建雄解释说，从目前的开工量来看，商品住宅的供应量在2011年会有所增加。
汉宇地产表示，随着各项调控政策落实到位，部分开发商资金链将趋于紧张，不少囤积土地和在建工程今年将陆续进入市场。2009至2010年上海经历了土地出让高峰，预计今年下半年，在刚性需求带动下，改善型需求也将部分释放，住宅供求总量将有一定幅度放大。
同时，由于住宅投资遭遇严厉调控，商业地产和豪宅市场将继续升温。预计今年全市商品房供应将由去年的1600万平方米增加至2000万平方米（不包含保障性住房），商品房成交将由去年的1300万平方米上升到1600万平方米，供应量的上升幅度会比成交量的上升幅度大一些。
薛建雄分析，现在上海的人口约有700万户，在未来10年有可能达到1000万户，保障房的供应恐怕无法满足需求，就算每年按照20万户（超过上海每年商品房供应）的保障房供应来看，连续供应十年也只是200万户，相当于预计十年后的总户数的20%。而随着供应格局的改变，商品房供应可能会逐年减少，房价存在继续上涨的可能。
银根紧缩
2010年12月12日闭幕的中央经济工作会议明确，2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。12月25日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是年内第二次加息，银根收缩政策“时间窗”明显提前。
“央行此举显示货币政策正在加速回归常态。”中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松25日晚在接受媒体专访时表示，“超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。”2011年货币政策回归常态甚至转向紧缩的迹象已经隐约可见。
继证监会暂停房地产上市公司再融资、银行收紧开发贷款后，开发商融资的另一平台房产信托也被叫停。
早报记者了解到，包括中融信托、平安信托在内的多家信托公司，已相继暂停了相关的房地产信托业务，以回应银监会对信托公司自查房地产信托业务的要求。
“房产信托向来是信托公司的主要产品之一，但是现在几乎全部暂停了。”据平安信托有关人士透露，公司原本打算发行一个与绿城合作的房地产信托项目，年率约为8%，目前这一项目已被暂停，何时重启目前还清楚。
中原集团研究董事程澐表示，由于融资的大幅减少，加之因调控而引起的市场成交量下降，标杆房企在土地市场上将更加谨慎。
刚刚过去的2010年可以看到，虽然销售收入大幅增加，但十家标杆房企去年的购地支出反而比2009年减少了10%，购地金额占销售收入的比重仅为45%，大大低于过去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的减少，显示出标杆房企已经用实际行动，为未来市场的变局做出了准备。
令人担忧的是，即使目前开发商手中依然握有大量的现金，短期内并不存在资金的风险，但并不代表这就是正确的选择。
中金公司最近发布的研究报告认为，本轮调控下的开发商管理能力的提高使得内部现金流的改善速度较快，但外部融资环境有继续恶化的趋势。如果以去年9月份的二次调控为起点，那么房地产企业流动性最坏的时点可能会出现在今年下半年。调控持续时间越长，风险越大。
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