范小冲：阳光100从资源导向走向能力导向 回归客户
房天下 2009-03-28 14:50
由中国房地产业协会、国务院发展研究企业所、房地产研究所和中指研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。
以下为阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生的精彩演讲。
去年我们经历了大的寒冬，寒冬来的突然，很多企业停产或者，或者裁员。现在二三月迎来了小阳春，很多人蠢蠢欲动，准备抄底，也有人甚至在提价。我们如何看待未来的市场，包括阳光100如何选择呢？首先我们要看看我们遇到的是什么样的危机。
这三架马车，中国实际是有效需求不足，靠和出口在拉动，与发达国家对比，这一块是靠和出口在拉动。正好美国在金融创新下创造了巨大的泡沫消费，除了基本消费，实际我们现在还是良性的信贷消费，美国通过金融创造了巨大的泡沫消费。而美国的泡沫消费正好同中国巨大的所产生的产能过剩完美的结合在一起了，所以中国过剩产能被美国泡沫消费所消化，加上中国加入WTO，使之得到完美的结合，所以美国泡沫消化和中国产能过剩，包括美国金融的透支，包括超发国债，与中国巨额储蓄以及外汇储备形成了很好的完美结合，当然这种结合不可持续。次贷危机实际推导了多米诺古牌，现在已经涉及到实体经济，造成全球经济衰退。
其实这种游戏规则不可持续的，玩不下去的。房地产也是一样，美国、中国房地产虽然都有泡沫，但是不同，美国刚才也谈到了，美国为了刺激它的经济成长，在成熟经济下如何让大家买得起房呢？就是通过次贷让买不起房的也来买房，刺激经济增长，同时房价在上涨，用再按揭来刺激消费，使美国经济得到持续繁荣。同时流动性过剩也催高了房价的上升。次贷怎么暴发的呢？刚开始是降低利率，实行宽松货币政策来刺激经济增长。大家可以看到，联邦基准利率从2000年的7到了01、02年的1，利率急剧下降来刺激经济的成长。之后发现经济过热，开始抬升利率，大家看到利率一下抬高五倍，这样很多人的贷款还不起了，加上抵押品不足，那么一下子美国整个链条就崩溃了，造成了美国房地产很多问题。
而中国房地产问题也有它巨大的原因，一个大的背景，中国处于城市化最快的历史时期，从98年到08年这十年间，中国城市人口在过去四亿基础上增加了现在的六亿，今天中国城市化，美国总共人口3亿，日本1.3亿，澳大利亚只有两千万，中国十年城市人口就增加了两亿，增加这么多人口。今天中国城市化到2020年还不到60%，而发达国家的城市化率已经很高了。今天新浪上一个大的标题，说中国大规模的城市化建设将持续35年，这是大的背景，是房地产之所以快速成长的依据。
同时，中国消费升级，从衣食到住行，中国现在不差钱。但是为什么这么好的背景下遇到这么大的问题呢？首先感觉还是城乡二元结构，农村占中国55%的人口，90%的面积，城市只有4%的面积养活45%的人口，巨大的城市化在这十年间，有两亿进入城市，但是中国的土地制度，现在农村土地不能转变为城市土地，包括现在的18亿亩农田的制约，造成地价。同时地方政府土地财政也造成了地价攀升，包括70年土地出让政策，包括土地运营。在这样的背景下，前两年就产生了泡沫，一个是土地泡沫，过去圈地，土地很低的首付，毛地挂牌，另外高价也能实现企业价值的提升。当拿到的时候，当时资本市场按照当时净利润乘PE值，拿到地价就在资本市场上得到高的议价，资本市场上圈了很多钱，然后继续买地，就造成了效应，也造成土地的泡沫。
今天很多公司手上都有多的地，同时房价也产生了一定泡沫，由于来了，就是大家说的面粉价格高于面包价格。不仅仅客户群有泡沫，同时供给泡沫更大，开发商大跃进。很多公司做出了成倍的发展计划。在这样大的发展背景下，大家在扩张的时候突然市场出事了，国际金融市场融资能力IPO一下不行了，一下造成开发商资金紧张，同时有效需求在这背景下，客户群不见了，刚性需求持币待购，政府救市，一下市场出现问题。出了问题后，供给还是按照过去扩张的供给，需求在迅速下滑，就造成了巨大库存。今天开发商在土地上，在建工程上，在待售上都有很大的供给，供给已 出了需求。过去以占有资源为手段，以规模增长为目的，粗放式的、扩张式的开发时代已经结束了。
本次危机实际不是一个系统的修复与升级，是一个系统的崩溃和更替，宣告一个时代的结束，也宣告一个新时代的来临。在面对未来市场阳光100怎么做呢？我们也是借这次会议向的百强企业、品牌企业，也是向大家请教，看看未来新的时代是什么样的时代，怎么才能渡过今天的危机。对于阳光100而言，现在已经从过去资源导向走向能力导向，今天要靠品牌和企业的开发能力以及产品、服务，我们也在提升产品和服务。不像过去连锁、开发，快速制造、复制，造成这么多产品，这些产品真的是客户需要的吗？所以要回归到客户。
第三是营销为王，在市场竞争激烈的时候，今天大家最重要的资源已经不是土地，也不是资金，今天最重要的资源是客户。从过去供不应求的市场到供过于求，阳光100在营销方面做了很大调整，扩招营销队伍，扩招了200人，营销制度也进行了很大改进。在这两个月内我们销售比去年同期翻了一番。今天还是希望能够得到企业的意见，我们抱着学习的态度。
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