陈志："跳出三界"看楼市 房产电商或将带来新契机
房天下 2011-06-15 18:00
[摘要] 现在房地产市场在严峻的调控形势下，恐怕在未来或者是相当长的一段时间内，这种调控会持续下去。所以，从这个角度看，房地产市场在未来会依然保持一个巨大的供应量。
6月15日，首届中国房地产家居电子商务高峰论坛北京站盛大开幕，这是房地产家居行业首次全面探索电子商务发展模式的峰会。横跨新房、二手房、家居全产业链的中国房地产家居电子商务平台将闪耀登场，同时亮相的还有开发企业新盘旗舰店、代理公司旗舰店、二手房经纪公司虚拟店铺、建材家居企业旗舰店等4大旗舰店。在活动现场，北京市房协副秘书长陈志先生做了主题演讲，下为发言实录。
北京市房协副秘书长 陈志先生（摄影/谢磊）
现在房地产市场在严峻的调控形势下，恐怕在未来或者是相当长的一段时间内，这种调控会持续下去。所以，从这个角度看，房地产市场在未来会依然保持一个巨大的供应量。在目前的这样一个政策持续情况下，比如说限购政策、差别化信贷的政策等等一系列调控政策常态化的形势下，需求是什么样的？行业应该怎样应对？这是一个比较大的课题。
昨天房协向社会发布了今年的调控目标。向社会公布了2010年北京新建普通住房成交的均价，这也是我们今天调控目标的一个基础价格，14847元每平方米。3月29号以后，北京市公布了这样一个调控目标，我们2011年新建普通住房的价格要在这个基础上稳中有降，具体说不能有过大的振幅，保持一种相对稳定的下降态势。
所以，昨天我们跟几家大型的机构，专门的市场研究机构，像我爱我家、链家、中原机构我们做了一个市场研讨，我们会在今后把我们的研究成果向各位做一个系统的公布。作为这样一个价格调控目标，我们今年能否实现，这也是社会，也是媒体问的很多的一个问题。
应该说在未来，今年，是在下半年这样一个时间内，我们今年实现房价调控目标应该是没有问题的。有这样几点：一个是会持续加大保障房的建设力度。去年我们新开工收购了各类保障房2.25万套，保障房新开工的套数占新建住房开工套数占到六成以上。所以今年会继续加大这方面的建设，而且要继续的新建和收购各类的保障房20万套以上。这个目标在年初就定了，今年会坚定不移的执行下去。
第二，在政策的执行方面，会严格按照国家和地方有关规定去做，继续的抑制、投机性的需求。在昨天公布的数据当中，有九成的购买人群是属于刚性的自住人群，从目前1到5月份交易的数据当中，我们看到这样一个信息。所以在这个方面，我们会继续坚持这样一个调控措施。
第三，在未来，我们要加大市场的供应，包括土地供应，包括新建的上市量的这些供应，会通过各种方式来引导市场，形成一种良好的预期。
再一个，按照发改委的要求，做好一房一价的工作，引导企业在现在这样一个市场下，如何定好房价，引导企业积极承担社会责任，合理定价，合理销售。
通过这四个方面，我想应该今年的商品房的价格调控目标是可以实现的。对于未来，整个市场会什么样？这也是很多媒体关注的问题。我个人的一种看法，应该是跳出三界外来看。界是跳出房地产企业界去看整个的市场，不能仅仅局限于个体的企业角度。第二，要跳出房地产行业界来看目前的这样一种调控政策，要理解这样的调控政策。第三，有很多问题恐怕要跳出我们经济界的这样一个角度和范围来看，有些问题已经不简简单单是经济问题了，所以通俗地说叫跳出三界来看。
对于今年可能出现的形势，比如说CPI什么时候见底？昨天央行又上调了准备金率。未来会不会继续上调？还有加息在什么时候再次出现？美国的二次量化宽松，在6月份结束以后，会不会出现第三轮的量化宽松？美元的走势如何？这些问题都会影响宏观调控。对房地产的看法，除了跳出三界外去看，还有一个边走边看的问题。作为房地产企业，我个人愿意跟大家一起共同来思考，这是我信说的第二句话，思考什么？我们如何确定房地产企业和房地产行业的发展战略。我个人感觉未来的市场可能会跟现在的市场环境截然不一样，行业的秩序估计是会越来越理性，越来越规范，我们的制度建设越来越加快，也会越来越健全。土地问题、金融问题、税收问题，方方面面的制度都会在今后陆陆续续推出。所以市场它的生态环境会发生跟现在不同的或者说根本性的一种改变。
还有就是消费者。我们的消费者从生存转向追求更好的生活的要求，从权益的诉求的单一质量问题会转向对居住整体环境的要求，我们消费者的心理满足和范围的扩大，对环境的要求，对整个的消费交易环境的要求，都会逐渐提高。我们消费者的理性程度，在这种大幅度提高的条件下，我们的房地产企业应该怎样应对，应该确定什么样的发展战略，这是现在必须要思考的一个问题。我们很多企业也说我们在做精细化的操作，我们从粗放经营，在摆脱金融和土地依赖过程中，我们转向更精细化的操作，那么有一个如何创新的问题，有一个企业如何发展的问题，企业人才战略的问题等等。所以我想在这些问题当中，我们愿意跟企业和行业同仁共同思考。
第三句话，共同探索。电子商务作为一个新生的市场，现在凑北京角度来看，市场越来越大，而且越来越得到市区两级政府的重视，我们现在很多商务形态已经逐渐转向了电子商务这样一种形态。我们前两天在发改委做内部研讨，电子商务协会已经把今年北京电子商务发展的情况做了一个概括性的介绍，我们感觉发展迅速。房地产在这么一个情况下适时转向，或者说探索电子商务这么一个话题，我觉得必要。而且有很多话题需要深入去研讨，有很多内容需要去探索，需要去思考。无论是B2B的，还是B2C的，还是政府对企业，政府对消费者之间，我想有三点问题必须要很好的解决，我只是简单提一下，希望能够共同的来思考这样的一些问题。
首先，比如说我们房地产的电子商务，它的信息量的问题。一个是信息的真实性，一个是信息的有效性。在这个问题上，我们大量房源一旦上线以后，它的真实性、有效性。是房产的权证的确认问题，这是一个重要的问题。所以在这个问题中，我们需要去探索，需要探索和政府的政务、电子政务之间的对接，把政务的很多信息和商务如何对接，这是需要我们下一步去探索，去推进的一个领域。
第二个问题，关于安全性的问题，刚才傅总介绍的时候，我也听了一下，房地产大量的交易，就是资金交易的安全性如何保证。我们虽然现在有20多家第三方支付的企业出现了，安全性的问题如何解决，这需要我们探索更多的保障。如果没有，我想恐怕的房地产商务，恐怕还仅仅在网上去浏览，找信息，没有摆脱过去传统的内容，仍然是在线下交易。
第三点，线上、线下如何结合的问题。随着目前代理制，包括很多中介行为逐渐被规范，委托的问题也被提出来了，在探索过程中，我们的网络平台和我们的实体行业如何对接的问题，如何实现一种顺畅的、无缝的对接，这是重要的。因为我在跟我们胡总聊天的时候，胡总他们他们二手房的代理，已经感觉到了来自电子商务的压力。我想实体产业现在也在积极探索，在研究电子商务的问题。包括比如说我们实体企业和电子商务平台之间，如何合作，如何建立一个比较好的节点程序，这是一个比较要研究，必须要深入研究的一个问题，我们跟线下很多实体，必须要形成结合。
还有一个就是担保制的问题，如何形成担保制，为我们的消费者，为我们的交易形成一种比较安全的保障。还有就是经纪公司的发展，和现在线下经纪公司的发展，以及今后基于电子商务平台下，经纪公司的发展，我觉得也需要探索。
还有就是新房和二手房在电子商务上的运作有很多内容必须要引起我们的重视。新房和二手房之间的交易截然不一样，我们看到海淀在做二手房这么一个平台，会不会我们每一个消费者个人，或者说我们每一个个体，都在网站上实现一个消费者之间的无论是C2C这样的一种交易，会不会通过这样他就取代了我们整个二手房现在的代理形式，这需要思考，需要探索。所以我个人想，很多东西应该在线下，要突破现在一些法律法规的一些框框，我们才能前进。这是我个人的一种思考，不一定正确，所以我想从我们协会，从我们行业的角度，我们现在在思考这样的一个话题。我们也愿意，也力争和政府一起，通过电子政务和信息公开这样一个角度，融合到房地产和电子商务的发展中来，我们愿意和大家一起共同探索。谢谢大家。
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