二三线城市或成房企主战场
房天下综合整理 2011-01-07 11:33
[摘要] 2010年调控轮番施压，多数房企依然交出了漂亮的成绩单，销售超过百亿元的房企数量接近40家。但业内普遍认为，2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过，调控持续加码，部分开发商资金链将趋于紧张，开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企明智的选择。
（来源：财经日报）天量保障房倒逼 开发商转战高端地产
上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。的大规模保障性住房建设施压商品房市场，正在逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。
花样年总裁潘军用“坚决转身”四个字表达了战略转型的决心。
在过去一年内，在高端物业用地和商业用地上的大规模突进，使花样年的战略取向表露无遗。与遮遮掩掩的万科等一线房地产开发企业不同，花样年对高端住宅和商业地产的渴求显得简单而直接。
但这并不能代表全部。在花样年打算坚决舍弃中低端住宅的时候，万科、恒大地产、佳兆业等开发商仍然在二三线城市的刚性需求市场上加速布局。房地产调控大局难改，开发商对行业研判的分歧带来房地产开发模式加速分化。
保障房冲击中低端市场
潘军在接受《财经日报》采访时直言，花样年战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。
为什么要退出中低端住宅产品的开发？潘军的理由是，房地产调控对普通住宅的影响非常大，市场压力非常明显，国家推出大量的保障性住房，将对开发中低端住宅产品的房地产企业产生巨大冲击。
在被称为“房地产市场转型元年”的2010年，保障房共开工580万套。2011年规划1000万套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右的低收入人群住进保障房。而2009年商品住房的交易量800万套，以保障房目前的建设速度，意味着不久后的保障房总体供应量将高于商品房。
根据世联地产（002285）董事长陈劲松的预测，未来十年或二十年，国内的商品住宅占住宅总量的百分比将由目前的90%以上逐步回落至60%上下，包括各类保障性住宅、小产权房等在内的非商品房住宅将占40%左右。
招商地产（000024）有关负责人在接受本报采访时表示，目前大大小小具有房地产开发资质的企业数万家，开发能力良莠不齐，大多都在争夺低端市场，导致房地产开发行业的企业化程度很低，替代性很强。
潘军直言不看好中低端住宅市场，“2010年卖得的是中低端，但房地产中低端市场的产品供应量非常庞大，产品同质化问题严重，开发商开发此类产品的能力也逐渐成熟，因此企业优势很难体现。”
在潘军看来，中低端市场的客群很多是夹心层，政府的保障房正是要解决这一人群的住房问题，未来受保障房影响较大。潘军推断称，如果每年1000万套保障房，连续做十年，将有3亿人解决住房问题；按每套60平方米计算，每年就是6亿平方米，而商品房每年才卖9亿平方米。
上海在“十二五”住房建设方案中，保障性住房建设的面积占住房建设总面积1亿平方米的比例为83%，只有1700万平方米用于商品住宅建设，约占17%；而深圳“十二五”期间将建保障房26.2万套，保障房与商品房建设比例从“十一五”的2∶8将大幅提高到4∶6。2011年甚至未来短中期，保障性住房建设“唱主角”的宏观形势已经确定。
由于宏观调控，花样年明显减缓了中低端住宅的开发速度，加速对城市综合体的产品开发。目前，花样年对住宅和商业地产的比重安排由此前的7∶3调整为5∶5。而2010年中报数据显示，花样年商业地产占据全部业务的55%，住宅业务中85%为精品高端住宅项目。
20大房企拿地超4000亿元 万科保利绿地居前三
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
